政策幫大建商清理戰場 房市專家：預售屋房價現在是大建商說了算！
房市專家指出，現行政策是在鎖房市供給量，也幫大建商清理戰場。
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
房市專家何世昌指出，最近大家都覺得房市很熱，但其實以買賣移轉棟數來看並不算熱，他提到政策面一直在鎖房市的供給量，加上央行的土建融限貸令，都是在幫大建商清理戰場！形成大者恆大，現在預售屋房價可說是大建商說了算，房價也更難跌。
馨傳不動產智庫執行長何世昌應邀在宏遠證券主辦的「2024不動產產業研討會」上，對於房地產投資趨勢分析打開盲盒，他說這波房市多頭是不是熱絡，中間有盲盒需釐清，房市進入了籌碼被鎖住、賣壓低的時代，造成房市結構被重組，預期除非政策有變，否則只有2隻黑天鵝會讓房價下跌，一是價格漲到大家都買不起、二是政經局勢丕變引發房市恐慌，賣壓在短時間內大量湧現。
他提到，台灣的房市黑天鵝就是兩種，一是政治、二是經濟，過去因政治因素的關聯比較少，只有中美斷交退出聯合國，那時候房價有大跌過，連海峽導彈危機，當時也沒有大跌只有成交低迷，因此最有可能的就是經濟面，不過像金融海嘯，這是誰也無法預測，而當時房價跌了15%左右。
他並指出，以經濟面來說，目前看起來今年和明年都滿好的，以過去數據比對來看，經濟成長率對於台灣房價影響正相關高達70~80%，加上目前房市賣壓低，賣壓不出來而政府的作法卻是一直在鎖供給，因而房價更難跌了。
目前預估漲勢延續到2025年上半年沒問題，何世昌表示，政策包括房地合一稅1.0及2.0、平均地權條例2.0、土建融被限縮、自然人限貸令等政策影響，房市供給被鎖住，他說，最近很多人都覺得房市很熱，但以歷年買賣移轉棟數來看，把交易時間拉長，這一波多頭的成交量並沒有比較高，與1996年全台建物買賣移轉棟數曾突破50萬棟大關相較，現階段30萬棟，相較是萎縮的，因此房市並不算熱，而是「量低價漲」的新型態。
現階段是中古屋市場很瘋狂，反而墊高了預售屋房價，並且央行的土建融限貸令，其實不是只影響建商，新建案市場就出現非常弔詭的現象，何世昌說，「市場上有很多帶建照盤售的案子到現在還在賣卻賣不完，因為限貸令五成下，小建商融資不足，很多都借不到錢，建案能賣得很好但卻拿出來盤售，對於大建商就相當有利，銀行願意借上市櫃建商錢，籌資能力強，大建商推案的總銷案子越來越大，小建商的平價案越來越少，演變成大建商控價力道更強，同區推案的競爭者減少，區域都是大建商說了算！」
他說，現在只能趁品牌建商推案前，趕快去買。富旺國際董事長林正雄也表示，現在自己在某一個重劃區買一塊土地後，就會推薦朋友去買現在的建案，因為等到上市櫃建商蓋好後，周邊房價都會一併被拉起來，就不是現在的價錢了。
林正雄提到，買即將完工還沒有賣完的新成屋也是他最近叫很多朋友去投資的標的，因為一塊土地整合兩年蓋了4年，沒賣掉就會賣當時的單價，而目前沒有看到台灣房地產有會跌價的跡象，自己是司機很知道路況如何。
何世昌接著指出，央行土建融限貸政策，等於幫不需要仰賴銀行融資的大建商，「是清理戰場！」，而中小型建商相對競爭力弱化，造成大者恆大，大建商控價力道更強，享受生存紅利，「現在預售屋房價，幾乎是大建商說了算！」
他分析，預售屋市佔擴張的原因，就政策面來看，就有囤房稅、土建融限貸令與調整稅基，也就是房屋標準單價，以市場面來看，房市景氣好、需求高，消費者的接受度上升，加上預售銷售策略較有彈性，也比成屋好賣，像是低首付款，訂簽小於10%或是訂簽開小於15%，還有其他包括，建商資金成本較低，以合建、重建案先鎖住利潤，加上銀行嚴格控管土建融等影響。
何世昌指出，近幾年價量背離、量低價漲的格局持續，而建商享受著打房紅利，擁有相對的控價權，定價是「我說的算」，似乎已成為房市新常態，主要就是政策都在鎖供給量，像是房地合一稅1.0和2.0，壓抑短期投機炒作，但也鎖住5年轉手賣出，完工交屋後再綁5年的潛在新供給量，根據研究，被鎖住不能短期賣出的潛在供給量就有3.16萬戶。
此外，自然人第二、三戶限貸令，何世昌說，這個政策也推波助瀾買盤從自有資金壓力較大的成屋，轉向付款較輕鬆的預售屋，另外預售屋禁止轉讓，也已造成四大負面影響，包括：一、鎖籌碼更嚴重，每年減少3~4萬戶轉售量，二、買方怕買不到房，引發錯失恐懼症心態，三、建商控價權更強，四、預售市場缺少價格破壞者制衡價格，房價易漲難跌。
因此，何世昌認為，種種政策，解構了房市供需結構，建商推出的預售屋也迅速吸納市場的需求，你以為的打房政策，其實已經變成助漲房價的政策。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，預售屋禁轉已讓市場出現四大負面影響。
