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市場動態

北臺中人的生活軸線延伸 建商活化老屋點亮北區房市

台中市北區屬於台中市都心區域，儘管土地面積在29個行政區中排名第25，但人口密度卻是台中市最高的區域，每一平方公里擁有2.1萬人，尚且不包括日夜間人口數差，建商看準通勤族、學生等潛在需求，近年來利用政府的「危老重建」政策取得土地，並活化老屋空間，帶動沈寂已久的北區房市買氣升溫。 台中市北區發展極為成熟，向來是北屯區與潭子區的生活軸線延伸，當地商業活動頻繁，也受惠於人口紅利當地商圈林立，除了中醫大、中友百貨兩大核心外，靠近中友百貨的錦新街上，還有號稱台中西門町的「一中益民商圈」，提供各類生活必需品與餐飲選擇；再往北側走，則有成立超過一甲子的「一心市場」，提供附近民眾採買生鮮蔬果等家庭基本生活所需用品。 北區人潮綿綿不絕，即是創造商圈擴展的重要因素，這也要歸功於文教氣息所帶來的龐大人潮，區域內有三所大學及四所高中，包括台灣醫界的指標名校中國醫藥大學、台中科技大學、台灣體育運動大學，還有台中一中、台中二中、曉明女中、新民高中等多所明星學校，學生人數加起來擁有將近30萬人。 除了學生以外，中國醫藥大學附設醫院也帶動醫護人員及病患家屬的進駐，據了解，光是一天的門診加上急診，中國醫藥大學附設醫院一天就有將近7000名患者就診，還不包括陪同家屬人數，為因應區域內的生活需求，近年來中國醫與一中商圈已逐漸融合成一個更大的黃金商圈，帶動人潮與錢潮在裡面流動。 不過，因為區域已進入蓬勃發展階段，要在地狹人稠的北區獲取土地變得相當不易，所幸政府大力推動「危老重建」政策，「元城建設」也利用此機會在中友核心商圈裡推出大樓新作「樂more」，活化老屋空間，讓沈寂已久的北區房市買氣升溫。 「樂more」基地面積約1150坪，大樓地上18層，地下3層，總戶數共238戶住家，及1戶店面，產品規劃22～38坪、2～3房，每坪開價31~34萬元，總價710萬元起，公設規劃方面採飯店式設計，一樓設有交誼廳、閱覽室、健身房、娛樂室、視聽室、多功能室、遊戲室、琴室等，還有豪宅社區才有的「迴車道規劃」。 建商表示，「樂more」最大優勢在於住家周邊擁有良好的生活機能，除了享有舊市區機能外，車程10分鐘內可達太原、精武、台中車站，及捷運G5、G6站，大樓鄰近也設有公車站牌，快速道路系統則有74號太原、崇德匝道，加速南來北往的便利性，充分享盡完整的運輸網路。有鑒於舊市區人口密集度高，居住需求大，「樂more」為當地少數大樓新案，看好未來將是北區的房市新秀，全案目前預售中，預計2024年下半年完工。

市場動態

房市順時鐘 上新莊市區房價站穩5字頭

台灣疫情趨緩，「零確診」持續加持，防疫措施也逐步解禁，近期房市也隨之解封，不少短期觀望的剛性需求逐漸出籠，看屋人潮、買氣皆大回升3成，建商全力衝刺520檔期，北台灣推案量高達2400億元，其中，新北市更衝破千億元，尤其機捷、環狀線開通，大幅推升新北房市，更讓有「3捷優勢」的新莊區一躍為今年房市黑馬。

房市新聞

三大指數跌幅收斂 廠商看好未來半年不動產投資氛圍

台經院今(25)日公布4月景氣動向營業氣候測驗點，三大指標不再同步下挫，服務業在政府振興以及紓困政策激勵下，止跌上揚，而製造業與營建業測驗點仍在跌，但跌幅已收斂，不動產方面，隨著國內疫情趨近落幕，尤其現階段超低房貸利率、資金充沛、投資避險角色突出等條件，多數的不動產業者對未來半年景氣偏向樂觀。

