央行出招！強碰20年來最大交屋潮 台中恐成限貸令重災區
台中近3年核發近10萬戶建照，交屋潮湧現下，恐成限貸令重災區（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
央行祭出「最嚴限貸令」，不僅證實邀34家銀行「喝咖啡」，並要求在9月6日前研提自主管理的不動產貸款改善方案，現正交屋中的民眾即出現不少災情，各界解讀此舉為抑制過熱房市，不過端看內政部數據，在2022年發出的住宅建照量，全台超過18萬戶，今年起將出現巨量交屋潮，當時進場民眾，恐怕將面臨交屋申貸的一大難關。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾，下半年買賣移轉量勢必緊縮，但房價是否出現盤整，仍需視整體金融環境而定。
觀察內政部數據，自1991年有統計以來，核發純住宅用建造執照宅數最高峰出現在1992~1994年間，這3年建照量每年皆多達20萬戶以上，之後即未曾突破20萬戶大關，直到疫情後房市進入多頭，2020~2022年出現新一波高峰，核准建照戶數共達51萬1178戶，其中2022年純住宅用核准建照戶數多達18萬674戶，創下自1995年來最高紀錄。
徐佳馨分析，若以現今工期約3~5年計算，將在今年起出現超大量體的交屋潮，適逢下半年度央行控管不動產貸款總量，此波禁令首當其衝的就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售買盤。不僅如此，銀行管控整體不動產貸款，對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言，恐有斷金流的風險；而對於要購置中古屋的民眾，若非自身條件絕佳，申貸也將是一大難關。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示，近期市場出現房貸之亂，股市也出現波段回檔，房市排隊等房貸、股市排隊等解套，房市頓失資金動能，從去年下半年一路熱的房市可能會降溫。現在央行針對資金面進行控管，流入房市的資金減少後，房市動能趨緩，預售市場雖然沒有短期就要貸款問題，但一旦房市熄火，民眾對於房市信心轉淡，也會影響到預售市場的買氣。
整體而言，徐佳馨說，「此波限貸令將大幅打擊整體房市，惟現今國內經濟體質尚佳，中古屋主或新案建商對價格仍有期待，恐怕買賣雙方對價格認知將出現拉鋸，下半年整體房市將呈『價穩量盤整』局勢。」
另觀察六都加新竹的純住宅用建照宅數，台中市在2020~2022年間純住宅整體建照量達9萬9992戶，位居全台第一，而新北、桃園次之。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，依一般工期計算，此波交屋潮自今年起陸續開始，而過去核發建照量較大區域，若投資比重過高，恐成為此波限貸令最大重災區，惟面臨市場發生變化，預期建商也非省油的燈，業者選擇延後交屋，待明年過後限制放寬，以防大量違約潮出現。
台北市不動產仲介公會理事長蘇金城則表示，政策方向驟變，民眾跟業者都很無奈，但也只能去適應調整，以台北市實價登錄平均成交總價來到2,700萬，房貸額度大降、自備款大增，影響甚大。
他建議，無論景氣好壞，買方都要將自己的信用條件管理好，維持聯徵信用評分在500分以上，所受到的衝擊影響就會相對較小，另一項很重要的是，要跟行員建立關係，像是借信貸又準時繳款還款，藉此熟識行員及主管，只是要信用良好的老客戶，他們都會提供現時狀況下的最佳分析，協助整合個人財務及貸款狀況，建議怎麼貸款最有利。
