新聞搜尋 - 土地交易

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市場動態

桃園3大重劃區激戰 北客助攻房價奔3

去年桃園市建物買賣移轉棟數高達4萬棟,不管是交易量年增率、或是家戶購屋比皆位居六都之冠,而這波購屋潮也推升房價行情,2019年以前,桃園市平均房價落在1字頭,但2019年全年新成屋均價達到21.02萬元、中古屋也躍升16.8萬元,雙雙創下近5年新高紀錄。 桃園交易量、房價有撐,有八成交易來自重劃區,主因為重劃區多與重大建設緊緊相扣,並規劃棋盤式道路、公園綠地豐富,話題十足,因此即便近期疫情發燒,品牌建商推案力道不減,又以小檜溪重劃區、中路特區以及經國特區為重點區域,從首購到豪宅產品一應俱全。 而今年開春第一筆大型土地交易,就落在桃園市小檜溪重劃區,買家為國泰人壽,大手筆斥資逾4.7億元購入小檜溪重劃區商業土地,每坪高達110萬元,仔細觀察小檜溪土地交易價格趨勢,2018年年底配地完成後,土地單價從70萬元一路往上陡升,短短數年光陰已經站上百萬大關,且插旗本區的建商個個大有來頭,包含國泰建設、遠雄建設、寶佳機構、昭揚、定泰、竹城、亞昕等大型建商積極搶進卡位,目前預估總推案量上看400億元。 完成配地不到2年,小檜溪重劃區為何脫穎而出?專家指出,關鍵在於重劃區商業機能多為人所詬病,但本區被大業大有商圈、中正商圈、站前商圈及藝文商圈4大成熟商圈包圍,百貨、賣場、傳統市場、運動中心等咫尺可得,亦無嫌惡設施。 且精華區罕見的公園綠地,小檜溪內也規劃約4.69公頃的公園用地、約1.01公頃的綠地用地,整個重劃區綠覆率逼近15%,區內亦有東門溪、南崁溪2條溪流流過,5座親水公園是房市最大賣點,另重劃區外圍即是三民運動公園,又緊鄰南崁溪河濱綠地,商業、休憩機能兼具, 此外,小檜溪交通區位得天獨厚,除了可藉由中山高南崁交流道、國道2號南桃園交流道快速串連雙北市、桃園機場,桃園捷運綠綠也在中正路、民光東路口設置G09民光站,基於利多話題,去年底首案開價即站上3字頭,今年上半年新案齊發,多為二~四房規劃,價格一案疊一案,部分位水岸第一排之新案開價已直逼4字頭。 緊鄰小檜溪的經國特區則是北客南移重點區域,沉潛多時的經國特區位於交通咽喉要地,去年豪宅建商中悦機構在有恆街、經國路口以每坪102萬元、10.39億元高價標下3筆商業區土地震撼業界,預估未來新案開價站穩3字頭。 房產人士分析,經國特區為雙北市進入桃園區的第一站,且地理位置緊鄰新北市,相較周遭的新興重劃區,不需轉換國道,可直通雙北市、新竹科學園區,因通勤時間、合理房價,更是各大科技工業廠區、經貿核心,吸引不少雙北購屋族目光,而位於中正路、同安街口即是捷運線線G12站,完工啟用後,住戶可經由幸福路連通橋抵達捷運站。 不過經國特區僅至一期開發,總面積不大,約29.39公頃,區內素地不多,多為立即能入住的成屋建案,主力房型為三~四房、平均開價28~29萬元,若是臨南崁溪水岸宅則達31~33萬元,多規劃中大坪數,若想找二房小宅可考慮水岸周邊的預售案。 而桃園市近三年崛起的重劃區,以中路特區最受矚目,重大建設發展迅速,被視為桃園副都心,因緊臨藝文特區、市政商圈,5分鐘上國道二南桃園交流道,15分鐘內到高鐵桃園站、20分鐘到桃園機場,配地後地政局連續8次標售都開出紅盤,甚至創下每坪95萬元高價,去年中路二段地號9也標出次高單價81.6萬元,顯示建商對於中路特區推案信心度大爆棚。 有別於線上推案重劃區,中路特區為少見純住宅區,且擁有風禾、向陽及水秀三大千坪公園,另有六處兒童公園,環境單純、生活品質優質,具豪宅區特色,桃園市市長鄭文燦就曾指名本區為藝文特區接班人,而區內60米大興西路、30米正光路兩側綠意,媲美天龍國敦化南路,目前線上銷售建案以二~三房首購產品為主力,開價落差大,部分開價25萬起,亦有30~35萬元不等,另有雙主臥換屋產品,正光路、大興西路、風禾公園周邊則有豪宅規劃之建案,開價38萬元起。