市場動態

交通、生活機能一次到位 大台北自住客最愛這5區

近年因台北市房價高漲，自住客向外圍區域移動的外溢現象明顯，雙北購屋民眾尤其青睞與北市一橋之隔距離，且具備捷運交通便利、商圈機能純熟的地區，新北市包括土城、新店、蘆洲、林口、三重等區，因具備上述優勢條件，吸引最多大台北剛性需求買盤搶進，為近年新北最火燙的5大房市熱區。 近年房市回暖、自住客出籠看屋，建商推案信心回升，導致購地量創下近10年新高，去年全台推案量破1.5兆，而今年北台灣329檔期雖受疫情影響，推案量年縮3成，但總銷仍達1600億元，且以新北市逾600億元最多，不少大型重劃區仍如期推案，接待中心也蓄勢待發。 例如新店中央新村北側重劃區，329檔期推案量超過百億元，大品牌如潤泰、大陸、長虹等建商皆進場，就連許久未有新案推出的大坪林站也有指標大案推出，近期台信機構在大坪林站推出的指標案，就挾著捷運環狀線通車話題帶進不少買氣，2房產品開賣即宣告售罄，預約期間更創下單周70組來人的紀錄。 至於建商近年積極搶進的央北重劃區，因位處捷運小碧潭站、環狀線十四張站之間，且鄰近水源快速道路、環河快速道路、秀朗橋、安坑交流道等，通往雙北市便利，不僅享有中央路商圈現成機能，IKEA、京站等大型商場也相繼進駐，推升近3年房市交易量，成為近年新北市推案主力戰區之一。 而同樣受惠捷運通車話題的購屋熱區，還有三重、林口等區。其中，三重因具有與台北市一橋之隔，以及中山高與多條聯外快速道路等地理位置與交通優勢，加上是生活機能完整的成熟商圈，長年受到雙北自住買盤青睞，近年更有包括機場捷運與多個重劃區的建設與開發題材，將區域房市推上新高峰。 機場捷運通車也帶動林口新一波移居買氣。林口因享機捷A9站交通利多，30分鐘內可直達台北車站，加上鄰近林口行政園區、三井Outlet、華納影城、國賓影城、環球購物中心、超市，更有學區機能、雙語學校，帶動機捷A9站周邊房價上看4字頭。 此外，林口區因重劃區聚落完成，加上三井Outlet、昕境廣場、國賓影城等百貨機能，適合換屋族以及退休族群，未來林口區最夯話題則是「林口媒體園區」，該招商案由三立、東森、三井投資逾240億元得標，將打造林口成為台灣坎城，將創造1.5萬就業機會，估計將為林口生活圈帶動房市亮點。 至於土城與蘆洲等區，則是原本就有已通車的2條高運量捷運線：中和新蘆線與板南線，替當地帶來極佳的交通便利性，加上沿線房價最低的比價效應，深受重視購屋CP值的大台北首購族青睞。 以土城區為例，除了鄰近新北首善之都板橋的精華區，區內的土城暫緩重劃區快速躋身新北亮點重劃區，近年吸引茂德、宏璟、新潤興業等多家建商搶進，因擁有金城公園綠地，並享捷運海山站、土城站雙捷優勢，鄰近台65線快速道路，也具備舊市區生活機能，鄰近海山商圈、中央路商圈、頂埔科技園區，房價也趨穩4字頭，不僅重劃區熱銷，周邊舊市區新案也競爭激烈。 此外，土城區內重大建設目前也持續如火如荼地動工，包括由長庚團隊進駐的土城醫院預計今年4月試營運，將有超過1千個病床、逾4500個醫護人員進駐，一次補足醫療、休閒購物機能，未來更有捷運三鶯線加持，生活機能更趨完備，將帶入人口紅利，帶動房市持續增溫。 至於和台北市士林、大同區一橋之隔的蘆洲區，平均房價3~4字頭，相較士林區房價少1倍，親民房價吸引剛性買盤至此區購屋，也帶動蘆洲整體房價上揚。 目前又以捷運蘆洲站週邊南港子重劃區最夯，該區柳堤公園、彩虹公園環繞，街廓整齊、生活機能佳，還有明星學區、蘆洲國民運動中心，長榮路、永平街、光榮路商家林立，機能完整便利，吸引不少小家庭和換屋族，目前新案開價4~5字頭。 房產專家補充，上述5大新北房市熱區之所以交易熱絡，除了交通、生活機能一應俱全，更重要的是價格符合自住需求，多數總價1000~1500萬可在精華地段買到2~3房產品，但也不乏適合換屋的中等坪數產品，吸引雙北首購、首換族青睞，推出建案也多能順利完銷！

