房貸緊縮、銀行利率向上攀 永慶葉凌棋：明年要鬆不容易、房價最重跌15%
永慶房產集團業務總經理葉凌棋今日斷言，市場已出現反轉訊號，明年房價最重跌15%。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
「明年房貸要鬆不容易、房貸利率要跌也不容易。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋今(26)日斷言，2025年房市已確立，會是「量縮價跌」格局！市場已出現反轉訊號，提出數據指出，第四季七都房價全面下跌，將是銷售量下跌、委售量大增、價格開始由漲轉跌的開端。
永慶房產集團發布2025年第1季的趨勢調查，針對影響2025年房市走向的因素詢問消費者看，調查結果有64%消費者認為購屋意願會受到影響，其中，更有11%消費者表示會中止購屋計畫，購屋意願明顯受衝擊。永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，77%消費者認為影響2025年房市的最關鍵因素是銀行房貸緊縮，其次則是通膨與新房市政策也是重要變數，占比也高達五成以上。
陳賜傑提到，8月初部分銀行即將瀕臨滿水位以及央行推出減降令後，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步，連帶影響到房市交易明顯降溫，而消費者也認為房貸緊縮的狀況將持續至2025年，甚至是2026年以後，因此，銀行房貸緊縮成為影響2025年房市最關鍵的因素。
銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步。
根據永慶調查各家銀行房貸排撥狀況，各銀行新青安貸款排撥等待時間比上一季更長，大致皆須排隊2-4個月，同時首購貸款利率上升，一段式房貸利率約2.4%~3.2%間，排撥時間同樣拉長；若是第二戶申請房貸，利率更是3%起跳，部份銀行甚至暫停收件，葉凌棋提到，「今年約13.6萬戶預售交屋，就用掉房貸逾1.4兆，2025~2027年推估將有40萬新成屋等待交屋，明年房貸要鬆、利率要跌，兩者都不容易！」
在房價部分，根據「政大永慶即時房價指數」顯示，2024年第4季七都房價指數已由漲轉跌、全面反轉！其中新北、台南季跌2%內，台北、桃園、新竹縣市與台中則季減2.3%至3.3%，僅高雄季減幅逾4%。葉凌棋表示，上一季前的房價指數還維持小漲，到了這個季度已全面反轉，「銷售量下跌、委售量大增、價格開始由漲轉跌這些訊號都已清晰，2025年房市走向已非常確定。」
葉凌棋預測，房貸緊縮難緩解，明年房市交易量估年減約二成，將是近七年來首度跌破29萬棟大關，民眾對房價上漲預期已翻轉，將是「量縮價跌」格局，至於房價跌多少？他說，「2025年剛需強勁區域，預估房價跌幅7%~10%，但過度炒作區域，房價最多將有15%的跌幅空間。」
葉凌棋指出，「市場如果沒有透過價格反應，買方又沒有多的自備款，以及負擔較高的利率，那麼就會離開市場，不買了，目前賣方就會開始讓利，怕拖越久房價會降越多，甚至賣不掉。」
至於有沒有可能爆發房仲倒閉潮？他則坦言，「每次只要房市殘餘波段，都會有人離開市場，包括蛋黃區也不例外」而影響2025年房市將會有四大變數，葉凌棋指出，包括經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突。
他解釋，國內變數只有房市政策，其餘也不可控，如美國總統川普即將就任，2025年全球經濟面臨美國政經政策的不確定性，牽動國際經濟局勢，將是左右全球景氣的關鍵，同時，美中關係的變化也會影響台海情勢的發展。此外，地緣政治風險仍高，俄烏戰爭、以巴衝突未來走向仍不明朗，加上中東局勢變化也將影響全球經貿發展。
葉凌棋指出，預售屋交易量今年6月是高點，之後呈現逐月下降。
