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市場動態

桃園3大重劃區激戰 北客助攻房價奔3

去年桃園市建物買賣移轉棟數高達4萬棟，不管是交易量年增率、或是家戶購屋比皆位居六都之冠，而這波購屋潮也推升房價行情，2019年以前，桃園市平均房價落在1字頭，但2019年全年新成屋均價達到21.02萬元、中古屋也躍升16.8萬元，雙雙創下近5年新高紀錄。 桃園交易量、房價有撐，有八成交易來自重劃區，主因為重劃區多與重大建設緊緊相扣，並規劃棋盤式道路、公園綠地豐富，話題十足，因此即便近期疫情發燒，品牌建商推案力道不減，又以小檜溪重劃區、中路特區以及經國特區為重點區域，從首購到豪宅產品一應俱全。 而今年開春第一筆大型土地交易，就落在桃園市小檜溪重劃區，買家為國泰人壽，大手筆斥資逾4.7億元購入小檜溪重劃區商業土地，每坪高達110萬元，仔細觀察小檜溪土地交易價格趨勢，2018年年底配地完成後，土地單價從70萬元一路往上陡升，短短數年光陰已經站上百萬大關，且插旗本區的建商個個大有來頭，包含國泰建設、遠雄建設、寶佳機構、昭揚、定泰、竹城、亞昕等大型建商積極搶進卡位，目前預估總推案量上看400億元。 完成配地不到２年，小檜溪重劃區為何脫穎而出？專家指出，關鍵在於重劃區商業機能多為人所詬病，但本區被大業大有商圈、中正商圈、站前商圈及藝文商圈４大成熟商圈包圍，百貨、賣場、傳統市場、運動中心等咫尺可得，亦無嫌惡設施。 且精華區罕見的公園綠地，小檜溪內也規劃約4.69公頃的公園用地、約1.01公頃的綠地用地，整個重劃區綠覆率逼近15%，區內亦有東門溪、南崁溪2條溪流流過，5座親水公園是房市最大賣點，另重劃區外圍即是三民運動公園，又緊鄰南崁溪河濱綠地，商業、休憩機能兼具， 此外，小檜溪交通區位得天獨厚，除了可藉由中山高南崁交流道、國道2號南桃園交流道快速串連雙北市、桃園機場，桃園捷運綠綠也在中正路、民光東路口設置G09民光站，基於利多話題，去年底首案開價即站上3字頭，今年上半年新案齊發，多為二~四房規劃，價格一案疊一案，部分位水岸第一排之新案開價已直逼4字頭。 緊鄰小檜溪的經國特區則是北客南移重點區域，沉潛多時的經國特區位於交通咽喉要地，去年豪宅建商中悦機構在有恆街、經國路口以每坪102萬元、10.39億元高價標下3筆商業區土地震撼業界，預估未來新案開價站穩3字頭。 房產人士分析，經國特區為雙北市進入桃園區的第一站，且地理位置緊鄰新北市，相較周遭的新興重劃區，不需轉換國道，可直通雙北市、新竹科學園區，因通勤時間、合理房價，更是各大科技工業廠區、經貿核心，吸引不少雙北購屋族目光，而位於中正路、同安街口即是捷運線線G12站，完工啟用後，住戶可經由幸福路連通橋抵達捷運站。 不過經國特區僅至一期開發，總面積不大，約29.39公頃，區內素地不多，多為立即能入住的成屋建案，主力房型為三~四房、平均開價28~29萬元，若是臨南崁溪水岸宅則達31~33萬元，多規劃中大坪數，若想找二房小宅可考慮水岸周邊的預售案。 而桃園市近三年崛起的重劃區，以中路特區最受矚目，重大建設發展迅速，被視為桃園副都心，因緊臨藝文特區、市政商圈，5分鐘上國道二南桃園交流道，15分鐘內到高鐵桃園站、20分鐘到桃園機場，配地後地政局連續8次標售都開出紅盤，甚至創下每坪95萬元高價，去年中路二段地號9也標出次高單價81.6萬元，顯示建商對於中路特區推案信心度大爆棚。 有別於線上推案重劃區，中路特區為少見純住宅區，且擁有風禾、向陽及水秀三大千坪公園，另有六處兒童公園，環境單純、生活品質優質，具豪宅區特色，桃園市市長鄭文燦就曾指名本區為藝文特區接班人，而區內60米大興西路、30米正光路兩側綠意，媲美天龍國敦化南路，目前線上銷售建案以二~三房首購產品為主力，開價落差大，部分開價25萬起，亦有30~35萬元不等，另有雙主臥換屋產品，正光路、大興西路、風禾公園周邊則有豪宅規劃之建案，開價38萬元起。

