建商無畏藍綠大戰 土地交易超越前3年
文/記者張瀞勻 報導
日前新店央北重劃區標售標出全壘打，出現16組人馬搶1塊地盛況，不僅如此，還有建商一口氣出手競標4筆土地，儘管面臨總統大選激戰，全台資金充沛，該補的庫存還是得補，光是今年上半年土地交易總額就高達1,348.62億元，預估輕易超越前3年交易金額，並可突破2000億元大關，不過業者也指出，這波熱潮為資金行情、建商補庫存而堆起的，不代表景氣大好。
相較於住宅市場溫和表現，今年上半年商用不動產、土地市場顯得熱鬧非凡，據世邦魏理仕統計，今年上半年土地交易總金額，累計達1,348.62億元，對比去年交易總額為1,585.64億元、前年1,032.59億元，2016年868.08億元，2019年土地市場表現相當強勢，以上半年的交易熱況，全年可望達到2000億元。至於，商用不動產今年上半年累計542.39億元，雖然不及土地交易熱絡，但表現也很亮眼。
全台土地交易熱 價格屢創新高
其中7月底新北市推出央北重劃區第4波標售，就吸引43封標單，最後由華南金資產以及宏普、鑫忠等建商標走2806.96坪土地，總得標金額高達42.8億元，其中宏普建設標下的斯馨段28地號單價達161萬元，刷新央北標售最高單價。
而雙北以南，桃園中路特區、經國特區標售接連登場，中路特區的中路二段地號9由宏泰集團創辦人林堉璘么子林鴻森標下，單價高達81.6萬元，為中路特區2015年標售以來次高單價，至於經國特區，在地建商中?機構則一口氣砸下10.39億元包辦3筆商業地。
而台中地區也不遑多讓，日前標售北屯區太原段、太平區育賢段，共吸引23封標單競標，6筆土地順利標脫，其中太原段140地號土地由總太地產標下，總價達38億元，單價站上3字頭，比起2016年鄰地得標單價19.16萬元，還要貴上7成5。
根據世邦魏理仕研究部觀察，土地交易價格屢創新高，主要是受到自用型買方積極進場激勵，特別是建商，以今年上半年交易而言，就超過半數以上為建商進場，加上去年起政府釋出公用地的案件增加，政府標售案件成交件數多，進而推升土地交易量。
買氣回彈 專家提3關鍵
這波土地買氣強強滾，第一太平戴維斯協理丁玟甄提出三大關鍵，第一、住宅買盤穩定回升，因此建商對於自住市場，中低總價的產品信心增強，進而反映在公部門標售的重劃區土地，並帶動標脫率跟溢價率雙雙成長。
第二、近期幾個標售區域中，以央北重劃區最受歡迎，已累積2次的全壘打紀錄，台南也是一大熱區，在6月標售時，也是全壘打，標脫總價突破109億元；第三、一般而言，總統大選對於住宅推案與銷售買氣容易造成影響，但對於屬於推案原料的土地來說，建商囤不囤貨，還是以房市未來1~2年走向影響較大，而從上半年建商購地熱潮來看，目前沒看到踩剎車的跡象，甚至多筆土地還出現10搶1的情況。
住宅回溫慢 商業地、工業地成新顯學
今年上半年土地交易熱絡，光是上半年交易就已經超越2015年~2017年全年累計交易量，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，且建商購地囊括住宅、工業、商業等使用分區土地，顯見建築投資需求極強。
黃舒衛進一步指出，建商購地多著眼於未來推案需求，但今年較特殊的是，不少建商看好未來辦公市場供給缺乏、商辦租金上揚，以及承租人對於高等級的A辦、智慧廠辦需求倍增，因此除了住宅用地外，商業區、工業區購地投資成為建商新顯學，舉例來說，台北市的北投士林科技園區、台中市的七期重劃區，桃園市的青埔特區，甚至竹北市的世興段由寶佳機構少主林家宏親自出征，以近47億元標下3筆土地，全台都出現耳目一新的交易熱況。
商仲業者曝3種土地 建商搶破頭
建商搶地盛況，前所未見，宏大國際資產總經理陳益盛指出，從今年上半年標售熱況，可觀察到建商偏好三種類型土地，第一、馬上可以蓋的，不必花時間整合的土地，主因在於，目前台灣景氣並沒有想像中這麼好，主要為中美貿易戰、資金回流，因此若還要耗時整合，恐怕趕不上這波資金熱潮。
第二、交通到位的重劃區，陳益盛表示，以區域而言，雙北市及桃園市風險相對小，且捷運路線四通八達，若有軌道通過的重劃區更是加分，不僅界線清楚、產權也單純，是可以比較好發揮的空間，因此像是新北市江翠北側重劃區、央北重劃區，還有二重重劃區、土城暫緩發展區就有相同特點，不僅建商搶地，就連金融業也爭相跨足。
第三、建商在出價前，會以總銷金額來回推合理成本，若總銷規模達30~50億元，台北市200坪以上建地、新北市500坪起跳，桃園市1000坪以上基地都格外受到建商青睞。
而這波土地交易熱潮是否能延續至明年，陳益盛認為，這波熱潮主要受惠於台商回流、企業盈餘帶來的資金行情，此外，過往3~5年建商餘屋已經去化不少，因此有別於房市冷凍期時，建商不敢進場購地窘境，今年市場熱度可望延續至年底。
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