房市末日風暴來襲！ 李同榮警告：三隻黑天鵝加一頭灰犀牛襲捲台灣
房市趨勢專家李同榮警示，建商資金被卡死、股匯市動盪、川普效應加上兩岸緊張，共四大危機將重創台灣房市，但危機也是轉機。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
台灣房市經歷七年多頭走勢後，2025 年第一季已出現明顯的價量俱疲現象，市場彌漫著濃厚的觀望與悲觀氣氛。房市趨勢專家李同榮日前發出嚴厲警告，未來兩至三年內房市將面臨「三隻黑天鵝」加上「一隻巨大灰犀牛」的嚴重考驗，這些不可預測的風險事件恐將重創本已疲軟的房地產市場。
「建商資金動能被卡死」是李同榮指出的第一隻黑天鵝，央行自 2021 年起祭出七波限貸措施打房，前六波對大型建商幾乎不痛不癢，新青安效應甚至激發更多建商購地搶照搶貸。然而，第七波信用管制措施實施後，央行強化了金檢頻率，針對大小建商融資進行嚴格控管，並對建商餘屋貸款採取溯及既往的管制措施。在 2025 年龐大交屋潮來臨之際，建商若不願削價求售，恐將面臨嚴重的資金壓力。
第二隻黑天鵝是「股匯市動盪不安」。李同榮分析指出，與普遍認知不同，房市不佳並不代表資金一定會流向股市。他提出三層面解讀：首先，股市與房市的連動取決於市場經濟的基本面、產業技術面及政策消息面；其次，房市投資游資抽離後，只有在股市基本面、技術面與消息面處於上升趨勢時才會流入股市，否則會轉向定存；第三，2025 年經濟景氣趨緩，加上匯市波動、新台幣貶值，已促使外資大量從股市抽離。
最近一個月台股從 23,000 點下滑至 21,000 點以下，證實了李同榮的預測。他強調，歷史經驗顯示，股匯市動盪不安時，若房市處於下跌趨勢，房價跌勢將會雪上加霜。
「川普效應影響全球經濟」被李同榮視為第三隻黑天鵝。美國總統川普以「美國利益優先、保護主義抬頭」為前提，不顧盟友利益大打關稅貿易戰，打破了市場經濟全球化的架構，將對全球經濟帶來短線衝擊與長線隱憂。各國紛紛下調 GDP 預期，台灣經濟增長也恐蒙上陰影，可能面臨「保三」的窘境。經濟基本面不佳，會進一步壓抑已下修的房市景氣。
最令人擔憂的是李同榮口中的「一隻巨大灰犀牛」—全球及兩岸地緣政治緊張局勢。李同榮在其 2022 年著作《房市超狂大預測》中就已預測，2024 年房市轉空，2027 年雖處於下一波循環的初升段，但將面臨「房市邪惡的第七循環」考驗，房價可能會暴跌暴漲。
預測直指兩岸關係在 2027 年將面臨中共習近平政權是否穩固與台灣總統大選局勢如何演變的兩大變數，進而進入現實的「攤牌時刻」。儘管如此，李同榮提出了一個令人意外的觀點「兩岸一定會有事，但最終會沒事」，市場雖可能經歷巨幅波動，但最終仍會回歸上升趨勢線。
李同榮最後表示，全球地緣政治緊張或兩岸對峙加劇所形成的灰犀牛，雖然會對台灣經濟與房市產生巨大衝擊，但這隻灰犀牛俯衝的時刻，反而可能是台灣危機入市、空前絕後的最佳關鍵時機。對於有足夠資金與風險承受能力的投資者而言，這或許是難得的布局良機。