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建設機能快速到位 青埔房市再升空

位於桃園市中壢區、大園區交界的青埔高鐵特區，自從機場捷運通車之後，房市快速從谷底翻身，不僅一棟棟高樓大廈平地而起，商業設施也如雨後春筍般增加，重大建設看得到、摸得到，讓各地購屋族隨著高鐵、機場捷運而來，去年桃園各大重劃區的新成屋移轉量，光是青埔就佔了1737件，位居全市之首，區域買氣強強滾。 青埔特區堪稱新竹以北最大面積之重劃區，面積廣達490公頃，可開發住宅、商業設施空間廣大，機能與建設以A18站為中心，呈輻射狀展開，地方政府也傾注全力打造國際商務城，包含：亞洲矽谷創新研發中心、美術館及會展中心等均座落在此。 近年青埔房市之所以能從谷底翻身，關鍵就在於當地的建設利多不再只是「空口說白話」，尤其是今、明2年，為青埔地區重大建設完工年，加上區域房價修正至甜蜜點，使得買氣隨房市景氣攀溫，並帶動商業機能成形，國內外知名業者也紛紛搶進本區開出旗艦店，且規模一間比一間大，商圈規模逐漸擴大。 像是連鎖咖啡業者星巴克，近期就在此開出「青埔高鐵南門市」，若含高鐵站、華泰名品城內的星巴克，就有4家據點，此外，全聯福利中心也將在高鐵站附近開出占地千坪的旗艦店，全台最大的IKEA宜家宜居旗艦店外觀成型，目前也已落架。 至於今年夏天最大亮點，當屬「國泰置地廣場•桃園」，新光影城、橫濱八景島水族館、COZZI 和逸飯店等商業建設將接力開幕，預估可再帶進8500個就業機會，創造人口紅利、增加居住需求。 除此之外，青埔特區休閒綠地也相當充足，有青塘園、橫山書法藝術公園等大型綠地，一家人可以散步、野餐，至於學區，原有的青埔國小因入學學童激增，已分兩期擴建，另在A17領航站規劃興建青園國小，預估完工後可招生60班普通班、3班特教班、3班資源班以及10班非營利幼兒園，且規劃英語、本國語及程式語等3語教育，朝國際級學校邁進。 交通方面，青埔特區坐擁高鐵、機場捷運、國際機場以及國道等陸海空交通優勢，特定區內更有3個捷運站點，透過機捷4站可至桃園機場，搭乘高鐵2站、20分鐘就到台北車站，至高雄也只需1.5小時，不少機師、空姐就近購屋。 此外，雙北市自住買盤也看準青埔2字頭房價，總價親民、居住空間增加，人口年年正成長，且睽違數年、去年首度出現完銷建案，建商推案信心大增，頻頻掃地、補庫存。 而根據實價資料，去年桃園市土地交易總件數達7973筆，其中大園地區以959筆、成長62.8％，年增幅為全市之冠，其次為中壢區年成長46.7％。 包括獵地王興富發建設、潤隆建設，去年12月砸下77.25億元，用每坪131.8萬元買下高鐵站前5,820坪帶建照之商業區土地，未來將開發為總銷逾170億元的造鎮案，皇普建設(2528)也以6.7億、10.4億元買下商業區約1800餘坪土地，預估第3季將在青平段推新案，總銷規模達40億元，光是上述3家建設就在區內灌注上百億元資金。 除了購地熱絡，一案接一案完銷，也加快建商推案腳步，根據住展雜誌統計，青埔歷經2014年~2017年餘屋出清、房價修正，2018年起青埔地區買氣轉熱，新推案戶數超過2,000戶，去年更達3,500戶，回溫速度相當驚人。 今年也有多個指標案現身，包含：上市櫃建商宏普建設(2536) 今年將推出總銷30億元、基地達千坪的青埔案，日勝生則將公開總銷18億元桃園青埔成屋案，在地品牌建商「桃大機構」則首度揮軍本區，預估將有3個新案，區位坐落在機場捷運A18站、A19 站周邊，規劃中小坪數產品，開價上看3字頭。 根據房產業者指出，青埔特區平均房價2字頭，但通勤至台北車站不需半小時，以千萬元左右之預算，可買到3房含車位產品，加上建設、機能逐步到位，價量從谷底回升。 以近期推案單價而言，建案差異相當大，大致上以捷運、高鐵為核心高房價區，向外遞減，每坪約32~40萬元不等，產品以2~3房為主力，部分品牌建商因長年耕耘、優質建築口碑，雖然距捷運較遠，新案房價仍然有撐。

