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市場動態

台中房市新秀　機捷特區超高大樓成新地標

台中捷運綠線預計今年底全線通車，北屯區因區域內行經多個捷運站體，已蟬聯多月交易榜首，尤其是靠近台中機廠捷運總站G0站的「機廠捷運特區」，擁有逾30個案推進，量體超過5000戶，隨著交通建設到位、就業人口紅利持續吸引人口移入，該區堪稱未來台中房市新秀。

房市新聞

富宇地產去年每股賺1.35元 下半年房市看穩步墊高

富宇地產（4907）今（18）日召開108年度股東會，公布去年合併營收15.1億元，年減17.3%；稅後淨利1.59億元，年減61.7%，全年EPS 1.35，富宇地產指出，今年預計認列項目有「楓采」、「楓采新墅」，其他獲利來源來自台中、新竹的成屋銷售。另外，股東常會也通過配發現金股利1.2元，換算殖利率約4.5%。

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大建設開進台中蛋白區 房價補漲ING

近兩年台中房市延燒到北屯區，包括松竹路附近的機廠捷運特區、單元十二等都湧入大量建案，迅速拉升區域房價，購屋者在望「屋」興嘆下，也開始將目光轉向原本台中縣轄區，包括潭子、太平、清水、龍井等蛋白區，都因房價基期低、CP值高，近來正掀起一波補漲潮。

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比公園第一排更稀有 台北市中心也可享河岸景觀

台北市蛋黃區的土地開發飽和，新案釋出量少，近年在中央與地方全力推動都更的努力下，已陸續有精華地段的都更案完成，每坪單價破百萬元已成常態。以台電大樓站周邊為例，近期就有不少都更案推出，但因多採中大坪數規劃，即便是沒有景觀條件的新案，總價也是動輒7、8千萬元起跳。 由同豐永實業投資興建的新成案「Legend 63」，則是該區目前少數30坪左右的產品，訴求專為菁英打造的城市精品宅。基地坐落於中正區靜巷中，緊鄰大安區的核心便利生活，周邊不僅擁有台大、師大等學府，加上轉個彎上建國高架橋的便利交通，且正對公園預定地，更難得的是，中高樓層還可享有河岸景觀。 同豐永實業業務部副總林訓表示，台北市中心的景觀宅多屬公園或都市景觀，且幾乎是豪宅客的專屬，在台北市中心最精華的蛋黃區中，僅有中正區的極少數區塊，能同時享有市中心的便利性，更擁有河岸的開闊視野與景觀條件，相對於其他高密度與舊公寓比鄰而居的區域，相對具有更好的生活環境，也因為土地與新建案不多，更加推升建案本身的保值性，而本案因坪數精巧、總價適中，加上戶數不多的單純優勢，自開案後已售出5成。 林訓指出，「Legend 63」雖然行政區屬於中正區，但與大安區屬於共同生活圈，在地段上享有絕佳優勢，步行3分鐘可抵達捷運台電大樓站，且位處台大公館商圈與師大商圈之間，生活機能完善，更鄰近客家文化主題公園、古亭河濱公園綠帶，周邊還有建國高架、環河、水源等快速道路，交通便利四通八達。 全案基地面積約202坪，規劃地上12層、地下4層的獨棟建物，採單層4戶規劃，共40戶住家，為零店面的純住宅社區，除了1樓規劃挑高7米8的氣派大廳，每層住家樓高均挑高3米6，讓住戶享有更寬敞的空間與使用彈性。 建築結構採用RC鋼筋混凝土構造，規劃為黃金級綠建築，外牆選用隔熱防水粉刷塗層，建材則採用日本TOSTEM氣密窗、LOW-E中空玻璃、全棟式3M淨水系統，著重節能性、舒適性，而為了讓住戶擁有更高的空間規劃自主性，採毛胚交屋，但附贈德國原裝進口衛浴設備，以及三菱全熱交換機與變頻空調，在目前重視防疫與空氣清淨的台北密集區，更顯得非常貼心! 住家格局為2房31～32坪，合併戶為4房63坪，室內格局方正，戶戶邊間，皆有對外開窗，採光條件佳，各戶依是否具有景觀條件，開價每坪103～152萬元，總價帶落在3000～4500萬元。社區共規劃有40個坡道平面大車位，每個價格300～450萬元，每戶配1車位。全案已完工，隨時即可交屋。

