央行出重手第四季不妙！ 永慶葉凌棋：改變房價上漲的預期已達成
政策衝擊！永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，已扭轉市場對於房價上漲的預期（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
央行此次出重手打房，真的打到痛點！永慶房產集團業務總經理葉凌棋今(26)日表示，預期今年第4季交易量將創自1999年有紀錄以來新低量，年減幅恐創下26年來最大，並直言，此波打房就是要改變民眾對於房價持續上漲的預期，現在可以說目的已達成！
永慶房產集團今(26)日舉辦第4季房屋趨勢前瞻報告記者會，葉凌棋分析，雖然此波央行升準不升息，但在銀行房貸緊縮下，加上實施第七波選擇性信用管制，「銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多！」
葉凌棋解釋，購屋貸款出現利率升高、房屋現估值保守、銀行資格審核趨嚴，以及寬限期縮短或取消的狀況，現在利率都在2%多已上，而銀行貸款估值保守則讓貸款成數不足成交價的8成，對比6月以前的房貸成數可能減少0.5至1.5成左右，購屋族群必須準備更多自備款才能進場，直接衝擊市場交易量。
葉凌棋說明，根據集團內部資料統計，9月看屋諮詢、要約付斡與6月高點相比，均有四成以上的減幅，市場觀望氛圍濃厚，第四季房市急凍，預估2024年第四季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30%至40%。
若進一步觀察歷年第四季交易量表現，今年第四季交易量預期將創自1999年有紀錄以來新低量，年減幅也恐創下26年來最大。依目前交易量推估，下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間，與2023年相比，成長3.6%至6.2%。
以價格來看，葉凌棋直言，「目前的實價登錄已落後市場約3個月的時間，現在反映出的是6月的房價，可以說是天花板的最高點，下半年在政策黑天鵝出現下，市場將進入較為冷淡的階段，量急縮，價格有部分盤整、有部分下修，真的有需求的人不妨認真看房子，勇敢出價！」
此外，根據統計，今年前7月全台住宅使照核發量約7.6萬戶，顯示約有7.6萬戶預售屋交屋潮，不過，在銀行房貸緊縮與央行實施第七波選擇性信用管制下，拉高申貸難度，預售屋要交屋必須自籌資金補足缺口，否則恐面臨無法順利交屋的危機。葉凌棋並指出，若以今年1-7月住宅使照量推估全年預售屋交屋量約13萬戶，換算所需房貸總金額將高達1.3-1.5兆元，申貸量體將是相當龐大，目前也可以確定投資投機買盤，會離開房地產市場。
並且永慶房屋彙整近1周最新的貸款狀況，首購的貸款成數上限已是用銀行房屋鑑價後的8成，而非成交價，並多為排隊撥款狀況，葉凌棋直言，這對市場來說，貸款成數不足，購買力和養屋力都是考驗。
資料來源：永慶房產集團
