台中6字頭是地板價？ 林正雄：這三年太悲哀！市場扭曲影響終端售價
富旺國際董事長林正雄指出，高房價癥結點在於「都市計畫」（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
不少人驚訝台中房價6字頭儼然成為常態，看盡台中市場起伏的富旺國際董事長林正雄今(13)日直言，不管誰來蓋，以13期、14期重劃區土地容積率140%，1坪土地僅能蓋到2坪多3坪，加諸建築與土地購買成本後，65萬絕對是地板價！
「台中6字頭成常態，那是一定的！」林正雄解釋，以台中正在推的雙引擎，13期與14期重劃區說，新重劃區大部分的容積率都是140%，也就是1坪土地只能蓋2坪多到3坪，光建築成本一坪就要25萬元，土地成本一坪大概70萬元，蓋三倍的建築物，這樣除以3後，一坪土地成本要20幾萬，再加上建築成本就50萬了，房價怎麼可能不超過65萬！
林正雄說，除了海線、舊的都市能用都更的方式，才有可能低於這樣的價格，他認為台中由於大部分都是新興重劃區，國土計畫的概念，新的重劃區由農地變建地，都市必須要降載，除非都市計畫改變容積，給到200%或是220%，才有可能像高雄，高雄240%左右的土地很多，所以並不是高雄房價特別便宜，而是因為240%容積的土地比較多。
「這是很嚴重的問題！」林正雄指出，年輕人要在這些新興重劃區買房變得很難，除非爸媽幫忙，但這不是誰的錯，是「都市計畫所造成的」。
高房價真正的問題即在於「都市計畫」，他說，原因在於都市必須要降載，原本1坪土地能蓋6坪建築物，在目前的都市計畫、未來的國土計畫後，可能只能蓋3坪、4坪，這就是房價為什麼持續高漲的主因！土地換到的建坪明顯降低，甚至換不到，這是無解，越慢買房子，只能看著土地的容積越降越低，房價也越來越高。
短期內無法用任何政策來改變都市計畫，只有想盡辦法用什麼獎勵，林正雄建言，政府可以用符合ESG條件，會增加多少容積獎勵，讓1坪土地能蓋更多一點的建物，房價自然會降，因為這個市場依然是競爭的。用ESG換取容積獎勵，去解決房價過高，也符合環境永續發展的條件。
「這三年政策疊床架屋，是不動產最黑暗的時期！」稅收超收這麼多，這些不是就是從民眾的荷包拿出來，林正雄表示，建築業只是代工的行業，政府要求加諸什麼樣的成本，加上員工、物料成本，最終只能再轉嫁到終端售價，所以這些錯誤的政策，用加稅把成本拉高，沒有考慮到，是麵粉只能做這樣的麵包，到最後所謂的高房價，影響的是世世代代。
所以，他說，這三年真的太悲哀了！所有房屋市場扭曲，終端售價變那麼高，也很遺憾，政策的核心，沒有看對問題的癥結所在，而這也就是為什麼去年動用到最嚴厲的金融手段，市場推案量僅微幅下些，推案總銷仍創新高，這都些都不是政府和民眾想要的成果。
對於今年房市，林正雄認為，大選過後，本來認為沒有什麼政策可以干擾不動產，只有利多，但有虛坪改革與央行有可能調降豪宅上限這兩個議題，雖然影響不大，但是本來要立即購屋的民眾，可能就會等三四個月後政策明朗才會買房，不過整體市場來看，今年除非政府有更大的打房政策，不然沒有任何條件房地產會不好，而114年的國土計劃，牽涉到的議題較為廣泛，如果了解的人，這會促使他們加速買房的決策。