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買點浮現 新莊、五股、汐止房市回春

房市買氣回溫讓新北不少潛力區再度受到買盤青睞，以新莊、五股、汐止等區為例，因原本就擁有良好的區位條件與建設題材加持，發展備受看好，但過去受到整體房市下修影響，房價幾近跌回起漲點，如今隨著開發與建設相繼到位，合理價位反倒成為這些潛力區吸引自住客的一大亮點。 新北市房市買氣升溫，重劃區的開發與交通建設加持功不可沒，尤其機捷、環狀線開通，大幅推升新北房市交易量，同時受惠於2條捷運線的新莊，更成為大台北建商買地插旗與推案的一線戰區，房市交易也在機捷與環狀線相繼通車後，吸引新一輪自住買盤進駐。 房地產業者指出，新莊區因受惠環狀線開通，串聯桃園機捷、捷運新蘆線，形成「三捷優勢」，不僅串聯起雙北、桃園市891萬人一日生活圈，又搭上台商回流趨勢而成為置產熱區，在商圈純熟與交通建設議題下，也讓新莊成為大台北自住買盤的購屋熱區，去年人口更突破42萬人，成為新北第二大城。 根據實價登錄數據，環狀線開通後，沿線房價連3年回升，與2017年大樓、華廈平均房價相比，14站有11站房價上漲，各站均站上4~5字頭，又以行經新莊區3站包括新北產業園區站、幸福站、頭前庄站最具房價潛力，其中，「頭前庄站」去年平均每坪43.3萬元，相較2017年每坪38.1萬元，上漲13.6%最多。 當地專家指出，去年因中美貿易戰，已有不少台商、傳產業選擇陸續遷回台灣，推升當地土地、商廠辦及住宅交易大增，今年則受疫情影響，過往在大陸工作台商農曆年期間返台停留約1~2週，更讓台商、民眾目前滯留台灣時間拉長至1~2個月，近期有效帶動台商出籠看屋、購屋。 此外，百貨商城儼然也成為新莊房市助攻，包括副都心「宏匯廣場」將在今年Q3開幕，將是新莊唯一大型百貨、影城，並規劃國際級「宏匯凱悅嘉軒酒店」、頂級商辦「i-Tower雲端科技大樓」，吸引紡織股王儒鴻、中悅等各大企業總部紛紛雲聚副都心，也推升近年新莊土地、住宅、商廠辦交易量。 專家也表示，未來規劃回台發展、投資的台商及民眾將陸續增多，境外資金回流台灣，帶來人口紅利與就業機會，勢必產生大量剛性需求，台灣醫療先進、疫情相對穩定控制，剛性買盤也支撐新莊房市，近期就有不少台商鎖定上新莊80~100坪、總價2500~5000萬的產品，台商、換屋族佔整體交易7成。 而近期新北市政府已宣布推動環狀線第二階段計畫，未來通車將從新北產業園區為起點，行經五股、蘆洲、社子、士林至大直地區，將串聯松山新店線、中和新蘆線、淡水信義線、文湖線、桃園機捷，以及規劃中之五股泰山輕軌。 受惠軌道經濟，五股洲子洋重劃區也是近年新北房市大熱門，除了鄰近捷運蘆洲站，未來更有五泰輕軌規劃，區內「五股國民運動中心」也將在今年上半年完工啟用，重大建設議題帶動重劃區房價重新站穩3~4字頭。 專家分析，五股區的親民房價是吸引自住買氣最大主因，其中，洲子洋重劃區鄰近成泰舊市區機能，因區內新成屋約3字頭房價，周邊成泰舊商圈房價也落在約2字頭房價，相對鄰區的三重、蘆洲4、5字頭房價親民，平均每坪便宜10萬元以上，因此吸引三重、蘆洲民眾外移此區購屋。 該區規劃有五股輕軌捷運F8洲子洋站，也有公車站可直達捷運蘆洲站，車程僅約5分鐘，區域內有國道一號及台64、台65快速道路，交通方便，並擁424公頃新北大運動公園、洲子洋公園、即將啟用的五股運動中心，具備綠地、休憩等機能，加上交通話題不斷，近期房市交易強勁爆量。 至於過去同樣也有捷運題材的汐止區，仰賴鄰近內湖南港的良好區位條件，房價也曾一路狂飆。根據依據新北市地政局統計的房價指數，2014年12月汐止房價指數來到108.24，為波段相對高點，但受到捷運汐止民生線遲遲未定案的影響，房價自高點反轉後就一路衰退。 依據內政部不動產資訊平台揭露的汐止買賣契約價格，汐止住宅大樓單價在2018年第2季跌破每坪30萬元，但在大南港開發計劃與自用買盤進場下，平均房價在隔年第2季就回升到3字頭。 專家看好，汐止房價從波段起漲點再出發，假若未來南港重大建設形成就業人口外溢，將助攻汐止房市，現在的房價對於自住客來說，反而是可以便宜成家的好時機。