市場動態

建設機能快速到位 青埔房市再升空

位於桃園市中壢區、大園區交界的青埔高鐵特區,自從機場捷運通車之後,房市快速從谷底翻身,不僅一棟棟高樓大廈平地而起,商業設施也如雨後春筍般增加,重大建設看得到、摸得到,讓各地購屋族隨著高鐵、機場捷運而來,去年桃園各大重劃區的新成屋移轉量,光是青埔就佔了1737件,位居全市之首,區域買氣強強滾。 青埔特區堪稱新竹以北最大面積之重劃區,面積廣達490公頃,可開發住宅、商業設施空間廣大,機能與建設以A18站為中心,呈輻射狀展開,地方政府也傾注全力打造國際商務城,包含:亞洲矽谷創新研發中心、美術館及會展中心等均座落在此。 近年青埔房市之所以能從谷底翻身,關鍵就在於當地的建設利多不再只是「空口說白話」,尤其是今、明2年,為青埔地區重大建設完工年,加上區域房價修正至甜蜜點,使得買氣隨房市景氣攀溫,並帶動商業機能成形,國內外知名業者也紛紛搶進本區開出旗艦店,且規模一間比一間大,商圈規模逐漸擴大。 像是連鎖咖啡業者星巴克,近期就在此開出「青埔高鐵南門市」,若含高鐵站、華泰名品城內的星巴克,就有4家據點,此外,全聯福利中心也將在高鐵站附近開出占地千坪的旗艦店,全台最大的IKEA宜家宜居旗艦店外觀成型,目前也已落架。 至於今年夏天最大亮點,當屬「國泰置地廣場•桃園」,新光影城、橫濱八景島水族館、COZZI 和逸飯店等商業建設將接力開幕,預估可再帶進8500個就業機會,創造人口紅利、增加居住需求。 除此之外,青埔特區休閒綠地也相當充足,有青塘園、橫山書法藝術公園等大型綠地,一家人可以散步、野餐,至於學區,原有的青埔國小因入學學童激增,已分兩期擴建,另在A17領航站規劃興建青園國小,預估完工後可招生60班普通班、3班特教班、3班資源班以及10班非營利幼兒園,且規劃英語、本國語及程式語等3語教育,朝國際級學校邁進。 交通方面,青埔特區坐擁高鐵、機場捷運、國際機場以及國道等陸海空交通優勢,特定區內更有3個捷運站點,透過機捷4站可至桃園機場,搭乘高鐵2站、20分鐘就到台北車站,至高雄也只需1.5小時,不少機師、空姐就近購屋。 此外,雙北市自住買盤也看準青埔2字頭房價,總價親民、居住空間增加,人口年年正成長,且睽違數年、去年首度出現完銷建案,建商推案信心大增,頻頻掃地、補庫存。 而根據實價資料,去年桃園市土地交易總件數達7973筆,其中大園地區以959筆、成長62.8%,年增幅為全市之冠,其次為中壢區年成長46.7%。 包括獵地王興富發建設、潤隆建設,去年12月砸下77.25億元,用每坪131.8萬元買下高鐵站前5,820坪帶建照之商業區土地,未來將開發為總銷逾170億元的造鎮案,皇普建設(2528)也以6.7億、10.4億元買下商業區約1800餘坪土地,預估第3季將在青平段推新案,總銷規模達40億元,光是上述3家建設就在區內灌注上百億元資金。 除了購地熱絡,一案接一案完銷,也加快建商推案腳步,根據住展雜誌統計,青埔歷經2014年~2017年餘屋出清、房價修正,2018年起青埔地區買氣轉熱,新推案戶數超過2,000戶,去年更達3,500戶,回溫速度相當驚人。 今年也有多個指標案現身,包含:上市櫃建商宏普建設(2536) 今年將推出總銷30億元、基地達千坪的青埔案,日勝生則將公開總銷18億元桃園青埔成屋案,在地品牌建商「桃大機構」則首度揮軍本區,預估將有3個新案,區位坐落在機場捷運A18站、A19 站周邊,規劃中小坪數產品,開價上看3字頭。 根據房產業者指出,青埔特區平均房價2字頭,但通勤至台北車站不需半小時,以千萬元左右之預算,可買到3房含車位產品,加上建設、機能逐步到位,價量從谷底回升。 以近期推案單價而言,建案差異相當大,大致上以捷運、高鐵為核心高房價區,向外遞減,每坪約32~40萬元不等,產品以2~3房為主力,部分品牌建商因長年耕耘、優質建築口碑,雖然距捷運較遠,新案房價仍然有撐。

