銀髮商機大爆發 養老地產成投資新寵
養老地產投資潛力驚人，銀髮族需求推動市場快速成長。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
內政部統計顯示，台灣 65 歲以上人口已達 415.8 萬人，占總人口的 17.8%。這樣的數據引發了對銀髮商機的關注，特別是在住宅市場上的需求變化；國家發展委員會預測，到 2025 年，這一比例將突破 20%，意味著台灣將正式進入超高齡社會。
根據 2023 年的最新住宅資料，全台 65 歲以上老人獨自居住的家庭達到 69.5 萬戶，較 2012 年增長了超過九成。這表示，隨著老齡化的加劇，針對銀髮族的居住需求不僅是市場的增長點，更是社會結構變遷帶來的挑戰。KPMG 畢馬威不動產顧問公司指出，這一趨勢下的養老地產正迅速崛起，並從過去以醫療照護為主的機構轉型為服務導向的多樣化居住選擇。
KPMG 分析顯示，傳統的養老機構正在向渡假式養生村和價格適中的老人公寓轉型。除此之外，創新的青銀共居宅和政府推動的社會住宅也成為市場上的新興選項。然而，每一種選擇都存在其限制。例如，社會住宅雖然給予老年人租住優先權，但租期最長僅為 12 年，這對於高齡者來說，仍是一大挑戰。
資產活化也是近年來的趨勢之一，一些業者將老舊旅館改造成高齡友善的出租宅，如台北捷運中山站附近的「幸福久久窩」，透過智慧醫療技術和遠距健康管理，打造在地且平價的養老住宅。這類創新型住宅不僅降低了開發成本，還提升了銀髮族的生活質量，成為養老房地產的新星。
國營企業也不甘落後，如台糖公司在台南建立的「崇賢銀髮宅」，2023 年底竣工，並由專業團隊負責運營。該住宅月租金定在 2 至 3 萬元之間，並提供合院中庭、體適能室、保健中心等多功能共享空間，試圖為銀髮族創造一個全方位的生活環境。
在全球範圍內，日本作為高齡化社會的先驅，其經驗值得台灣借鑒。日本老年人口比例已達 29.1%，其養老地產發展以人為本，注重提供多元化的居住和照護選擇。例如，福岡縣的一家養老機構，透過放鬆醫療與藝術療法相結合的方式，為老年人創造減壓的環境。此外，東京都的一些長照機構也通過充足的照護人力，實現個性化的照護方案，並與當地企業合作，引入各類文化活動和生活服務，提升長者的生活品質。
KPMG 副總經理林昇恒進一步指出，投資養老地產已成為穩定的收益來源。日本的 J-REITs 中，專門投資養老設施的檔數為 11 檔，儘管疫情對市場有影響，但 Healthcare & Medical Investment Corporation (HCM) 等專業養老設施的投資標的，資產淨值仍穩步增長，淨營運收益率在 2022 年和 2023 年均為 5.5%，高於整體 REITs 平均收益率 4.7%。
政府自 2015 年推行的「以房養老」專案，也為銀髮族提供了另一種選擇。根據金管會的定義，這是一種不動產逆向抵押貸款 (reverse mortgage)，老人可以將房產抵押給銀行，並定期獲得養老金。目前，多數銀行提供的貸款額度在房產估值的 6 成至 8 成之間，這種方式在提高老人現金流方面成效顯著。
因此，養老地產的發展還需進一步整合社會資源，公私協力、活化閒置校區，以及創建共融社區，將是關鍵方向之一，台北市的信義兒福 A1 公辦都更案便是其中的範例，預計將有 60% 的住戶為 65 歲以上的長者，這些項目展現了在少子化與高齡化並存的社會中，養老地產如何迎接挑戰並尋求突破。
