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市場動態

中大坪數熱賣 蘆洲聯開宅建商釋出保留戶搶商機

房市買氣全面回籠,不僅小宅熱賣,部分雙北好地段的中大坪數產品也屢傳銷售佳績。以新北市蘆洲區的南港子重劃區為例,因居住環境佳,原本就是區域換屋市場的熱區,近來更吸引不少台北市換屋族與台商出手,有建商也看好這波買氣,趁勢釋出手中的中大坪數保留戶,讓蘆洲房市再掀話題。 以捷運蘆洲總站為頂點,向南呈扇狀分布的南港子重劃區,近年在捷運蘆洲線通車帶動下,已成為蘆洲最熱門的黃金地段。由於重劃區規劃完善,且擁有住宅密度低,捷運、學校、公園樣樣具備等特點,適居環境不僅吸引蘆洲舊市區的輕移民換屋,近年也有不少外地客層移入。 當地業者指出,由於區域房市需求旺盛,南港子重劃區房價也相對抗跌。根據實價登錄交易價格,目前區域內屋齡15年的中古大樓,每坪均價仍維持在35至40萬元,區域地標與房價指標的蘆洲站捷運聯開案「希望城市」,房價在歷經短暫修正後也正開始回漲,近一年成交均價已站穩每坪45萬元之上。 值得一提的是,看好房市全面回暖、換屋族出籠,搭上近期台商置產潮,參與「希望城市」聯開案的建商,近期也趁勢將手中唯一的1棟大坪數住家釋出。 現場業務經理馬惟格表示,「希望城市」所有中小坪數都已完售,建商將大坪數規劃的「城中心」保留到現在才釋出,主要就是看好這類地標性資產的保值性,加上「希望城市」雖屬捷運聯開案,卻是與捷運站體不同結構的「分構宅」,擁有聯開宅中稀有的永久產權,對高端客層而言尤其具有吸引力。 「希望城市」基地面積約8800坪,基地遼闊,採低建蔽開發,棟距寬闊,多數棟別均採中小坪數規劃,產權由台北捷運公司與建商分別持有,僅全棟採中大坪數規劃的「城中心」,全棟產權均屬於建商,且是最後一棟銷售中的建商保留戶,住戶素質相對整齊。 建物規劃地上24層、地下3層。產品規劃為54~71坪,主力產品為64坪及71坪的大坪數格局,目前推出建商直購價含雙車位64坪3458萬元,以及含雙車位71坪3698萬元的優惠方案。 馬惟格指出,有別於其他各棟,「城中心」別出心裁之處,在於1樓規劃挑高10米的穹頂大廳,以山水畫為設計的梯廳,讓人回家即可感受到猶如步入畫中的意境。宴會廳可搭配外燴服務,滿足與客戶或親友聚餐的需求,另外還有交誼廳、KTV、撞球館、健身房、陽光水池、遊戲區等豐富多樣的公設,卻只有27%的低公設比,相當適合高資產族群用以退休自用或置產。 馬惟格表示,「城中心」規劃上屬於「捷運分構宅」,與一般的「捷運共構宅」有所區別的是,「城中心」社區門禁與捷運出入口是個別獨立的,社區人員進出較單純,讓住戶可擁有高隱私性的住家環境。此外,屋內也可使用瓦斯,兼具一般住宅與捷運宅雙重優勢,且捷運地段增值條件佳,在購屋上可說是自住的最佳選擇。

