看刑事案件學知識！房子裡有死過人就是凶宅嗎？嗆傷窒息是非自然死亡嗎？
凶宅定義是什麼？非自然死亡算凶宅嗎？高雄地方法院近期一樁刑事判決中，就有賣方刻意隱瞞建物中有非自然死亡狀況，因而吃上官司。(圖／記者蘇茵慧)
富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導
「聽說只要房子裡有死過人，就算凶宅，真的嗎？」又或者「買房後才發現是凶宅怎麼辦？」只要講到「凶宅」，就有各種猜測與見解，其實在不動產交易糾紛中，凶宅的出現頻率雖不算最高，但每次只要有「凶宅」出現，就容易吸引大眾目光，引來擴散討論，除了華人社會對於凶宅既懼怕又好奇的心態外，另外就是擔心自己買房時，該如何注意眼前的物件，到底是不是凶宅。
就從近期的一樁跟「凶宅」有關的審判案來看：臺灣高雄地方法院在今年11月3日時的刑事判決中指出，被告賣方張ＯＯ透過仲介陳ＯＯ賣房給告訴人買方翁ＯＯ，但在買賣交易後，買方翁ＯＯ從鄰居口中得知，此屋之前曾發生火災，原屋主因一氧化碳中毒嗆傷窒息，但卻在不動產交易過程中，賣家與仲介卻無提及此事。
在不動產現況說明書中，針對「本建物(專有部分)於產權持有期間是否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒或其他非自然身故等情事(如跳樓死亡)」一列中，特別用紅色字樣標示。(圖／記者蘇茵慧)
且，賣方張ＯＯ甚至在「建物現況確認書」第6項「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡之情事」勾選「否」之欄位處親自簽名蓋章，致翁ＯＯ誤信本案房屋非凶宅而陷於錯誤，同意以一般市價購買；該案件法院判決認定，被告張ＯＯ犯行勘以認定，應依法論科，除了詐欺取財罪處以有期徒刑6個月外，且沒收約185萬元左右金額，不過考量被告初犯，可易科罰金之折算標準。
幸福家不動產法務主任律師王偉龍指出，台灣立法部門沒有針對「凶宅」有明確定義，而與不動產相關的行政部門內政部發過函釋，只要有人在不動產物件中，是身體自然衰老、醫學無法救治去世者，就是自然死亡；換句話說，只要自殺、他殺、意外過世都屬非自然死亡；同時，非自然死亡事件並不侷限對象，只要發生在不動產持有期間，就被歸屬凶宅範疇，交易過程必須告知。
王偉龍表示，不動產交易過程中有許多要注意的面向，而「凶宅」對不動產的價值影響極大，且若有登上媒體版面或被揭露在凶宅網上，在交易過程中亦會增加銀行貸款的難度，但依照自殺、他殺、意外死亡的程度來看，意外死亡對於房子價值的影響較低，價格大約會折損約1～2成左右，若是自殺或他殺，大概會掉到3～4成左右。
就以此件嗆傷窒息的非自然死亡案件來看，從內容答辯、通訊對答等相關證據，法官認為賣方明知屋內發生非自然死亡事件，卻辯稱不知道嗆傷死亡亦屬於此類，導致交易過程中仲介與買方皆無從得知，因此事後引發糾紛，也因此判決詐欺、沒收等處分。
律師提醒，賣方或仲介切勿心存僥倖心態；仲介應盡善良管理人義務，進行相關事項核實，包括海砂屋、凶宅、輻射鋼筋等確認。(圖／記者蘇茵慧)
為了保障買方權益，仲介應盡善良管理人義務，針對賣方所說的事項進行查核；不過有多名仲介都表示，除非是大事件有媒體揭露或網路刊登，否則凶宅比較難驗證，因同社區的人會擔心折損自身房價或避免麻煩，願意如實告知者少，這便是核實調查的困境；不過仲介依然會盡己所能查實，且多方留下文字或影像證明，避免事後糾紛。
對此，王偉龍建議賣方，雖然非自然死亡事件會折損房屋價值，但心存僥倖更易得不償失，若不動產物件曾有非自然死亡事件，就該誠實告知仲介，避免事後糾紛，最後導致民事、刑事訴訟連連，賠了金錢也吃上官司，得不償失。
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