2025自住建議：緊抓交通建設、尋找房價親民區
圖說：淡江大橋將改變淡水地區的交通機能［圖片來源／新北市府新工處官網］
文／李德芳
2024年第四季上路的央行限貸令，一舉改變全台房地產市況，展望2025年的房市景氣，推案遍布北中南都會區的正群廣告機構副董事長曾謀仁，大力建議自住買方跟著交通建設走，就能找到房價親民區！
【超越景氣波動 首購需求旺盛】
曾謀仁表示，2024年底的房市景氣受到920央行限縮貸款政策影響非常明顯，但首購型需求仍然旺盛，特別是兩房、坪數大致介於20到25坪的戶型，仍然受到市場買方青睞．
一旦坪數放大到28坪以上，買方需求就轉弱，這不僅反映2024年第四季房市改為自住型買方市場，而且大多是首購型買方．
這些首購型的買方往往［先求有］，像是新婚家庭型的購屋族，自住需求就相對不受景氣波動影響，期待擁有自己的生活天地．
以正群廣告順銷的個案為例，包括北台灣的淡水「耀時代」、紅樹林「氧之森」、土城「寶佳淳青」；中台灣彰化的「合新城峰」，都是以兩房戶型賣得最好，代表現階段市場上對相對平價區域的首購型住宅需求十分旺盛．
【成本居高 牽動房價】
面對2025年的房市變化，曾謀仁建議民眾，除了注意官方政策的後續發展，包含碳稅的長遠影響，以及仍舊處於高檔的營建物價與人工成本，都是持續影響營建成本與房價的重大因素．
特別是對供給成本影響極大的營建物價與營建人力資源問題，政府雖然關切，但市場尚未觀察到官方協助業界有效解決的方案，除了希望提高對國內營建物資供應量以降低成本，對於營建人力猶如「斷層」的大問題，引入更多外籍勞工之外，本國優秀營造人力的培育更是重要議題，都還需要時間解決，因此短線上，影響房價的營造成本仍將居高不下．
從需求面來看，即使2024年央行限貸政策讓不少富裕家庭的置產計畫暫時轉為觀望，從2024年第四季與2025年一月上旬的市況顯示，2025年真正想買房的就是剛性自住需求．
因此他預估，2025年房市總體成交量可能相對有限，一方面開發商因為營造成本問題，並不願意降價，另外首購與自住型需求成為房市購屋主力，這部分需求仍然強勁．真正的限制是來自金融機構的放款新規範，這將是2025年房市最重大的挑戰．
【放款政策變化 決定買盤走向】
從2024年第四季開始，整體金融機構對營建業與不動產領域放款受到嚴格限制，在時間跨入2025年後，金融機構仍有合法的授信額度，只是需要一些時間來消化市場上對房屋貸款的需求．
由於央行手握第八次打房的王牌，現階段房市裡即使受到首購自住青睞的部分建案，相關團隊也都保持低調．整體來看，2025年只要政治安定，倚靠經濟基本面支持，房地產市場依然處於正面發展的大環境．
【人因交通而聚 淡水具吸引力】
至於民眾購屋時還必須考慮那些因素？曾謀仁強調：「人因交通而聚居！」具備交通題材的區域，就是最值得優先考慮的購屋地點．
例如北台灣的淡水，不僅價格基期低，配合淡北快速道路正在積極施工，淡江大橋也進入通車前的倒數計時階段，整體交通機能還會更上層樓，獲得首購與自住民眾認同，自然成為現階段北台灣房市的熱區．
【軌道經濟強大 後市看好】
在軌道經濟領域，曾謀仁點名高鐵青埔站區有點被小看了，只要青埔價格沒有超越竹北，就是被低估．
他分析，從北台灣幾個高鐵站來看，南港、台北、板橋都是多鐵共構，到了青埔站也有雙鐵機能，但價格只有板橋站的一半，高鐵通車時間僅十多分鐘．
再往南則是竹北站，而竹北站到底有什麼呢？因此他認為青埔站價格相對竹北站，具備明顯的凹陷區優勢，未來青埔站後續發展仍然值得注意．
【大南方新矽谷 改變南臺灣未來】
在南臺灣部分，「大南方新矽谷」推動方案，絕對是南台灣城市發展最大利多，但如何讓這些高科技領域的工程師與從業人員能享受市區機能，相關計畫還需要時間釐清細節．
在交通題材部分，目前最確定的是「高鐵南延進入台鐵高雄站」計畫，將帶動高雄新高鐵站特區題材，也是足以改變高雄城市發展的重大題材．
低調進行中的台南「商60」特區計畫，在完成基礎建設後，將進入規畫招商階段，可望成為媲美信義計畫區的南台灣的國際商務中心區，是足以改變台南城市發展的新亮點．
以「大南方新矽谷」推動方案為基底，包括「高鐵南延進入台鐵高雄站」、台南「商60」特區等重大計畫為題材，南臺灣自住置產型買方該往哪裡找房子，答案已非常明顯．