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錢放銀行不如再買一間房 換屋族這樣挑好屋

新冠肺炎疫情雖然替今年房市投下變數，但在各國量化寬鬆與央行大降息的支撐下，專家仍看好房地產的保值性能持續吸引高資產族群進場。專家指出，當房貸利率來到歷史新低，代表購屋成本進一步下降，有換屋與置產需求的民眾若能把握時機進場，應不難挑到好地段的優質標的。 房貸利率直直降，今年又遇到新冠肺炎疫情的影響，讓央行決定出手降息救市，並祭出房貸加碼降1碼(0.25%)、消費加碼降2碼(0.5%)的空前優惠。然而，即便房貸利率已降至歷史新低，國內銀行業高階主管仍預估，下半年房貸利率還會再調降，民眾的購屋成本也還會再進一步降低。 專家指出，這波銀行降息以公營行庫的房貸利率調幅最大，政府除了要求公股行庫的放款利率隨央行降低1碼，房貸餘額1千萬元以下的自用住宅貸款還會多降息1碼，民間銀行隨後也陸續跟進，已在市場形成普遍的超低利率環境，未來房貸可望進入1.3~1.5%的超低利率時代。 事實上，根據聯徵中心最新統計資料顯示，全台各都會區房貸利率早已是歷年新低，其中又以台北市的平均購屋貸款利率最低，約1.68%，大台北以外也僅有1.72~1.73%，而在此波降息過後，已經有壽險公司針對都會區的優質客戶，推出新房貸1.32%起的超低利率優惠貸款，每千萬房貸利息甚至不到2萬元。 以首購族購買總價千萬元的房子，貸款7成、房貸利率1.4%計算，1年的房貸利息約9.8萬元，以2%的租金投報回推，若是租屋，每月的租金可能接近1.5萬元、年租金約19萬元，每年付的租金不僅超過房貸利息，還可以多還9萬元的本金，降息過後的租屋成本，就明顯比購屋成本高出許多。 至於相對高總價的換屋市場，除了民眾對降息帶來的房貸壓力減輕會更有感，房市穩定也有利於刺激換屋與置產族群出籠，畢竟不論是賣舊換新、以小換大、從外圍區域「升級」到市中心，或是多買一間收租，相較於過去房貸利率動輒7、8%的時期，現階段可說是跟銀行借錢買房成本最低的時候。 專家指出，都會區房價逐漸站回近十年高點，利率卻是一再創新低，對手中以握有資產的族群相對有利，若民眾選擇在此時將市中心的老舊公寓住宅，轉換到生活機能充足，價格卻相對平實的區域，並選擇電梯大樓，不但能以相對輕鬆的條件汰舊換新，手頭上能多出一筆資金運用，或投入其他理財規劃。 不過，專家也提醒，換屋族雖然多數都是雙薪家庭，或是經濟條件相對較佳的族群，但對一般人而言，買屋畢竟總價較高，若原本的房子貸款尚未付清，則換屋除了要先籌足一筆自備款，換屋後還會面臨必須同時繳納2筆房貸的問題，即便房貸利率低，也應將資金調度列為首要考量，才能從容換屋。 至於在換屋區域與產品的選擇上，由於每個人換屋的原因不盡相同，因此很難一概而論，但專家指出，只要分配好資金調度，並依自身需求設定好坪數、價格等條件來篩選，就不難找到符合的地點。 以首次換屋族群為例，通常是因為家庭成員需要的空間增加，例如有了小孩，或是要接父母同住照顧，此時就需要增加房間數，且必須優先考量學區的選擇與設籍等安排；若是子女已經長大的二次換屋族群，則空間需求就剛好相反，坪數不用太大、房間數也不用太多，建議挑選成熟便利的生活圈。 若換屋置產考慮增值性與保值性，則除了挑選未來具有捷運、重大建設等話題性的區域，具有好口碑的優質社區或品牌建商推案，也相當值得留意，如果不想住得太過擁擠，不少新興重劃區的房價相對舊市區便宜，且保留一定面積的公園綠地，就相當符合重視居住環境、換屋是為了自用的族群需求。 對於重劃區的挑選，則除了注意建設是否確實到位，或是盡量挑選舊市區外圍的重劃區，不僅可享受到重劃區舒適的居住品質，同時也可享有舊市區便捷的機能，至於許多家庭因預算，只能換屋至蛋白區或重劃區，雖然生活機能尚未完備，但也正因如此，才有機會以相同預算找到空間夠大的新房。

