李同榮：房市八字訣「聞積起舞見軌則發」 台南房市長期仍具潛力
李同榮認為，現階段台南房市處於盤整期，有些區域價格會微調，但下修空間不大，主因營建成本高漲。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
吉家網董事長李同榮日前接受邀請，至台南崑山科技大學房地產開發與管理學系演講，分析「2024市場回顧與2025的市場展望」，他提及目前在政府信用管制下，房市趨於冷靜，而事實上他也強調，若沒有新青安補助，房市早應回歸盤整狀態，不過對於未來台南房市，長線來看仍非常值得期待。
李同榮表示，台南房地產市場近年來持續受惠於南科帶來的產業與人口紅利，無論從國際經濟狀態、政治氛圍、政策、市場供需變化、人口與家戶數增長等，加以房市經濟循環預測，深入分析大環境及台南房市的主要走向。
南科驅動房市熱潮：供需格局與價格調整
李同榮指出，在南科效應的持續帶動下，將保持穩定發展；然而，市場供給量在2023年底開始顯得過剩，尤其是預售市場，因此建商透過促銷策略吸引買家，例如「低自備款」與「零工程款」等方式，試圖加速銷售，但也顯示房市進入消化階段。根據市場反應，這類促銷措施短期內有效，但長期來看，投資客與自住需求的比例將決定房市後續走向。
目前全台預售新案消化率約在15%左右，顯示市場正在調整中，明年房價雖不至於大幅回落，但預售產品價格將受到調整壓力，新推出的建案可能會更謹慎定價，以應對供過於求的局面。
人口與家戶數成長：台南房市韌性基礎
雖然總人口數近年呈現微幅下降，但家戶數卻逆勢增長，成為房市支撐的重要基礎。數據顯示，台南家戶數增長率近十年達5.5%，顯著超越全國平均，家戶規模縮小、單身族與少子化趨勢，推動住宅需求結構發生轉變，新型態的房產產品如小坪數住宅受到青睞。
此外，南科周邊如新市、善化、安定等區，因接近園區與交通便利，吸引大量首購與換屋需求，而新市區在家戶數增長的行政區排名中位居全台第二，顯示高科技產業驅動了當地房地產需求。
房市循環調整：末升段過渡到初跌段的影響
根據李同榮觀點，台南房市正處於房地產循環的末升段，2025年上半年將是關鍵觀察期，雖然價格下修壓力存在，但由於營建成本高漲、未來政策利多（如前瞻建設的挹注）與剛性需求支撐，預期價格調整幅度有限。
2025年後，房市可能進入初跌段，尤其是對於部分高估區域如麻豆、新市等，投資客可能釋放存量影響價格，但長期而言，南科產業擴張及交通建設（如捷運規劃）將穩固台南房市的增長基礎，超漲雖有，但幅度不大，因此下修也相對少。
未來展望：南北價差縮小與創新產品機遇
值得注意的是，台南與台北的房價差距正逐漸縮小，這也與高鐵一日生活圈有相當大的關係，而軌道經濟更是房市難以忽視的利多條件。
過去，台南房價僅為台北的1/5，而現今已接近1/3，顯示台南的地價與房價逐漸追趕全國水平；在產品面向，預計2025年將出現更多創新型住宅，如智慧住宅、低碳建築等，以吸引南科高科技人才入住，同時豪宅市場亦有潛力發展，特別是針對高淨值族群的需求。
李同榮分析，台南房市明年會在調整與穩定中尋找平衡，南科帶動的長期剛性需求依然不滅，而房市八字訣「聞積起舞、見軌則發」更是不變的道理，相較於超漲過多的區域，整體來看台南房市仍有成長的支撐力道。
