川普 2.0 攪局央行不敢放手 專家揭房市未來走向
面對川普 2.0 不確定因素干擾全球經濟秩序，央行選擇保守以對，黃舒衛指出房市權力已從賣方轉向買方，投資客資金鏈斷，投資宜謹慎。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
川普回歸白宮才短短兩個月，全球經濟情勢已被攪得一片混亂。央行今日召開 2025 年第一季理監事會，利率連續第四次按兵不動，也未祭出第八波房市信用管制。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛專訪時表示，央行此次決定以加強金融檢查取代第八波信用管制，顯示去年第七波管制已出現成效，未來房市將持續朝「量縮價修」方向發展，買賣雙方角色正在悄然易位。
黃舒衛分析，川普政府的關稅政策與供應鏈重組不確定性高，恐增加企業成本，引發通膨回升，但另一方面「川普 2.0」對台灣的產業與投資信心影響與「川普 1.0」大不相同，將壓縮央行強勢主導市場的空間。在這樣的國際局勢下，國內貨幣政策只能維持保守立場。
「目前全球經濟在川普風暴下，已有下行風險，台灣也不例外」，黃舒衛直言，央行此刻傾向於不變或寬鬆政策是必然之舉。他進一步解釋，央行去年第三季提出的「不動產貸款具體量化改善方案」以及第七波信用管制，成功在不動產放款集中度、交易熱度、房價預期三個面向獲得正面回應。
過去央行的房市信用管制政策通常要在新措施實施一年後，確認執行成果才會調整。黃舒衛舉例，2014 年 6 月擴大特定地區第二戶住宅的貸款限縮政策，直到隔年 8 月才初步鬆綁，2016 年確認價量都觸底後，除了豪宅限貸，其餘措施才完全解除。
對於房市未來走向，黃舒衛預測，交屋潮申貸需求仍高，央行不太可能短期放鬆管制，2025 年全年房市恐持續受到壓抑。針對周轉金、餘屋貸款、資金流向、增提鑑價或寬限期等方面的嚴格監管，已使投資客資金鏈斷裂，就連自住客和低首付交屋都面臨最嚴格的負債比檢視。
「市場權力已從賣方轉移到買方」，黃舒衛強調，在買方觀望、第二屋以上購屋貸款管制下，融資管道回歸正途，將迫使賣家降低房價以促成交易，中古屋讓價、修正的狀況會持續擴大。預計 2025 年住宅市場交易量將維持低檔，較 2024 年再下修一成以上。
商用不動產市場則因全球局勢不確定性升高而潛藏變數。黃舒衛表示，即使高科技業投資如期進行，但實質利多尚未實現，這間接影響著民間投資及公部門招商，使投資、建設、信心都難以到位。在詭譎的國際局勢和地緣政治風險下，避險需求升高，商用不動產投資將以自用為主，投資氣氛疲弱。
儘管短期內房市難有起色，黃舒衛仍提醒，民眾應培養危機意識：「不要只聽官方說法，做人一定要靠自己、靠自己最實在」。對於有意購屋者，他建議量力而為，審慎評估自身還款能力，因為一旦房貸利率從目前的 2.3% 升到 3% 左右，恐將突破購屋者可承受的臨界點，届時市場斷頭、法拍潮、多殺多的風險將大幅提升。