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新北房價買進台北市 北投高綠覆環境吸引自住客

台北居大不易，想在台北市找到喜歡又能力可及的地段置產，北投是公認CP值最高的選項。專家指出，北投環境鬧中取靜又不失便利性，住宅均價更幾乎只有大安區的一半，加上相較於同屬郊區且價位相近的文山區，北投的資源更豐富，發展題材也更多元，確實是換屋、置產，或首次買進台北市的首選。 根據實價登錄資料統計，近一年台北市的整體住宅均價已來到每坪59.4萬元，房價最高的前三名依序為大安、中正與信義區，其中又以大安區均價最高，單價達85.3萬元，反觀位處郊區的北投與文山區，住宅均價大多落在每坪45萬元左右，不僅房價只有大安區的一半左右，也比全市住宅均價每坪便宜近15萬元。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，台北市中心房價居高不下，讓許多想入住台北市的購屋民眾，只能往門檻相對低的郊區找尋，進一步帶動區域房市買氣升溫，去年一整年乃至今年第1季台北市的前五大房市交易熱區之中，位處市郊的北投、文山、內湖3區也全部都榜上有名，顯示郊區購屋已成趨勢。 除了價格優勢，郊區因其先天的高綠覆率環境，尤其受到退休與北市蛋黃區換屋族青睞，但以北投、文山、內湖等北市三大郊區來說，內湖雖然位置條件、交通便利性與生活機能都最佳，但房價也最高，而軍公教最愛的文山區，房價雖然與北投差不多，發展性相對不足，若論發展潛力與購屋CP值，則仍以北投最佳。 以整個北投房價最低的新北投溫泉路為例，最新住宅均價僅每坪39.5萬元。該路段鄰近捷運新北投站，附近公園多、綠覆率高，還有以綠建築聞名的北投圖書館，以及北投市場、薇閣中學與三軍總醫院北投分院等設施，生活與交通機能都非常便捷，3字頭的房價就吸引不少想用親民價入手北市門牌的民眾。 陳傑鳴表示，想在北市購屋置產，北投是可以多留意的區塊。除了價位，以及北投離塵不離城的區位條件、保值性強的區域特性等因素，相較於內湖與文山區，北投的氣候更穩定，是雙北地區相對空氣品質較佳的行政區，在目前空氣品質日益低落，而民眾對居住品質要求愈來愈高的時代，優勢更容易被凸顯。 此外，隨著社會邁向老齡化與少子化，對於年齡漸長的退休族而言，北投也是退休置產的絕佳地點。專家指出，民眾購買退休宅的考量首推醫療，但能滿足自住剛性需求的購屋條件也不可或缺，像是住宅周邊的散步空間、採買日用品等生活機能等，交通便利性也相當重要，而上述條件，北投一樣也不缺。 值得一提的是，高綠覆率與環境清幽雖然是北市三大郊區的共通條件，但北投區境內有陽明山國家公園坐落，豐沛的自然與休閒資源卻非其他兩區所能比擬，加上北投的醫療資源完整，包括台北榮民總醫院，以及許多醫療中心、醫護院校均位於北投，就連未來的士林北投科技園區，也將以生技醫藥產業為主軸。 業者指出，北投擁有「北巿最後重劃區」之稱的北投士林科技園區開發題材加持，有機會仿照內科經驗，帶動周邊的商辦與居住需求。尤其淡北道路開發案環評已在今年元月通過，交通利多增添北投新動能，近年已可見到包括華固、國泰、長虹、潤泰創新，乃至於高雄的巴巴事業等大型建商卡位，長線受到市場看好。 而根據台北市2月份的實價登錄資料，擁有眾多發展優勢但房價相對親民的北投區，近期正默默展開補漲行情，且漲幅高居北市12個行政區之冠。與去年同期交易價格比較，北投區今年房價漲幅高達16.1%，不僅大幅領先第二名中山區的8%，以及南港區的7%，就連高度發展的新北市各區也望塵莫及。 業者指出，北投的綠覆率高、人口密度相對較低，因目前正值新冠肺炎防疫期而成為民眾安心居住的首選，並磁吸不少跨區客源，加上目前北投仍有不少平價路段可以買房，即便是高級住宅群聚的奇岩重劃區，房價也比市中心便宜許多，除了首購、換屋、退休等自用需求民眾，也吸引不少高資產族群進場。