囤房稅2.0專家指租金上漲、房價難降 甚至台中、新竹恐現賣壓？
囤房稅2.0三讀通過衝擊房市，專家示警台中、新竹新屋成潛在賣壓（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
根據財政部預估，囤房稅2.0上路後，約有96.8萬戶至135.8萬戶房屋稅負會增加，除了有大量餘屋的建商衝擊性強，囤房大戶、持有多戶新屋者首當其衝，專家即指出，新屋的房屋評定現值高，再乘上高稅率，非自用住宅的稅負壓力將有感增加，尤其台中、新竹新屋占比高，可能形成潛在賣壓。
財政部日前表示囤房稅2.0非打假球，依據財政部統計六都非自住的住家用房屋，平均每戶房屋稅稅額將增加2.64萬元，平均增幅達78%，非自住的新屋持有人需嚴正以待高持有稅時代。
而據內政部房屋稅籍資料，全國共約有915萬戶住宅，屋齡5年內的住宅占比6.1%，約55萬宅，住宅數量最多是新北市，將近170萬戶，但5年內新屋比例不高，僅5.56%。
六都中平均屋齡最年輕的是台中市，新屋占比8.17%，平均屋齡29.8年，是六都中唯一不到30年的區域，若比較全台各縣市，5年內新屋比例最高者為新竹縣10.20%，也是全台住宅屋齡最年輕的縣市。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，「非自住的新住宅未來因稅基、稅率雙高因素，所有權人的稅負重，口袋不夠深的投資客，可能因不願承受高持有成本而轉賣」，台中市及新竹縣前幾年新建案推案量大，因此新成屋多、新屋比例高，尤其投資占比高的區域，可能形成潛在賣壓，反觀中古宅，稅負總額不像新屋來的驚人，老屋在高稅率時代反而有其優勢。
對於囤房稅2.0可能造成的影響，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴則指出，囤房稅率提高，更採全國歸戶、全數累進，具「多重加稅」效果，導致囤房者稅負增加，估計會讓未來市場產生六大蝴蝶效應。
第一、「小投資客在高稅率區域囤房意願降」，他舉例，針對「一般民眾囤房」，囤房稅2.0將全國 22 縣市分為三個組別進行自住及非自住戶的課稅，甲組包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都；乙組包含宜蘭縣、新竹縣市、苗栗縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣；丙組則是基隆市、南投縣、嘉義縣市、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、金門縣及連江縣等縣。甲組(六都)如果有第六戶非自住房子，囤房稅率就會高達4.2%，但如果房子是在六都以外區域，就可能只要適用3.8%的稅率。
第二，「置產客轉以投資中古屋為主」，因近年各縣市房屋稅基的「房屋標準單價」都明顯提升，目前新屋一年房屋稅破萬已是常態，未來囤房稅若實施，囤新屋的成本遠高於囤老屋，估計將使投資置產客目標瞄準中古市場。
第三、先建後售減少、建商房子慢慢蓋，囤房稅2.0對於久賣不掉的新建餘屋課徵高稅率，將把建商往預售屋市場推擠，建商為了迴避成屋被課重稅，會盡可能推預售屋，甚至可能讓建商蓋屋，能拖就拖，盡量撐到賣完才再成屋。
第四、租金勢必上漲！囤房稅2.0版，因只有少數囤房大戶及建商壓力大，一般小囤房者、小投資客囤房負擔增加有限，因此估計容易讓房東更進一步將稅負成本轉嫁給租客負擔，導致租金上漲。
第五、「囤房大戶出租換降稅意願增」，一般囤房最高稅率4.8%，若囤房大戶或囤房法人出租並報稅，適用稅率僅1.%5~2.4%，會產生不少降稅效果，有助於大囤房族釋出空屋。
第六、「房價仍難降」，由於囤房稅對於多數囤房屋主影響有限，甚至可能導致租金進一步上揚，因此要以這單一政策讓房價下降有恐難度，需其他政策配套來配合，否則難以達到民眾期待的房價下滑效果。
住宅數量最多是新北市，有將近170萬戶，但5年內新屋比例以新竹、台中較高 。
