鐵路地下化低基期潛力區！林森站房價親民，自住買盤為主力
台南鐵路地下化預計於2026年12月完工，沿線往南將有林森站、南台南站，預計2029年後陸續啟用。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
根據最新交通部鐵道局資料顯示，台南鐵路地下化工程預計在2026年12月完工，工程自2017年陸續開工，預計分階段通車，目前預定進度為92.05％，實際上進度為89.99％，進度略緩；在地下化的工程中，往南新增林森站及南台南站等通勤站點，分別於2029年、2030年完工通車，全線計畫於2031年3月全面完成。
以南部高雄鐵路地下化的案例來看，在地下化完成後，改善原本鐵路兩側因分隔而導致的都市發展不均、生活環境改善，縫合都市地貌同時帶動區域價值提升，促進房價成長，台南預計也將有類似發展。
從將新增的兩站點之一的林森站來看，林森站設置在崇明七街跟現行鐵路交會處，與台南大學榮譽校區相當近，週邊有文化中心生活圈、大林國宅生活圈，屬於開發早且飽和的區域，近幾年的新案相當稀有。
住商不動產東門店店東黃俊欽指出，林森站目前狀況為老屋林立、新案稀少，區域發展緩慢；周邊以屋齡30年以上的中古屋為主，常見物件為老舊公寓與華廈。新建案選擇稀少，目前僅有如「ALL IN ONE」、「澄品觀邸」等少數大樓可見。
加上區域先天道路狹窄、商業機能不足，整體區域發展較為緩慢，對外地購屋族吸引力相對有限，自然房價基期相對低，交易亦以自住為主。
從內政部實登來看，目前林森站周邊中古屋房價每坪約落在20萬至25萬元，明顯低於台南市區其他熱門地段，主要因以自住買盤為主，導致房價變動幅度不大，缺乏投資買盤支撐，交易量相對冷清，市場表現相對穩定但成長緩慢。
黃俊欽表示，隨著地下化議題發酵、大環境房價波動，區域房價近年來的確有成長，但本身區域限制多，因此購屋族群以在地居民為主，外地人關注度不高。當地買方多為自住需求，短期內較難有明顯增值空間。
鄰近林森站的台南榮譽國民之家已經進行拆除作業，未來規畫停車場等設施，有助週邊站點發展。（圖／記者蘇茵慧）
相較於南台南站的商業投資議題及可開發素地多，房市成長相較明顯的狀況，林森站目前受到鐵路地下化議題帶動相當有限，而目前房價尚屬低基期，短期內變化不大，但隨著鐵路地下化推進、交通改善與未來生活機能逐步提升，都更與危老都有機會改善區域樣貌，因而具備長期增值潛力。
若後續有商業開發或大型建設進駐，將可能加速區域房價成長。對於具備長期持有規劃的自住型買家或穩健型投資人而言，林森站周邊可說是一處值得提前布局、關注發展的潛力區。