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關埔接班人竹科介壽段 房價站穩3字頭

過去曾零星工廠的新竹市介壽段，在經過立盛開發投入多年工變住及更整合下，包括太睿、昌禾、美麗華及富宇四大建商搶進，合計推出總戶數約1,100戶的五大建案，接棒大型可建地日趨稀有的關埔重劃區，搖身一變成為新竹房市最炙手可熱、推案最均質的推案熱區。 過去幾年關埔重劃區在地建商及豐邑、富宇、興富發等全國性大型建商大量搶建下，大型指標推案不斷，常年居新竹市最推案熱絡的區域，隨著好市多、迪卡儂等商場進駐，商業及生活機能完善、市容街廓新穎，成為竹科購屋客最青睞的居住區域之一。 與關埔重劃區隔主幹道光復路相對的竹科介壽段，總面積約1萬餘坪，在重劃完成後，挾著「最接近竹科園區大門的重劃區」優勢，號稱「一分鐘可進竹科」，亦鄰近老爺酒店，周邊有世界高中 、新竹實驗中小學、新科國中等學校，同時擁有金山、關東、關新與光埔等完善生活機能的商圈環繞，在關埔重劃區可建地稀有下，成為今年新竹房市最受矚目的新興重劃區。 今年初太睿機構「寶睿博第」總戶數469戶的二案「博苑」、「第苑」，首發率先進場銷售，銷售成績不錯，隨後「昌禾世界首席」、「美麗華大方」、「富宇擎天」合計約600戶的規模，亦在今年上半年陸續公開，五案合計總銷金額約120億的規模釋出，由於地段上近竹科大門口，主要客層均鎖定竹科園區從業人員。 竹科介壽段四大建商、五案均各有約1,200多坪基地規模，規劃20～26層高層住宅建築，五大案案總戶數都約在200戶左右，各案主力產品均規劃目前新竹房市市場需求最大公約數的26～50坪二至四房產品，不過各案仍各具特色。 「寶睿博第」位居重劃區外側，出入快速，基地緊鄰公園綠地，房型為單純26~37坪的二至三房，總價帶約980~1400萬元，又為最早進場銷售的重劃區首發案，最具價格優勢。 另三案除了規劃二房及三房產品之外，尚多有規劃約47~53坪的三加一房、四房等較大坪數產品，「昌禾世界首席」房型最為多元；「富宇擎天」基地位重劃區內側、公園綠地圍繞、純住宅零店面規劃；「美麗華大方」訴求區內建材配備最高檔，各案各具特色。 房地產業者指出，新竹科學園區產值連續10年逾兆元，竹科已成為全球科技研發的重鎮，竹北及新竹市東區堪稱全台高所得最均質的區域，家庭所得及消費力甚至不下於台北市大安、信義等精華區，新竹房市在高所得竹科從業人員支撐下，新竹縣市房價所得比僅約八倍左右，相較全台其他都會區，購屋負擔低了不少。 即使全台房市經過近年的修正波動，不過擁有高所得家庭及穩定剛性購屋需求支撐的新竹房市，總價帶約在800~1,300萬左右的二、三房產品的首購、首換需求相當穩固，有不少訴求低自備、付款條件佳的投資置產型產品，銷售多有佳績，甚至不少價格具競爭力的個案一推出，都吸引投資客連夜排隊預約，是北台灣少見的熱絡景象。 房地產業者觀察，所得能力相對較高竹科客購屋需求穩定，已帶動大新竹地區整體房價穩步上揚、難以回頭。 不少官方及民間機構所調查統計的近年新竹房價走勢，幾都持續上漲、攀上新高。大新竹地區較指標的區域，包含竹北縣政二期、三期、高鐵特區，以及新竹關埔重劃區不少具地段、建商口碑、或規劃特色的優質新推案，房價都已站上3字頭。 而竹科介壽段重劃區與大新竹地區各重劃區最大不同在於，享有現成的成熟機能，近竹科門口，沒有多數重劃區開發歷程需經過的過度期、空窗期，未來重劃區也不會有新的供給，介壽段可以說集所有投資、置產、首購與換屋族群青睞的優點於一身。鄰近的建商國泰建設推案「國泰禾」熱銷，帶動竹科介壽段推案房價站上每坪30～36萬元，介壽段也成為大新竹地區最均質、高價的地段。