市場動態

高雄4大豪宅聚落大車拚 中央公園特區最抗跌

受到台商回流激勵，近年高雄不讓北市專美於前，陸續冒出單宗過億元的豪宅交易案，包括美術館、農十六、亞灣區與中央公園特區4大豪宅聚落，買氣都呈現溫和順銷趨勢，尤其是唯一坐落正市區的中央公園特區豪宅，因具有媲美台北市大安森林公園的絕佳環境條件，更是受到台商與傳產業企業主的青睞。 房產業者指出，近年因首購自住需求旺盛，相較於總價逾3千萬、每坪30萬以上的高雄豪宅，過去2至3年其實鮮少新增供給，因此，現在線上銷售的豪宅，多數是之前便已存在的豪宅案，在溫和銷售的情況下，平均一年可賣掉20戶，也讓市場上能選擇的豪宅愈來愈有限。 業者指出，高雄4大豪宅聚落之中，美術館、農16屬於北高雄的豪宅聚落，前者比較像是台北市還沒有美麗華百貨時的大直生活圈，屬於單純的住宅區，不過，近期隨著商業機能各方面逐步建立，目前該豪宅聚落每坪單價站穩30萬元、未來則要挑戰每坪45萬元的天花板價位。 至於農16豪宅聚落，最大特色則是擁有面積高達10公頃的凹子底森林公園，加上商業機能成熟，比較像是北市忠孝東路兩側的豪宅氛圍，每坪均價落在每坪35萬元，但目前已傳出有豪宅想要挑戰每坪60萬元的新天價。 不過，最受到中央與地方政策激勵的，要屬於亞洲新灣區。該區是高雄重點開發區域，公部門投入大量資金與人力，希望能夠打造成台北市信義計畫區的頂級商圈氛圍，目前區域內每坪房價落在30至35萬元，已有豪宅挑戰每坪50至60萬元的高價。 相較之下，中央公園特區是高雄最早期開發的豪宅聚落，也是4大豪宅聚落之中，唯一坐落於正市中心的精華地段，由於區域內已經鮮少可開發素地，因此豪宅相當稀缺，但也因為沒有新案拉抬區域行情，目前房價為4個聚落中最親民，每坪房價約30萬左右，未來若有新案推出，有機會挑戰40萬元高價。 區域房產業者指出，中央公園特區可享大立精品商圈，交通上則有捷運橘線O4、O5站與紅線R10站，開車10分鐘上中山高速公路，去年該特區有一個豪宅案，一年便賣掉超過15戶，顯見高雄原本的豪宅聚落，仍是高雄豪宅客相當喜愛的購屋區域。 業者分析，近幾年高雄豪宅買家多數仍以高雄在地客為主，占比超過8成，主要是傳統、造船、鋼鐵業等殷實企業主，不過，過去一年在資金浪潮席捲下，不但出現北客南下買豪宅，甚至吸引來自新加坡、香港等地的企業主，不過購買比率相對低。 業者指出，早期高雄出現「豪宅」一詞，主要是高雄在地的企業主，想要從原本大地坪的透天厝，換至有物管與市區的大樓住宅，當時純粹是換屋需求，另一批則是原本就住大樓的企業主，隨著家族成員增加導致空間不夠用，或者屋況老舊，因此想要換到百坪以上的住宅大樓，豪宅一詞才在高雄應運而生。 不過，高雄豪宅即便比台北市、台中還要慢才出現，但其實演進也是跟著台北與台中一起，逐漸形成一些新的豪宅聚落，包括農16、美術館、亞洲新灣區等，至於傳統豪宅區中央公園特區，則因為土地開發較早導致後期推案較少，雖已進入開發成熟階段，但能見度相對不高。 業者分析，高雄的豪宅買盤，從早期在地的換屋需求，逐步演進到周邊各縣市鄉鎮的企業者置產的首選，到出現北客南下購屋，甚至近幾年也出現國際豪宅購屋客，從新加坡、香港等地來高雄，主要是看中高雄豪宅基期低，氣候環境又與兩地雷同，因此，選擇到高雄買豪宅。 不過，若以價格區分，目前高雄豪宅分為兩個價格帶，其中多數集中在每坪單價30萬元上下，但有一些超高價豪宅，每坪單價則直接跳高一倍，往60萬以上挑戰。至於目前最受歡迎的豪宅總價帶是2500萬元以上、3500萬元以內，坪數則以100至120坪為最適合空間，因此每坪單價自然落在25至35萬元。 業者指出，豪宅買家會有所謂的群聚效應，舉例來說，有一個企業主買了，便會邀請三五好友到新家聚會，也會帶進一波忘年之交買在同一個豪宅社區，此外，還有一部分是家族購屋，一次購買多戶，一戶自住、一戶給小孩，其他戶則由家族成員居住，其實就是「垂直居住」的三代同堂概念。 因此，豪宅社區的公設便顯得相當重要，目前高雄豪宅客較喜歡的公設包括游泳池、宴會廳，甚至KTV以及麻將間等，下樓便可以在社區內便能跟三五好友聚會，也是目前高雄高資產族群最能接受的生活模式。

