預售市場變盤？ 李同榮示警：平轉潮來襲，注意三大風險
房市變盤？預售屋「平轉」物件大量出現，投資客出清潮來襲，承接戶該如何應對？
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
房市氣氛轉冷，市場出現大量「平轉」、「急售」、「賠售」的預售物件，投資客紛紛拋出廣告，標榜「出價就談」、「低於市場價」等吸引字眼，讓不少購屋族心動。房市趨勢專家李同榮分析，這波「平轉潮」的核心原因就是市場看跌，提醒承接戶須做足兩大功課，並慎防三大風險，才能避免買到高風險物件，甚至遭遇爛尾樓風險。
買預售屋先上「兩堂課」 承接平轉戶得算好進場時機
李同榮指出，想要接手「平轉」物件，第一步就是搞清楚投資客的進貨時間點與成本。2023 年 6 月 30 日前購入預售屋者，不受平均地權條例的換約限制，若當時購入價較低，如 2022 年市場高峰期進場者，部分地區的進貨價低於目前市價 15% 至 20%，甚至有 30% 的潛在利潤。但如果投資客當初搶進時價格過高，現在轉售的「平轉戶」可能未來交屋時就會變成賠售戶。
第二步則是估算未來交屋時的市場行情。預售屋本質上是期貨交易，購屋者要預測三到四年後的市場價格是否高於現在的成交價，才能確保進場是「買在低點」，而不是「接最後一棒」。
三大風險一次看懂！避免買到爛尾樓或「假平轉」
即便確認價格有利，接手預售平轉戶仍有三大風險必須嚴格把關：
（一）價格風險：房價可能持續下跌
平轉戶看似現買現賺，但如果市場趨勢向下，這些預售屋可能還有 10% 至 15% 的跌幅。李同榮提醒，投資客若看好後市，就不會急著出清，而現在願意平轉的，多半是擔心市場價格續跌，想盡快落袋為安。承接戶若沒計算好未來價格，可能接手後就面臨虧損。
（二）換約風險：建商條款可能暗藏「地雷」
購屋者須確認投資客購買的時間點是否符合換約條件，避免違反平均地權條例。此外，許多建商合約規定，若未來貸款成數不足，買方需自行補足差額，導致現金壓力增加。若未能籌措足夠資金，可能面臨違約風險，甚至被迫低價拋售。
（三）建商風險：須查核財務狀況 避免踩雷爛尾樓
承接預售戶還須評估建商的財務與營運狀況，避免買到可能爛尾的案件。上市建商的財務報表可公開查詢，若是非上市公司，則應透過過去的建案評價與市場口碑來評估。李同榮建議，對於財務狀況不透明、過去有工程延遲或品質爭議的建商，購屋者要特別小心，否則可能買到「有殼無實」的爛尾樓。
預售市場陷入「多殺多」惡性循環，投資客與建商紛紛降價求售，市場價格持續下探，導致更多拋售與讓利交易出現。
預售市場進入「多殺多」階段？李同榮：小心這四大循環
對於未來預售市場的走勢，李同榮提出「多殺多下跌循環四步曲」，指出這可能是房市進一步下行的警訊：
1. 已交屋的投資客開始降價拋售，壓低市場價格
2. 未交屋投資客受價格影響，出現更多平轉與賠售物件
3. 建商餘屋銷售困難，開始降價促銷求售
4. 建商餘屋價格下降，壓縮新推案價格，導致市場價格持續走低
這種市場動態可能導致更多投資客因資金壓力選擇降價出售，讓整體房價再度回落，形成「價格下跌—拋售潮—價格進一步下跌」的惡性循環。
現在該買預售屋嗎？進場要看「黃金三角」原則
儘管市場風險增加，並不代表所有預售屋都不能買。李同榮認為，購屋者若能掌握「黃金三角函數布局」，仍有機會在市場低點找到合適物件：
1. 資金操作：保守運用資金槓桿，避免高額貸款壓力，進可攻、退可守。
2. 時機掌握：選擇價格確實讓利的案件，並評估未來市場趨勢，掌握進場時機。
3. 產品選擇：優先考慮成熟商圈的物件，避免投入過多供給、商圈發展尚未成熟的區域。
最後，李同榮提醒，預售市場已不再是「閉著眼睛買都會賺」的時代，購屋者應回歸基本面，選擇合理價格、具保值性的物件，才能在市場變局中穩住腳步。