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A7重劃區2字頭魅力無法擋 業者：買氣從年頭旺到年尾

桃園機場捷運通車帶動沿線各站潛力區房市爆紅，尤其桃園A7重劃區，是近年房市矚目新焦點，不僅有軌道經濟、產業園區話題崛起，推升當地房市、重劃區推案熱，其交通生活圈位置優越，因位於雙北市、桃園市交會點，2字頭捷運宅的訴求吸引不少雙北首購族跨區買房。 A7重劃區為行政區劃在桃園市，生活圈卻與新北市緊密相連，到達台北市、桃園機場僅需20分鐘，串聯起大台北一日共同生活圈，加上該區主打2字頭捷運宅房價，新建案產品多元，並緊鄰A8站長庚機能商圈、A9林口娛樂生活圈，房價每坪卻有10萬元以上差距，除了雙北首購族，也受到當地醫護與科技業剛性買盤青睞。 業者分析，桃園A7重劃區因有便捷機場捷運線通過，猶如林口新市鎮的翻版，但該區卻是「先通車、後開發」的新興重劃區，減少多年的開發期優勢，A7重劃區條件優異，雖然是新興重劃區，但相較於林口新市鎮，交通上距離北市較近，且新推案房價只要2字頭。 在交通方面，包括已通車的機場捷運線A7站，開車也距離林口交流道也僅需約7分鐘的車程，抵達台北市則僅約30分鐘，更能串連環狀線A3站新北產業園區站，往新莊、板橋等新北市蛋黃區也僅需10~20分鐘，串聯起雙北、桃園891萬人的大台北共同生活圈。 A7重劃區也兼顧商圈機能，因鄰近重劃區A8長庚醫院站、A9林口站生活圈，開車5～10分鐘可達長庚醫院，以及環球購物中心、三井OUTLET等商圈採買，滿足生活所需，周邊市場、頂好超市、便利商店、YouBike站皆步行可達，也可仰賴A8站環球購物中心、福容大飯店等，周邊各式商家、連鎖餐飲、金融銀行林立，讓A7重劃區同時具備大規模重劃區發展最缺乏的交通利多與生活機能！ 此外，該區採開闢的美式棋盤街廓規劃，創造井然有序的街道氛圍，在就業機會層面，重劃區有中華郵政投資 220 億元打造的物流園區動工中，規劃大型商場、旅宿、商辦與4千坪公園綠地，加上周邊華亞科技園區、中華郵政物流園區、A7產專區區、A7中心商業區圍繞，將創造近萬的人口紅利與就業就會。 業者指，A7重劃區在超過6100億量能挹注下，已形塑成四大金磚新核心，立於保值不敗之地，被譽為下一個內湖科技園區，近年爆發台商回流潮，預估未來將帶動當地上萬就業人口，該區也因此吸引大批雙北首購族、醫護及科技業剛性買盤，多數銷售個案皆順利熱銷。 據市調統計，2019年桃園龜山區以793億元的推案量奪得北台灣行政區推案量亞軍，桃園A7重劃區多數建商近2年開始進場推案，整個A7重劃區線上銷售約有約25個案，不僅推案多，平均房價則落至2字頭，總價600~800萬元可買2~3房，吸引自住、置產客入手。 