永慶葉凌棋：房價緩跌到年底！議價率破1成、買方也不要期待出7折買得到
永慶調查數據顯示，各都議價率有感提升，屋主必須有15%的溝通空間才能促進成交機會。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
看跌比例大增至43%！永慶房屋今(25)日公布消費者民調，顯示連續三季民眾看跌房價比例增加，房價看漲預期已被扭轉，永慶房產集團業務總經理葉凌棋更表示，房價「緩跌」會持續到年底，第一季是量縮僵持盤整，預估都會區約跌7-10%，多殺多有賣壓的重劃區則約10-15%，更直言，「央行政策未鬆綁、大量交屋潮，銀行貸款額度在第四季前都不會鬆。」
永慶房屋今日舉行第2季房產趨勢記者會，永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，自去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮，及9月央行又祭出第七波選擇性信用管制的影響，已扭轉消費者對房價持續上漲的預期，看漲比例已從高點的60%大幅下降至26%，而看跌比例則從2024年第二季的低點9%大增至43%，顯示消費者對於房價看法已「由多轉空」。
觀察六大都會區買買移轉棟數，在今年前二月交易量不到3萬戶，僅2.98萬戶，較去年同期減少25.1%。預售屋同樣也量縮嚴重，1月較去年高點有76%的衰退，交易量自去年10月起，已連四個月年減逾五成。
並據永慶房屋調查，中古屋在房貸緊縮加上信用管制發威下，委售量逐月增加，今年2月跟去年6月比較，供給量大增兩成，房價則全面陷入盤整，永慶指出，去年第四季七都房價指數由漲轉跌，到了今年第一季，七都房價仍陷入盤整中，買賣雙方價格認知持續拉鋸僵持，交易量縮。
葉凌棋說現在就是「卡在這裡」，以議價率來看，就是成交價除以第一次委託價，今年1至2月七都成交議價率12%以上的交易量占比大增，對比去年6、7月，央行第七波信用管制前大增3成，「賣方要拚成交，需要有感降價才能有效拉高成交機率。」
葉凌棋表示，經濟情勢仍是影響房市信心的關鍵因素。
進一步觀察七都成交議價率，最高的是台北市，今年來到13%，對比去年7月低點增加約3.7%；其次為新北市，今年議價率也有12%，對比去年低點9%也上升個百分點，其餘五都議價率也都在10%左右，對比去年6月皆明顯上升。
葉凌棋比喻，以前景氣好時，委託100元讓個3元就會賣掉的機率有7.8%，現在只剩1.7%，而現在是沒有讓價9%以上，多達七成以上都是賣不掉。但葉凌棋也直言，「屋主必須有合理的讓價空間，有15%的溝通空間才能促進成交機會，但買方也不要期待出個7折價，那也不可能買得到」。買方對於降價幅度不用過度期待，開12%~15%是比較合理，是較容易成交的範圍。
銀行房貸水位仍滿，房貸優先提供預售交屋，中古屋貸款難度未減。（資料來源：永慶房產集團彙整）
葉凌棋並表示，信用管制後，主力成交總價就以新青安受惠的2000萬以下自用需求為目前市場主力，交易占比各都均逾5成，如台北市2千萬以下交易占比突破54%，低於千萬元的老公寓更是較去年6、7 月時成交量倍增。反之，7千萬以上，超過豪宅線的產品，交易量大減三成之多。
「銀行今年主要支持預售屋交屋，房貸水位佔據非常大的量，今年第四季前房貸要放鬆不容易！」他進一步分析，接下來影響房市的二大關鍵變數，一是美國關稅或政策影響台灣經濟，第二是今年迎預售屋交屋潮，預估每個個案都會有10-15%的轉售量，恐怕會導引價格向下修正，並衝擊中古屋價格。
「房價今年都會是緩跌一路到年底！」葉凌棋預估，今年房價緩跌成趨勢，都會區約有7-10%，多殺多有賣壓的重劃區會是10-15%，在房貸仍緊、央行政策未鬆綁下，銀行貸款額度在第四季前都不會鬆，房價以每季度2~3%跌幅持續到年底，接下來就是觀察銀行房貸水位與央行下一步的動作和整體經濟情況。
葉凌棋預估，今年房價緩跌成趨勢，房貸水位短期仍難解。
