信義兒福公辦都更案啟動全台首例 20 年使用權社宅試水溫
信義兒福 B1-1 基地示範全台首例 20 年使用權社宅，創新居住模式吸引壽險與建商目光。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
全台首例「使用權社宅」即將登場，作為示範案的信義兒福 B1-1 基地預計於 2025 年第四季完工，國家住宅及都市更新中心分回的 72 戶將採用 20 年長租模式，打破傳統居住選擇的框架。國家住都中心董事長花敬群指出，信義兒福 B1-1 標誌著台灣住宅政策的新里程碑，並期望透過示範成功，吸引壽險業及建設公司投入，推動更多類似產品的開發。
根據規劃，使用權社宅的住戶可選擇一次繳納 20 年租金（市場價格的 8 折）或支付 30％ 的權利金，再以市場價格 7 折的月租方式支付餘款。花敬群表示，在降低租金負擔的同時，更提供住戶穩定的居住保障，未來還可依比例退還未使用期間的權利金，實現高度彈性。
長期以來，台灣住宅市場被「買房」或「短租」兩種極端選擇所壟斷，而「使用權社宅」的推出，則試圖改變這一現狀。花敬群指出，20 年的長租模式相較傳統地上權住宅，負擔更輕，但居住穩定性不變，是高房價時代的一種全新選擇。
住都中心提出的財務商業模式顯示，使用權社宅在長達 20 年的租期內，可創造 3％～8％ 的現金流回報。根據測算，20 年的租期預期收益率為 3％，而 40 年和 60 年分別可達 7％與 8％。這一收益結構對壽險業及其他資金充裕的機構投資者而言，具備一定的吸引力。
使用權社宅還針對租約的彈性進行了設計，住戶若需提前終止租約，將可依比例退還未使用的權利金，同時擁有續約的優先權。這樣的機制不僅增強了租戶的自由度，也為不同人生階段的居住需求提供了解決方案。
信義兒福公辦都更案涵蓋 6 塊基地，是台北市信義區最重要的都市更新項目之一；其中，B1-1 基地作為全台第一個「使用權社宅」示範案，預計將為住都中心後續推廣長租住宅提供寶貴經驗。
花敬群透露，若試辦成功，住都中心將進一步優化相關政策與法規，並評估其他基地是否可採用類似模式。例如，在剛與遠雄建設簽約的 A2 基地中，住都中心將分回一棟住宅大樓，其中 3 至 14 樓已被列為未來評估的使用權住宅潛在試點。
對於信義兒福 B1-1 基地的地點選擇，花敬群強調了其地理及生活機能優勢。該基地位於信義區市民大道六段與基隆路一段交界處，距離松山火車站僅約 750 公尺，周邊環繞饒河街夜市、松山商圈及多個公園與學校，生活便利性極高。未來將提供 20 層與 14 層兩棟住宅大樓，結合商店、庇護工場與社會住宅等多元功能，為住戶提供完整的生活配套。
花敬群表示，住都中心希望透過示範案，引起壽險業與建設公司對「使用權住宅」的興趣。對於壽險業者來說，20 年穩定的租金現金流結構與 3％以上的收益率，具備良好的投資吸引力；而對建商而言，長租住宅的需求潛力正在逐步顯現，是一個可嘗試的新商機。
然而，這樣的創新模式能否成功，還需依賴於政策法規的完善與市場對於長租產品的接受度。花敬群坦言，在推動 B1-1 基地使用權社宅過程中，若遇到法規上的障礙，住都中心將與內政部積極協商，力求為長租型住宅奠定法治基礎。
除了試辦模式的挑戰外，示範案能否吸引潛在投資者，也是成敗的關鍵。花敬群指出，住都中心將持續完善長租住宅的財務模式，並設計出更具吸引力的方案，以促進民間資本投入。
在高房價壓力持續增長的背景下，如何提供多樣化且可負擔的居住選擇，成為台灣住宅政策面臨的重要挑戰。信義兒福 B1-1 基地的使用權社宅，作為全台首例，正在探索一條新道路。
透過政府主導的示範，住都中心希望為未來更多長租型住宅的發展提供經驗借鑑。花敬群認為，這樣的住宅模式不僅能為民眾帶來居住保障，也將成為房市供需結構調整的重要助力。當民眾不再受限於「非買即租」的二元思維時，台灣的住宅市場或許能迎來一場真正的變革。