市場動態

高雄4大豪宅聚落大車拚 中央公園特區最抗跌

受到台商回流激勵,近年高雄不讓北市專美於前,陸續冒出單宗過億元的豪宅交易案,包括美術館、農十六、亞灣區與中央公園特區4大豪宅聚落,買氣都呈現溫和順銷趨勢,尤其是唯一坐落正市區的中央公園特區豪宅,因具有媲美台北市大安森林公園的絕佳環境條件,更是受到台商與傳產業企業主的青睞。 房產業者指出,近年因首購自住需求旺盛,相較於總價逾3千萬、每坪30萬以上的高雄豪宅,過去2至3年其實鮮少新增供給,因此,現在線上銷售的豪宅,多數是之前便已存在的豪宅案,在溫和銷售的情況下,平均一年可賣掉20戶,也讓市場上能選擇的豪宅愈來愈有限。 業者指出,高雄4大豪宅聚落之中,美術館、農16屬於北高雄的豪宅聚落,前者比較像是台北市還沒有美麗華百貨時的大直生活圈,屬於單純的住宅區,不過,近期隨著商業機能各方面逐步建立,目前該豪宅聚落每坪單價站穩30萬元、未來則要挑戰每坪45萬元的天花板價位。 至於農16豪宅聚落,最大特色則是擁有面積高達10公頃的凹子底森林公園,加上商業機能成熟,比較像是北市忠孝東路兩側的豪宅氛圍,每坪均價落在每坪35萬元,但目前已傳出有豪宅想要挑戰每坪60萬元的新天價。 不過,最受到中央與地方政策激勵的,要屬於亞洲新灣區。該區是高雄重點開發區域,公部門投入大量資金與人力,希望能夠打造成台北市信義計畫區的頂級商圈氛圍,目前區域內每坪房價落在30至35萬元,已有豪宅挑戰每坪50至60萬元的高價。 相較之下,中央公園特區是高雄最早期開發的豪宅聚落,也是4大豪宅聚落之中,唯一坐落於正市中心的精華地段,由於區域內已經鮮少可開發素地,因此豪宅相當稀缺,但也因為沒有新案拉抬區域行情,目前房價為4個聚落中最親民,每坪房價約30萬左右,未來若有新案推出,有機會挑戰40萬元高價。 區域房產業者指出,中央公園特區可享大立精品商圈,交通上則有捷運橘線O4、O5站與紅線R10站,開車10分鐘上中山高速公路,去年該特區有一個豪宅案,一年便賣掉超過15戶,顯見高雄原本的豪宅聚落,仍是高雄豪宅客相當喜愛的購屋區域。 業者分析,近幾年高雄豪宅買家多數仍以高雄在地客為主,占比超過8成,主要是傳統、造船、鋼鐵業等殷實企業主,不過,過去一年在資金浪潮席捲下,不但出現北客南下買豪宅,甚至吸引來自新加坡、香港等地的企業主,不過購買比率相對低。 業者指出,早期高雄出現「豪宅」一詞,主要是高雄在地的企業主,想要從原本大地坪的透天厝,換至有物管與市區的大樓住宅,當時純粹是換屋需求,另一批則是原本就住大樓的企業主,隨著家族成員增加導致空間不夠用,或者屋況老舊,因此想要換到百坪以上的住宅大樓,豪宅一詞才在高雄應運而生。 不過,高雄豪宅即便比台北市、台中還要慢才出現,但其實演進也是跟著台北與台中一起,逐漸形成一些新的豪宅聚落,包括農16、美術館、亞洲新灣區等,至於傳統豪宅區中央公園特區,則因為土地開發較早導致後期推案較少,雖已進入開發成熟階段,但能見度相對不高。 業者分析,高雄的豪宅買盤,從早期在地的換屋需求,逐步演進到周邊各縣市鄉鎮的企業者置產的首選,到出現北客南下購屋,甚至近幾年也出現國際豪宅購屋客,從新加坡、香港等地來高雄,主要是看中高雄豪宅基期低,氣候環境又與兩地雷同,因此,選擇到高雄買豪宅。 不過,若以價格區分,目前高雄豪宅分為兩個價格帶,其中多數集中在每坪單價30萬元上下,但有一些超高價豪宅,每坪單價則直接跳高一倍,往60萬以上挑戰。至於目前最受歡迎的豪宅總價帶是2500萬元以上、3500萬元以內,坪數則以100至120坪為最適合空間,因此每坪單價自然落在25至35萬元。 業者指出,豪宅買家會有所謂的群聚效應,舉例來說,有一個企業主買了,便會邀請三五好友到新家聚會,也會帶進一波忘年之交買在同一個豪宅社區,此外,還有一部分是家族購屋,一次購買多戶,一戶自住、一戶給小孩,其他戶則由家族成員居住,其實就是「垂直居住」的三代同堂概念。 因此,豪宅社區的公設便顯得相當重要,目前高雄豪宅客較喜歡的公設包括游泳池、宴會廳,甚至KTV以及麻將間等,下樓便可以在社區內便能跟三五好友聚會,也是目前高雄高資產族群最能接受的生活模式。

