爛尾樓苦主轉當建商攻危老 竟讓地主不出錢也能住新房
北市老屋多，北投危老建案跳脫傳統與建商合建模式，採委建全案管理（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
「建商倒閉找不到人，建築師是法定監造人，到現在還去當時的工地維護」，北都建設董事長陳逸軒苦笑，自己就是爛尾樓的苦主，現在自己當建商，專攻危老案，今(19)日北投首案正式開工動土，他透露，是以委建全案管理的方式跳脫傳統模式，讓地主不怕建商拿錢跑路。
北都建設今日在台北市北投區「尊選北都」基地舉行開工動土典禮，原為屋齡50年的老舊公寓，順利通過危老重建計畫並獲得台北市40%容積獎勵，改建後為地上11層、地下3層的新大樓，翻新後總市值初估4億元。
此案由原為建築師的北都建設董事長陳逸軒執行，他透露，自己也曾是建商爛尾樓的苦主，在新莊復興路的個案，也遇到建商蓋一半後落跑，不僅畫圖費沒有全額拿到，還惹來一身麻煩。
他解釋，因為建築師是法定監造人，找不到起造人和承造人，現在還是每年都會跑去修圍籬和鋤草，現在自己當建商就是希望讓地主不再承擔建商跑路的風險。
北都建設執行此案危老重建，同時有住宅消保會負責監督
陳逸軒表示，此案跳脫過往起建模式，以總融資信託戶撥款，專款專用，委建全案管理模式，也就是說地主本身委託專業團隊協助重建。過去建商多以合建（買賣附買回約定）說服地主，將土地出售給建商，再以比例分回，但土地過戶給建商後，土地交易的錢不會真正拿到手，若建商資金出現缺口，就有可能拿錢跑路，屋主等於危老重建不成，還將土地白白送人。
陳逸軒強調，以委建全案管理方式，地主仍持有百分之百土地產權，並且只收取專業服務費，不影響產權分配比例，專款專用，如此案為危老重建，總融資皆為地主向銀行的貸款，然後由北都建設進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業，完成前述作業後，由北都建設依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫，並找尋銀行談總融資額度及利率等相關內容，最終核貸撥款進入信託專戶管理。
陳逸軒指出，由於《危老條例》中地主身分可向銀行申請土建融資貸款全額支付，等於地主不用額外花半毛錢來改建，也因此撥款前的所有費用都由建商墊付，且在分階段撥款給建商時，地主也需同意才會撥款。此案也找來住宅消保會監督，提供防水保固20年、永久性隔音樓板認證，作為工程項目查核。
住宅消保會顧問吳翃毅強調，土建融的受益者本來就應該是地主，建商興建所需的周轉金本就應由企業自己負責，但過去建商都拿地主土地來借貸周轉，這只是大家習慣的錯誤觀念，最有保障的方式，即是地主直接向銀行貸款、信託，錢不要經過建商和建經公司，也不怕被挪用。
吳翃毅更提到，以此模式地主是能選擇建材，像是為減少噪音爭議，政府修定46-6建築技術規則後，但不同規格、材質、施工過程都會影響隔音效果，就怕建商隔音只做半套，而北都在此案採用內建式永久性隔音施工，以永記造漆塗抹式一體成形無接縫，不易空洞化、也降噪且具備防水效果，友善其他工種於完成面接續施工。
此案的地主戶潘文捷也分享，這是爸爸留下來的祖產，之前就曾有建商找上門談，但家人都有點擔心，而用此方式跳脫建商導向思維，反而能站在地主立場，簽約後雖面臨父親身故、疫情期間通膨嚴重、缺工缺料等，但仍盡量控制預算，所以成本並未增加，未來此案也能讓有危老改建需求的住戶有參考方式。
此案今日正式開工，預計兩年後完工，成為危老重建新模式
