央行打炒房「五大成效」真的有效？ 專家直指市場扭曲才是後遺症
央行稱打房奏效，但房市交易量大幅縮水，市場是否真的健康？專家直指政策扭曲，交易環境變得更加不穩定！
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
央行近期向立法院提交「不動產信用管制措施檢討」報告，強調過去幾年打炒房政策已帶來五大成效，包括房市降溫、購屋預期心理下降、無自住貸款優先、金檢 160 次，以及降低金融風險。然而，房市專家李同榮直指，這些「成效」實際上只是政策與市場脫節的結果，交易量萎縮、房價背離、銀行放款受限等問題，反而讓市場更扭曲，房市的長期健康發展令人憂心。
央行聲稱打炒房奏效，房市交易量大縮水是「好事」嗎？
央行強調，在連續 7 波打房後，房市交易量大幅縮水，代表市場過熱情況獲得控制。但李同榮認為，房地產市場本就有技術循環，房價漲跌受全球經濟、資金流向等因素影響，而交易量過度縮減，反而顯示市場被政策扭曲。他指出，房市健康發展的關鍵不只是控制房價，更應維持穩定的交易環境，讓市場自然運作。
「如果打房真的有效，為何需要七波？」李同榮質疑，政府應該檢討政策是否真的對症下藥，而非一再重複「強力打房」的手段，讓市場陷入惡性循環。他指出，近年來的房市調控，已讓換屋市場大受影響，連帶影響整體產業鏈，如營建、裝修、家具等相關行業都受波及，導致經濟活絡度下降。
新青安成「政策黑洞」？ 央行避談貸款結構失衡
央行報告中特別提到「無自住貸款比率下降」，強調信貸資源優先提供給自住購屋者，避免市場過度投機。然而，李同榮直指，這其實是「新青安」政策帶來的結果。由於政府推出高成數低利率的房貸優惠，導致市場搶購效應加劇，年輕族群為了搶搭低利貸款，反而加劇了房價上漲趨勢。
「新青安變成市場最大的推升動力，建商看到需求上升，也開始加碼推案、購地，進一步帶動市場資金流動，這真的符合政府打房的初衷嗎？」他強調，政府一方面打壓投資客，一方面卻用補貼政策鼓勵年輕人買房，這種政策矛盾才是市場失衡的根本原因。
三年金檢 160 次，政府真的控管好金融風險了？
報告指出，央行自 2021 年以來已進行 160 次金融機構專案金檢，確保銀行貸款風險可控。但李同榮認為，頻繁的金檢反而暴露出金融監理機制的問題，「如果銀行貸款機制真的健全，為何需要這麼多次金檢？」他認為，市場應該依賴科學化的金融風控機制，而非靠著一次次的「突擊檢查」來修正問題，這只會增加銀行業務負擔，甚至影響正常放貸。
此外，數據顯示，本國銀行的逾放比（貸款違約率）近 4 年來都穩定在 0.15% 左右，並未出現明顯惡化。李同榮質疑，既然風險本就不高，央行又何需過度干預？「金融機構應該有自主判斷的空間，過度管制只會讓市場更加僵化，對銀行、企業和一般購屋族來說，都不是好事。」
政策誤導市場，投資、投機分不清
李同榮指出，政府經常將「投機炒作」與「正常投資」混為一談，這種模糊不清的定義，導致政策頻頻出錯。他表示：「房地產市場不能只靠自住需求支撐，投資行為其實也是市場正常機制的一環。」租屋市場的供給，大部分來自於房地產投資者，如果投資客被趕出市場，租金勢必上漲，最終影響的還是一般民眾。
他進一步強調：「政府的打房手段，並沒有真正解決市場供需問題，反而讓市場變得更加畸形。」長期下來，交易量下滑、建商縮減推案、銀行放貸更趨保守，這些因素可能會造成更大的市場問題。
房市政策需要更全面的規劃，單靠「打房」無法解決結構性問題
李同榮最後呼籲，政府應該從更宏觀的角度來檢討房市政策，而非僅靠「一招打房」來應對市場變化。他認為，房市的真正問題，在於供需結構、資金流動，以及整體經濟環境，而這些問題並非短期政策能夠解決。「與其一再強調打炒房成效，政府更應該思考如何讓市場回歸正常機制，讓產業與經濟發展並行，才能真正維持房市的健康穩定。」
