800萬買東區還北區？台南房市購屋地區大哉問！何不考慮地上權？
800萬要買東區還北區好？討論「區域」為買房社群日常。(圖／記者蘇茵慧)
富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
預算只有800萬，你想買台南東區還是北區？除了二手中古屋外，800萬買新房有可能嗎？只要提到買房選區域，就容易淪為「戰地區」，比較東區跟北區、比較商圈誰比較旺、討論格局、貸款成數，這些都是房屋買賣社團中的日常。
日前有台南網友在PTT發問，自己預算800萬，希望能找屋齡25年左右的中古電梯大樓，主要希望能以東區成大、北區為主。針對這兩區域，在地房仲則針對這兩區進行分析。
信義房屋台南民生店協理張榮表示，台南市東區及北區相連，以小東路為界，以南屬於東區、以北屬於北區，其中北區是台南市最早發展的區塊之一，僅晚於中西區，因此整體的市容會較為擁擠些。而東區由於學區、機能、交通等規劃完善向來是台南傳統比較高價位的地段，因此以同樣條件來說房價地價都會比較貴。
若按條件中的800萬預算與需求來評估，3房約30坪、25年以上甚至30年以上的屋齡才有機會買到；或者是屋齡較新一點的新加坡式2房電梯華廈，但也同樣無車位。
由於傳統台南中古物件坪數大都在3房以上，規劃小坪數的2房本來就少，因此總價大都會高於800萬以上；但地點的話，目前以東區市況來說，含車位物件不論新舊至少都須900萬到1000萬以上，物件釋出的機率比較低。
張榮表示，北區、東區都有各自優勢，但如果真的要擇一，會建議選擇東區。因為東區的社區、公園、綠地、學校以及街廓規劃，都較北區好些，路也較寬敞，相比之下北區由於發展的早所以街道顯得較窄小些，建物也較舊。
但北區又以縱貫鐵路為界，鐵路東側靠近成大的北區，社區相對較舊，物件以透天居多；西側則有較多的華廈物件，亦有價格親民的國宅，如大道新城，是許多人指名的熱門住宅之一，同時近年相當熱門、住宅環境極優的鄭子寮重劃區，同樣也位於北區西側，但價格也較高。
北區COSTCO賣場附近商圈機能成熟，有鄭子寮重劃區。(圖／記者蘇茵慧)
至於兩區商圈都有不同優勢，甚至東區亦有新興商圈，比如南紡百貨商圈、未來平實重劃區，而東區還有文化中心生活圈、東寧商圈、成大商圈，這幾個商圈的空屋率都低，而北區的生活圈亦成熟，包括文賢商圈、小北商圈就是最好的例子。
換個角度思考，800萬買三十年左右的二手中古屋，還是寧願選擇主打788萬起入住南紡商圈的預售案呢？只是前者是所有權，而後者是地上權新屋，當房價越來越高的狀況下，地上權產品自然就出現優勢，加上地上權新屋貸款成數與一般預售無異，有越來越多消費者願意接受地上權產品。
更何況，在還沒看到物件之前，客觀現實狀況自然能快速比較，但購屋自住、置產仍要回到物件本身討論，否則800萬預算遇到屋況差的物件，投入心血大概還要再加上一筆修繕費用了；而地上權新屋則省去修繕費用，直接算入家具軟裝費用即可，相較之下更好入手。
平心而論，台南市區範圍不大，無論是東區或北區，基本上都是車距10分鐘可達距離，甚至人口相當飽和的永康，與東區、北區都有相連，只是為了滿足預算需求，挑到適合物件或許會比區域還要來得重要。
