多出「400萬免稅額」！ 資深代書曝密技：父母往生前、子女記得遷戶籍回家
繼承須特別注意！地政士提醒，父母親往生前，子女記得要將戶籍遷回家。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
繼承移轉量屢創新高，但繼承人未來出售時，可能會有一筆高額的房地合一稅必須繳納，資深地政士今(10)日即透露，父母過世前最好先將戶籍遷回家，後續繼承賣屋時，才能適用房地合一稅400萬元免稅額及10％優惠稅率。
105年房地合一稅上路後，不動產受贈與取得及繼承取得的案件，取得成本的認定是「房屋評定現值」及「土地公告現值」，因為取得成本偏低，大約只有市價的10%～20%，繼承人未來出售時，可能會有一筆高額的房地合一稅必須繳納，所以如何節稅？成了繼承人應該注意的事項。
正業地政士事務所所長鄭文在解釋，112年11月2日財政部新的函釋之前，子女繼承後2年內賣房，房地合一稅率高達45％，函釋「台財稅字第11204619060號函」為繼承族解套，認定持有期間可合併計算，「如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算」。
但現在卻有許多人忽略能夠使用400萬元免稅額與10％優惠稅率。鄭文在提到，手上就有個案是父親在民國113年11月往生，遺產中的自住老公寓是106年購買，有完成戶籍登記並實際居住連續滿6年以上，因為母親已經往生，所以繼承權就落在兒子身上，並在去年12月繼承該房屋。
個案兒子繼承1年內要賣屋，原本函釋發布之前，必須課徵45％的房地合一稅率，但因現在持有期間可合併計算，總共7年，稅率就降到20％。此老舊公寓市價約400萬元，房屋及土地核定價額約50萬元，申報房地合一稅獲利為350萬元，扣除仲介服務費16萬元等，並以20％稅率換算，房地合一稅仍得繳66.8萬元。 （即：400萬元-50萬元-16萬元=334萬元×20%=66.8萬元)
鄭文在提到，事實上，依照所得稅法第4條之5規定，第一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。第二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。第三、個人與配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定，就可以適用400萬元的免稅額及10％的優惠稅率。
此案是否有機會適用400萬元的免稅額及10％的優惠稅率？鄭文在說，稅務單位認定「父親往生前兒子戶籍必須遷入」，換言之，若當初兒子先把戶籍遷入，繼承後就不用再等6年，即刻能享受400萬元免稅額，66.8萬元稅金瞬間歸零。父親113年11月往生，兒子113年12月繼承該房屋，遷入戶籍後還要等6年，緩不濟急。
鄭文在說，「台財稅字第11204619060號函」為繼承族免除賣屋懲罰性高稅率的問題，但節稅技巧在於，「子女若發現父母親遺產中的房屋，未來不是想要保留的資產，甚至繼承後短期內會賣掉。
子女可先將本人、配偶或是未成年子女的戶籍遷入，取得戶籍登記及居住事實，未來賣屋將可以取得400萬元的房地合一稅免稅額，及10％的優惠稅率，避免繳納遺產稅後，還要繳納高額房地合一稅的窘境。