市場動態

建商購地狂潮席捲竹北 高鐵特區推案夯

去年土地標售熱絡的竹北高鐵特區,包括在土地標售市場大有嶄獲的寶佳機構旗下合陽、鴻築,以及惠宇、豐邑等建商,今年開始大舉推案,上半年新案供應量達1500戶,為近3年來最大推案量,形成在地建商大戰外來建商的局面。 竹北高鐵特區的推案轉熱,可以從建商布局土地市場的脈絡觀察起,自2015年至2018年間,竹北房市盤整,每年土地市場總交易量約在60~70億元左右,不過2018年快閃記憶體晶片大廠慧榮科技以18億元、每坪逼近百萬的高單價,標下高鐵站前1,846坪商業區土地,即受到市場的矚目,去年7月間的鐵道局高鐵土地標售,更是大舉出脫95億元土地,並帶動一波建商購地熱潮,去年竹北土地交易規模逾210億元,即超過往年水準二倍之多。 去年寶佳機構少東林家宏砸近47億元,標下之前被聯發科棄標的世興段5,867坪土地,是近年新竹最大規模的購地手筆;台中建商惠宇建設以25億元打敗寶佳、新業等多達六家建商,拿下近3,000坪商業區土地,豐邑機構也以7億多元取得住宅區土地,這些土地經過壽備規劃,陸續在今年上半年起推出公開銷售,形成竹北高鐵新一波推案潮。 據市調業者統計,包括寶佳旗下各子公司、惠宇、豐邑、坤山等建商在內,在竹北高鐵特區上半年合計至少有七案、總戶數約1,500戶新案釋出,加上過去推出的在銷建案尚有300多戶待售,過去幾年推案低迷的竹北高鐵特區,一躍成為今年大新竹地區推案最熱絡的區域。 在「小宅化」的趨勢,與自住剛性需求支撐下,竹北房市多以二房及小三房為主流產品型態,不過隨著過去供給量較大的換屋型產品逐漸去化,近年來大三房、小四房格局比例漸提高,甚至也有曾是票房毒藥的60~70坪大四房推出,反應換屋客層需求漸提升。這一波竹北高鐵特區的推案潮,主力產品大致可以分別二大類,一為訴求首購或首換客層的二至四房的標準住宅產品,另一類則以訴求建商品牌、規劃坪數較大的坪換屋型產品,如惠宇新案、「坤山安境」等,也吸引不少品牌粉絲。 房地產業者指出,高鐵發展出軌道經濟學,延著高鐵發展而產生的經濟價值,帶動地方發展,竹北高鐵已經成為北台灣與中台灣之間最重要的交通樞鈕,去年竹北六家站每月平均進出站人次已達51萬人次,比起2017年平均不到45萬人次,成長了14%,運量成長顯示通勤、商務量能的提升,與居住品質的日趨成熟,也帶來新的人流與消費,甚至有不少仰賴高鐵的台北、桃園通勤族,願意選擇定居環境優質的竹北,來自外地的建商、在地建商、科技業、零售連鎖業、企業財團大舉在竹北高鐵周邊插旗,均是看好竹北高鐵周邊房地產穩定增值的潛力。 竹北市也成為大新竹地區人口成長最快速的區域,自2004年竹北市人口突破10萬人以來,每年以5,000~7,000人的速度增加,如今已逾19萬人,今年更可望突破20萬人大關,十多年來高遷入率及高出生率帶動人口數量倍增,人口成長速度在全台面臨人口紅利消失之際,仍名列前茅,人口結構更是以年輕、所得高、消費力強的均質族群為主。 竹北房市發展從過去發展較早的縣治一期重劃區,向東延伸至縣治二、三期及高鐵特定區,東竹北地區也是人口快速成長的主要區域。隨著近年華邦電總部大樓完工進駐,暐順經貿大樓及其6+PLAZA商場、安杰國際酒店等營運,帶動生活機能與商業氣息,台大醫院生醫園區分院開幕,加上竹科生醫園區生技大樓廠房預租及進駐熱絡,使竹北高鐵周邊,已漸成為大新竹地區新興的商業發展中樞,也帶動房價上揚。 根據實價登錄統計,近五年竹北住宅平均房價,2019年為每坪22.1萬元,五年來約上漲10.5%,相對於北台灣其他都會區,更顯抗跌,而新推個案房價,具建商品牌、基地條件優質、規劃有特色的個案,不少多以站上每坪30萬元。