低利率造就房市榮景 林正雄：上市櫃建商正在彎道超車！
不動產聯盟總會理事長林正雄今日提到，金融管制影響大，上市櫃建商正在彎道超車（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
「現在的經營者我看起來都非常的穩健！」不動產聯盟總會理事長林正雄今(10)日如此形容，他認為，利率長期穩定就是造就台灣不動產黃金10逾年的主因，而現在購地自備款從過往2成變成6成，金融管制對於建商影響很大，不過上市櫃建商籌資管道靈活、多元，在金融限縮下反而會彎道超車，未來是穩定可期、業績能見度高。
富旺國際董事長林正雄同時也是中華民國不動產聯盟總會理事長，今日受邀參加宏遠證券與IR Trust共同舉辦的「2024年不動產產業研討會」，從資金面、成本面、需求面、供給面四大面向，解析台灣房地產市場的趨勢與走向，吸引不少投資人前來聆聽。
林正雄表示，綜觀四大面向來看，台灣房地產市場將呈「價漲量緩」的情形，在他看來，未來的兩三年都會好是非常確定的，所有的面向都指向未來不動產會是穩定成長，原物料上漲還在中升段，持續緩慢的漲價，成本拉高下，房價也難跌，因此股票市場也會是穩定的。
他提到營建類股近期受到市場關注與青睞，正是因為大致的經營者都已經非常洞悉房市，並且知道投資人要什麼，現在案子不用太大，案量會多一點，每年都能平均穩定入帳，而利率長期穩定即是造就台灣不動產黃金10逾年的主因，有超過14年的時間低於2%。
並且在金融管制下，建商買建地的自備款變成60%，以前能買三塊地的錢變成一塊，不僅降低建地交易，也降低房市供給量，往後兩年就會感覺到真正供給案量減少，現在沒有太大感覺是因為房價漲高總銷變高，但實際銷售戶數已減少。
他更進一步指出，金融管制對於建商來說影響很大，買地縮手、供給減少，不過金融限縮反而讓上市櫃建商正在彎道超車，因籌資管道靈活，體質穩健的在未來5年的營收能見度高，是穩定、可期的，營建股也會蓄熱。
林正雄提及，台灣不動產最重要的關鍵就是利率是不是可控，如果超過3.5%以上，那不動產產業會嚴重衰退！他指出，現在利率低於2.3%，就是住宅能隨時買進的時候，因住家投報就是2.3%，商用不動產租金的年投報則大約是3.5%。
而對於現在房市搶購的熱況，林正雄說，這正是股市帶來的財富效應，今年已上漲逾4成，從1月至今上漲7021點，市值增加18.23兆，若以20%來試算就有3.6兆，以貸款7成計算了話，投入房市約可購買12.2兆，這樣的盛況就是從股票市場外溢出來所造成的現象，手上的案子五月才剛恭逢其盛。
至於少子化議題，他說，雖然人口進入負成長，但因家庭結構改變，家戶人口減少，每戶自2006年時平均每戶3.1人降至今年每戶僅剩2.5人，演變成家戶數持續增加，10年來增加82.7萬戶，每年平均增加逾8萬戶，買房的剛性需求就從這裡來。
林正雄並指出，綠色通膨的成本增加現在已經是現在進行式，台灣的市場已經是非常成熟有智慧，持續的通膨用現在的單價、總價去買斷，來搏每年2.5%的通膨，就像台積電帶動房市上漲，台灣漲2、3成還算穩定，甚至是委屈！台積電到日本熊本，廠區周圍漲了8倍，福岡機場周邊也漲了3倍，他強調房價會不會漲跟原物料是息息相關的，房價易漲難跌，未來五年房價仍有10～15％的漲幅空間。