該區買氣更是一路從年頭旺到年尾，可說是北台灣今年最熱重劃區，不少新案規模造鎮，近期有建案祭出低自備、輕鬆付款、早鳥方案，如39萬元起買2+1房，並更主打制震技術、安全結構，總價帶親民對首購族而言更容易入手。 當地專家分析，該區擁有機捷前段班沿線唯一2字頭房價的價格魅力，今年也吸引不少雙北的通勤族、首購及小家庭賞屋，對比周邊林口A8、A9站3~4字頭房價更顯親民，也更接近台北市。 相較之下，機捷A2三重站至A4新莊副都心站，周邊房價4~5字頭，A5、A6站周邊泰山新案大多也落在3字頭，但跨一站至A7體育大學站，平均房價僅2字頭，也是該區交易熱門的主因。 A7重劃區新案主攻首購商品，開價多在每坪24~28萬元不等，該區置產以新莊、三重、五股、板橋等首購、換屋族，以及當地科技新貴、醫護人員為主力，即使年輕首購族也能一次買房到位，該區因鄰近樂善國小、附設文德幼兒園，步行 3 分鐘即可到達，在住家周邊即可完善獲得自幼兒學園到國小學齡教育，學區機能成為吸引雙北小家庭來此區購屋的一大誘因。 有鑒於此，不少建案緊扣親子公設話題，防疫當前，也有新案標榜當層排氣等防疫建材話題，為自住客設想周全，且未來當地就業機會、住宅需求將大增，增值潛力佳。

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吉美建設年度大案 「吉美信義」開工

備受矚目的吉美建設，每每推案總是造成市場搶購熱潮，此次吉美建設機構選在臨近台北市信義區的木柵高工旁的文教特區推出「吉美信義」，12日並舉辦了隆重的新建工程開工動土典禮，包括家美建設機構董事長蔡竹雄、吉美建設總經理林進輝等政商界人士到場，參加此次的盛會。 吉美建設總經理林進輝表示，「吉美信義」的新建大樓是樓高14層、地下4層，共推出108戶，訴求重點用中小坪數，最符合目前的都會型消費者購屋需求。 林進輝總經理表示，台北市東區的大安及信義區因土地供給稀少及建案飽和，再加上房價處於相對高點，反觀一個隧道之隔的文山木柵地區，不僅擁有政治大學及世新等文教特區，且房價是北市信義大安區不到一半價錢，對於購屋族來說是最聰明的買房選擇。 房產專家指出，「吉美信義」所在的萬芳路不僅擁有綠林及市區罕見優質生活空間，且又有捷運及完善的醫療機構及生活圈；「吉美信義」所在的萬芳生活圈擁捷運文湖線萬芳醫院站，周邊綠地且學區皆備，人文氣息；區內有興隆國小、興德國小、興華國小、萬芳國中，另外還有私立再興中學、中國科技大學、台灣警察專科學校等；運動休閒方面，包括文山運動中心，泳池、羽球場設施規劃完整，擁有豐富休閒機能。