建商轉戰商用不動產 劉學龍憂市場出現「怪產品」
建商湧入商用不動產市場，引發奇怪產品隱憂，政府對壽險資金放寬成市場期待。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
2024 年，高力國際迎來成立 35 週年，並在年度季報中宣布創下史上最佳業績；AI 與半導體產業的強勁需求帶動工業不動產市場繁榮，全年交易額高達 1,085 億元。然而，在政府嚴厲打房政策的影響下，不少建商開始轉向商用不動產市場，但這樣的趨勢也引發高力國際總經理劉學龍的憂慮。他指出，建商轉型投入商業地產雖然看似合理，但可能導致市場上出現「奇怪的產品」，對產業生態構成挑戰。
劉學龍直言，許多建商在購買商業地產後，因資金有限而傾向快速建設並出售，這樣的操作往往缺乏長期規劃。部分建商推出的「商業住宅」產品，看似辦公大樓，但實際用途模糊，甚至存在灰色地帶。例如，一些建案將辦公室劃分為小型單位，管線規劃不完整，卻試圖滿足新創企業或投資客需求，但這樣的產品對市場幾乎沒有實質意義，反而可能成為問題重重的產業物件。
台灣政府在打房政策下收緊了住宅市場的發展空間，迫使建商重新調整策略。劉學龍指出，2024 年，建商在商用不動產的交易金額達到 1,123 億元，占市場總額的 53%。建商對資產配置的策略改變，轉向商用不動產的投資比例增加。
然而，劉學龍擔心，建商短期內湧入商用市場可能帶來副作用。由於建商的資金性質與壽險公司不同，建商更傾向於快速出售，而非長期持有與經營，這使得某些產品僅為追求短期利潤而設計。最極端的例子是一些單位設計不符合辦公需求，甚至可能吸引不當行業進駐，這樣的情況不僅難以管理，也損害了市場信譽。
在建商積極轉戰商用不動產的同時，壽險業在市場中的角色卻相對萎縮。高力國際指出，2024 年壽險業在商用地產的投資占比不足 10%，主要原因在於金管會對壽險資金投報率的嚴格規定。當前，壽險業至少需達到 3.5% 的收益率才能投入，但市場環境下，達成這一目標幾乎不可能。
劉學龍認為，壽險資金具有穩定且長期的特性，若能放寬相關政策，將有助於穩定市場的發展，壽險公司投入的資金可支持高品質、不易出售的大型商用不動產，如帶租約的大樓或長期持有的標誌性建物，這對於活絡市場交易和優化市容都有正面影響。
台灣商用不動產市場在 2024 年展現了強勁的增長動能，但未來挑戰與機遇並存。建商的投入雖然增加了市場活力，但其短期操作模式需要更嚴格的規範和引導，以免破壞市場生態；同時，壽險業若能在投資門檻上獲得更大的彈性，將成為穩定市場的重要力量。
