危老趕時程獎勵末班車 北市案量最多但7成基地超迷你
危老時程獎勵將於明年5月歸零，北市為六都中核准案量最多，但多為迷你基地（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
危老時程獎勵將於明年5月歸零，近期也催出一波危老申請潮，過去3個月全台送件量就增加了149件，台北市仍是案件量最多的區域，不過從已核准的942件危老重建案中，有多達7成都是小於200坪的迷你基地，專家提醒有四大問題需特別留意。
危老重建與都更主要都集中在六都，房價最高的台北市仍是全台第一，累積至今年6月底，危老案件已核准942件，接著為台中市、新北市。
觀察已核准的案件可發現，北市有多達7成基地面積在200坪以內，基地面積小於100坪的案件有340件，占36.1%為大宗，基地面積在100至200坪間有325件，也占了34.5%，不受基地面積大小限制的危老重建案，成了北市精華地段老屋改建的主流。
據現有法規，都更重建面積有最小坪數限制，至少要300坪以上，危老重建則無重建面積限制，但需達100%同意。全向科技房產中心創辦人劉永昌即指出，危老重建申請門檻低，無最小基地面積限制，且無需經過都市更新審議委員會的冗長程序，較傳統都市更新推動速度更快，這也是目前台北市危老重建火熱且小基地占大多數的主要原因。
台灣地震頻繁，北市尤其多為抗震力不足的老屋，不過，劉永昌提醒，小基地危老重建案僅能規劃中小坪數產品，雖然可以迎合目前高房價、少子化、家戶人口減少的趨勢，但因空間不足，設計上明顯劣於大基地建案，提醒民眾，若非不得已，還是盡量以大基地重建為主。
他認為，小基地危老案有四大缺陷需留意。首先、「採光、通風可能較差」，北市小基地危老重建案常是兩棟相鄰的狹小基地，因為鄰棟間距狹小，基地面積有限，往往僅能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中還可能因間距狹小無法貼磁磚，導致下雨時室內牆壁容易滲水，影響未來市場銷售。
其次「空間功能受限」，新建案公設比動輒30%~40%，小基地僅能規劃小宅，扣除公設後，實際使用空間所剩無幾，例如，權狀30坪的新屋，扣除1/3公設，實際使用空間僅剩20坪，其他更小坪數規劃，可能不符合購屋者基本生活需求。
再者「機械車位不受青睞」，因基地面積狹小無法規劃平面車位，普遍採用機械升降車位或倉儲式循環車位，對購屋者而言，除了車位進出不便，管理維護費用相對較高。
最後「營建成本不斷攀升成難解課題」，近年來營建、人工成本高漲，小基地建案成本控管難度大，一旦基地條件差、區位不好，或遇到房價停滯，出現滯銷現象，影響財務調度，進而增加爛尾樓風險。
劉永昌建議，買房需慎選建商，房屋有無耐震設計、增加房屋配備與建案特色等皆可吸引消費者，如只想用最低的成本營造，導致許多新案缺乏特色，後續將面對銷售不易的窘境，稍有不慎甚至引起財務調度問題、提升爛尾樓的風險，是地主與建商都需特別留意。
