商辦市場熱潮再起 壽險業與自用型買家崛起成主流
壽險業與自用型買家大舉進軍商辦市場，競爭愈加激烈。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
隨著金管會放寬壽險業的投報率計算標準，2024 年壽險業者再度活躍於商辦市場，並開始向物流及工業不動產市場進軍，這波商辦市場的熱潮不僅來自於傳統的投資者，還加入了以自用為主的買家，尤其是一些基金會、工會和外事單位的加入，讓原本以投資為主的市場逐漸出現多元化的參與者，競爭愈發激烈。
根據瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉的觀察，2024 年商辦市場最為突出的是自用型買家的崛起，以往自用型買家較為保守，市場也以投資為主，但如今，許多非營利機構、基金會以及外事單位的加入，成為了商辦市場的重要新興力量。這些機構選擇購置商辦不動產的理由較為特殊，不再單純追求投資回報，而是因為租金上漲或需求增加，將自用需求納入購置規劃中。例如，新加坡駐台商務辦事處等外事機構，近年來也成為商辦市場的買家之一，體現出台灣商辦市場的吸引力，也顯示了商辦市場需求結構的變化。
同時，壽險業在商辦市場的投資佈局也開始進一步轉向物流不動產領域。2023 年末，全球人壽、台新人壽和南山人壽等業者開始積極進行物流及工業不動產的購置，表現出對物流及倉儲市場未來增長的信心。台新人壽最近購置的土地，雖然看似一般的工業用地，但實際上已經規劃為物流開發，並且與承租戶達成租約。這樣的投資模式讓這類不動產具備穩定的租金收益，也成為壽險業的新興選擇。
壽險業者進軍物流市場的案例，還包括全球人壽購得的位於大園區的物流園區，該地由知名物流公司 DHL 承租，確保了穩定的租金收益。而南山人壽則選擇投資台南的化學物流設施，雖然其並非傳統意義上的物流設施，但依然是具有穩定收益的商業不動產，且對於壽險業的長期資本運作來說，風險相對較低。
除了壽險業者的積極布局，商辦市場的預售熱潮也在悄然興起。在升息環境下，商辦市場的熱度卻依然高漲，尤其在預售案中，買家不再僅限於傳統的投資客，還有許多需要自用的買家進場。這些自用型買家的需求也逐漸成為商辦市場的一大亮點，尤其是一些機構類買家，如工會、律師聯合會等，也開始加大在商辦市場的投入。
然而，市場的競爭也隨之升溫，尤其是在雙北以及桃園地區，這些地區的商辦需求逐漸上升，推動了整體市場價值的攀升。隨著自用型買家的加入，商辦市場的結構逐漸發生變化，不再僅是單純依賴租金回報和資本利得的傳統模式。這類非投資型買家的進場，為商辦市場注入了新的動能，也讓投資者面臨更多競爭壓力。
回顧 2024 年，商辦市場不僅是壽險業者的資金流向，也是自用型買家與機構類買家的活躍舞台。未來，隨著這些新興買家的參與，商辦市場可能會進一步分化，投資回報與租賃需求之間的博弈將成為市場的重要動向，這一波商辦熱潮，或許預示著市場結構將迎來根本性轉變，對於市場參與者來說，如何在競爭激烈的環境中找到自身的定位，將是未來最重要的挑戰。