市場動態

建商購地狂潮席捲竹北 高鐵特區推案夯

去年土地標售熱絡的竹北高鐵特區,包括在土地標售市場大有嶄獲的寶佳機構旗下合陽、鴻築,以及惠宇、豐邑等建商,今年開始大舉推案,上半年新案供應量達1500戶,為近3年來最大推案量,形成在地建商大戰外來建商的局面。 竹北高鐵特區的推案轉熱,可以從建商布局土地市場的脈絡觀察起,自2015年至2018年間,竹北房市盤整,每年土地市場總交易量約在60~70億元左右,不過2018年快閃記憶體晶片大廠慧榮科技以18億元、每坪逼近百萬的高單價,標下高鐵站前1,846坪商業區土地,即受到市場的矚目,去年7月間的鐵道局高鐵土地標售,更是大舉出脫95億元土地,並帶動一波建商購地熱潮,去年竹北土地交易規模逾210億元,即超過往年水準二倍之多。 去年寶佳機構少東林家宏砸近47億元,標下之前被聯發科棄標的世興段5,867坪土地,是近年新竹最大規模的購地手筆;台中建商惠宇建設以25億元打敗寶佳、新業等多達六家建商,拿下近3,000坪商業區土地,豐邑機構也以7億多元取得住宅區土地,這些土地經過壽備規劃,陸續在今年上半年起推出公開銷售,形成竹北高鐵新一波推案潮。 據市調業者統計,包括寶佳旗下各子公司、惠宇、豐邑、坤山等建商在內,在竹北高鐵特區上半年合計至少有七案、總戶數約1,500戶新案釋出,加上過去推出的在銷建案尚有300多戶待售,過去幾年推案低迷的竹北高鐵特區,一躍成為今年大新竹地區推案最熱絡的區域。 在「小宅化」的趨勢,與自住剛性需求支撐下,竹北房市多以二房及小三房為主流產品型態,不過隨著過去供給量較大的換屋型產品逐漸去化,近年來大三房、小四房格局比例漸提高,甚至也有曾是票房毒藥的60~70坪大四房推出,反應換屋客層需求漸提升。這一波竹北高鐵特區的推案潮,主力產品大致可以分別二大類,一為訴求首購或首換客層的二至四房的標準住宅產品,另一類則以訴求建商品牌、規劃坪數較大的坪換屋型產品,如惠宇新案、「坤山安境」等,也吸引不少品牌粉絲。 房地產業者指出,高鐵發展出軌道經濟學,延著高鐵發展而產生的經濟價值,帶動地方發展,竹北高鐵已經成為北台灣與中台灣之間最重要的交通樞鈕,去年竹北六家站每月平均進出站人次已達51萬人次,比起2017年平均不到45萬人次,成長了14%,運量成長顯示通勤、商務量能的提升,與居住品質的日趨成熟,也帶來新的人流與消費,甚至有不少仰賴高鐵的台北、桃園通勤族,願意選擇定居環境優質的竹北,來自外地的建商、在地建商、科技業、零售連鎖業、企業財團大舉在竹北高鐵周邊插旗,均是看好竹北高鐵周邊房地產穩定增值的潛力。 竹北市也成為大新竹地區人口成長最快速的區域,自2004年竹北市人口突破10萬人以來,每年以5,000~7,000人的速度增加,如今已逾19萬人,今年更可望突破20萬人大關,十多年來高遷入率及高出生率帶動人口數量倍增,人口成長速度在全台面臨人口紅利消失之際,仍名列前茅,人口結構更是以年輕、所得高、消費力強的均質族群為主。 竹北房市發展從過去發展較早的縣治一期重劃區,向東延伸至縣治二、三期及高鐵特定區,東竹北地區也是人口快速成長的主要區域。隨著近年華邦電總部大樓完工進駐,暐順經貿大樓及其6+PLAZA商場、安杰國際酒店等營運,帶動生活機能與商業氣息,台大醫院生醫園區分院開幕,加上竹科生醫園區生技大樓廠房預租及進駐熱絡,使竹北高鐵周邊,已漸成為大新竹地區新興的商業發展中樞,也帶動房價上揚。 根據實價登錄統計,近五年竹北住宅平均房價,2019年為每坪22.1萬元,五年來約上漲10.5%,相對於北台灣其他都會區,更顯抗跌,而新推個案房價,具建商品牌、基地條件優質、規劃有特色的個案,不少多以站上每坪30萬元。