雙北房價沒跌下來！聰明自住客積極進場購屋
文／李德芳
圖說:包含備受矚目的萬大中和樹林線等捷運建設，將吸引更多民眾入住便捷的雙北都會區，自住需求非常穩定［圖片-新北捷運局官網］
「2025年過完農曆年後，二月底買氣就明顯回籠，包括來電量與成交件數都很高．」在雙北房市深耕多年的太平洋房屋景安捷運加盟店組經理林治弘，對農曆年後的大台北成屋市場買氣提出了第一手最新訊息．
本刊採訪過程中，他在接到一通同仁電話後面露笑容表示，前兩天接到位在中和華中橋周邊的三房型電梯大樓住宅委託案件，剛收到同仁回報已成交，買方就是標準的自住客．
以他站在市場第一線的觀察，農曆過年後，買方態度轉為積極，因為不想等了，尤其雙北這幾個月房價感覺沒有下跌，回顧過去每次政府打房都是反彈，自住客真的忍不住了．
【房市永遠不缺自住客】
「房市最不缺的，就是自住客．」他直言投資客都想買可怕的低價，又想要賣驚人的高價，但自住客並不會這樣想．
市場上很多自住買方是因為原本房子的租約到了必須搬家，更多的是不得不換，無論是換了工作地點、或家裡有婆媳問題、小孩要上學…等等，這些需求類型永遠不變，所以市場上的自住客永遠不缺．
他表示，關於投資客的買房故事，永遠是買多少、賣多少、利潤多少…自住客的故事有趣太多，例如最近他又遇到婆婆願意出錢，希望媳婦快搬出去的案例…這類家庭的老人家都希望兒子能住在老家附近，方便就近回家看父母，重點在「婆婆不必每天看媳婦！」而這種案例非常經典，每年都會出現．
他還常常遇到自住客往往不知道自己需要什麼房子，這時就需要仲介人員提供自住買方最適合的購屋建議．例如他最近經手的案例之一，是一對原本沒想要換房子的年輕夫妻，原本住在雙北都會區非常老舊的房子裡，經過他建議之後決定提早換屋，換購屋齡約四年的新成屋，夫妻倆準備安穩的住上二十年之後再考慮換房子，周邊機能也更好，這就是仲介業能幫客戶想到後續生涯需求的購屋或換屋規劃．
【由租轉買案例 委託後當日成交】
還有一宗案例是位在新莊地區的三十多坪方正公寓，總價還不到一千萬，買方原本長期租屋，遇到房東要收回房子必須搬家，經過計算發現買下這間三十多坪公寓的每月房貸幾乎等於原本負擔的房租，而買方的儲蓄足以負擔自備款，就決定由租轉買，而且是在賣方委託仲介的同一天就火速成交，順利完成由租轉買的購屋大計．
針對由租轉買的案例，林治弘總是提醒租房的人要想清楚，「不買房，就等於幫房東繳房貸！」聽到這個觀點的租客都超有感．
另外針對年輕首購族，他也建議千萬不要只看每坪單價，而要看總價能否承擔？如果在能力範圍內就該好好考慮，因為大台北都會區內的房子，現在不買，以後很可能更貴！
這也是農曆年後，許多大台北房市的買方，因為沒看到區域房價真的降下來，聰明的人很快就反應過來，迅速進場積極選屋．
【以專業替自住客考量未來需求】
「大部分的首購族，未來都有換屋的可能性，所以地點會是一個重要的考量因素．」林治弘建議自住客要選擇有未來題材或地點較佳的物件，有助於將來換屋時的出售價格漲幅及減輕將來銷售時的難度．
換屋族則必須［優先考量是否先出售舊屋］如果換屋需要自備款，他建議先賣後買較穩妥，避免看到合適的物件時無法及時出手，同時要注意舊屋是否符合房地合一稅新制以及先計算自身房產的土地增值稅金額．
【購屋必知：一年內再次買賣的貸款挑戰】
如果不需要先出售舊屋，而舊屋還有房貸時，將會影響第二戶購屋的貸款成數．這一點非常重要，因為當下金融機構在實務上的做法，會針對一年內買賣案件進行貸款限制，對房市交易影響非常大．
舉例來說，假設屋主以一千萬買進一間房子，貸款金額是八百萬，屋主在一年內以兩千萬出售時，銀行會以上次成交一千萬時，貸款金額八百萬的紀錄，讓一年內接手的買方只能貸八百萬元，等於接手的人必須準備一千二百萬元的自備款，這並不是一般自住型買方能拿出來的金額．金融界實務上針對一年內房屋再次交易的貸款限制影響不容忽視．
【投資改中長期持有 不宜短期進出】
上述金融界實務上針對一年內房屋再次交易的貸款限制影響，對投資型買方影響最大，他建議這類買方改以中長期持有角度，選擇買進租金報酬穩定的案件，先用出租增加收益，因為過去高度重視短期買賣收益的階段已經過去，目前租賃市場規摸非常可觀，投資型買方以角度中長期持有收租型不動產，再加上政府有社會住宅及租屋補助政策，租賃型置產投資仍然有吸引力．
