吳曜廷： 2024高雄房市量縮價平 理性回歸與剛性需求的平衡點
高雄市房屋調查協會理事長吳曜廷分析，現階段房市以剛需為主，購屋行為上將更理性。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
全國房市隨著第七波信用管制政策推行，各地案場進入冷靜期，高雄也不例外。少了過去一開案就幾近完銷的投資熱潮，市場從短期投資轉向剛性需求，當投資客開始延長觀望期、短線投機行為減少，也為自住需求者提供了更多理性選擇空間，不過也錯殺了部分消費者購屋的權利。
在政策與市場環境雙重影響下，相較於過去新青安時期、房市高熱度所帶起的「三不一沒有」：不問基地、不管格局、不懂產品、沒有還款規劃的「快速下訂」買方，高雄市房屋調查協會理事長吳曜廷指出，目前剛需消費者更傾向於深入比較各案產品價格、地段及未來增值潛力，從理性的購房行為來看，消費者在決策前需要更長時間進行評估，這點與過去形成鮮明對比。
是誰讓房價連連高漲？新青安與打炒房的複雜糾葛
然而，這並不代表投資客就消失了。
吳曜廷分析， 今年房市從新青安熱度降到信用管制冷卻，甚至到冰凍，銀行針對首購族、小型投資者的貸款條件更為嚴格，導致部分消費者因資金不足而放棄購屋計劃。市場上部分即將交屋的物件因持有人資金壓力而出現平轉出售現象；與此同時，擁有雄厚資金的大型投資者則專注於收購這類物件，形成另一波「精挑細選」的投資熱潮。
但若要說房價高漲都是因為投資客，這也有失公允。吳曜廷認為，高雄房價高漲的關鍵包括：土地及建築材料成本攀升、人力價格調漲等狀況；過去投資客的炒作行為曾推動房價上升，但如今更大的影響來自市場的結構性變化，開發商在面對高昂土地與建築成本時，相對會選擇穩健控價來規避風險，供給少遇到需求多，自然物以稀為貴。
以楠梓區為例，受台積電進駐消息的影響，該區部分個案房價已出現每坪50萬元，這種情況讓當地居民和新購買者面臨極大壓力，但同時也促使買家更重視物件的性價比和地段價值，對於資金有限的自住族來說，只能選擇更郊區物件以換取更大的生活空間。
房市冷靜期中的剛性需求與理性抉擇
高雄房市在信用管制影響下，展現出「量縮價平」的特徵。吳曜廷表示，預售市場正逐步進入調整期，新推出的住宅案多以穩定均價吸引自住客，而非追求高溢價。部分即將交屋的物件因持有人資金壓力，出現平轉現象，這些房源以更合理的價格回流市場，亦為剛性需求者提供進場機會。
吳曜廷預測，冷靜期將延續至2025年上半年，價格仍以穩定為主，剛需族群成為主要購買力來源。他指出，房市的量縮讓市場更加健康，而冷靜期亦是消費者進行理性抉擇的最佳時間。
高雄基礎建設、中央資源挹注多，長期來看高科技產業將帶動發展。（圖／記者蘇茵慧）
展望未來：政策調控與市場自由的平衡
回顧今年，房市展現量縮價平狀況；展望未來，高雄房市仍需在政策調控與市場自由之間找到平衡點，當前政策雖在一定程度抑制炒作現象，但也讓部分真正有購房需求的消費者望而卻步，如何在保障市場穩定，同時兼顧剛需，將成為政府與業界的共同挑戰。
從長期發展角度看，高雄房市的潛力依舊強勁。無論是台積電等科技產業帶動的經濟發展，還是土地供應、基礎建設投入的持續升溫，都為高雄房市提供了穩固的支撐。對於消費者而言，當前的冷靜期是理性進場的良機，而對於開發商與廣告公司而言，如何在嚴峻市場環境中找到突破點，則成為未來一年的重大課題。