市場動態

新北房價買進台北市 北投高綠覆環境吸引自住客

台北居大不易，想在台北市找到喜歡又能力可及的地段置產，北投是公認CP值最高的選項。專家指出，北投環境鬧中取靜又不失便利性，住宅均價更幾乎只有大安區的一半，加上相較於同屬郊區且價位相近的文山區，北投的資源更豐富，發展題材也更多元，確實是換屋、置產，或首次買進台北市的首選。 根據實價登錄資料統計，近一年台北市的整體住宅均價已來到每坪59.4萬元，房價最高的前三名依序為大安、中正與信義區，其中又以大安區均價最高，單價達85.3萬元，反觀位處郊區的北投與文山區，住宅均價大多落在每坪45萬元左右，不僅房價只有大安區的一半左右，也比全市住宅均價每坪便宜近15萬元。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，台北市中心房價居高不下，讓許多想入住台北市的購屋民眾，只能往門檻相對低的郊區找尋，進一步帶動區域房市買氣升溫，去年一整年乃至今年第1季台北市的前五大房市交易熱區之中，位處市郊的北投、文山、內湖3區也全部都榜上有名，顯示郊區購屋已成趨勢。 除了價格優勢，郊區因其先天的高綠覆率環境，尤其受到退休與北市蛋黃區換屋族青睞，但以北投、文山、內湖等北市三大郊區來說，內湖雖然位置條件、交通便利性與生活機能都最佳，但房價也最高，而軍公教最愛的文山區，房價雖然與北投差不多，發展性相對不足，若論發展潛力與購屋CP值，則仍以北投最佳。 以整個北投房價最低的新北投溫泉路為例，最新住宅均價僅每坪39.5萬元。該路段鄰近捷運新北投站，附近公園多、綠覆率高，還有以綠建築聞名的北投圖書館，以及北投市場、薇閣中學與三軍總醫院北投分院等設施，生活與交通機能都非常便捷，3字頭的房價就吸引不少想用親民價入手北市門牌的民眾。 陳傑鳴表示，想在北市購屋置產，北投是可以多留意的區塊。除了價位，以及北投離塵不離城的區位條件、保值性強的區域特性等因素，相較於內湖與文山區，北投的氣候更穩定，是雙北地區相對空氣品質較佳的行政區，在目前空氣品質日益低落，而民眾對居住品質要求愈來愈高的時代，優勢更容易被凸顯。 此外，隨著社會邁向老齡化與少子化，對於年齡漸長的退休族而言，北投也是退休置產的絕佳地點。專家指出，民眾購買退休宅的考量首推醫療，但能滿足自住剛性需求的購屋條件也不可或缺，像是住宅周邊的散步空間、採買日用品等生活機能等，交通便利性也相當重要，而上述條件，北投一樣也不缺。 值得一提的是，高綠覆率與環境清幽雖然是北市三大郊區的共通條件，但北投區境內有陽明山國家公園坐落，豐沛的自然與休閒資源卻非其他兩區所能比擬，加上北投的醫療資源完整，包括台北榮民總醫院，以及許多醫療中心、醫護院校均位於北投，就連未來的士林北投科技園區，也將以生技醫藥產業為主軸。 業者指出，北投擁有「北巿最後重劃區」之稱的北投士林科技園區開發題材加持，有機會仿照內科經驗，帶動周邊的商辦與居住需求。尤其淡北道路開發案環評已在今年元月通過，交通利多增添北投新動能，近年已可見到包括華固、國泰、長虹、潤泰創新，乃至於高雄的巴巴事業等大型建商卡位，長線受到市場看好。 而根據台北市2月份的實價登錄資料，擁有眾多發展優勢但房價相對親民的北投區，近期正默默展開補漲行情，且漲幅高居北市12個行政區之冠。與去年同期交易價格比較，北投區今年房價漲幅高達16.1%，不僅大幅領先第二名中山區的8%，以及南港區的7%，就連高度發展的新北市各區也望塵莫及。 業者指出，北投的綠覆率高、人口密度相對較低，因目前正值新冠肺炎防疫期而成為民眾安心居住的首選，並磁吸不少跨區客源，加上目前北投仍有不少平價路段可以買房，即便是高級住宅群聚的奇岩重劃區，房價也比市中心便宜許多，除了首購、換屋、退休等自用需求民眾，也吸引不少高資產族群進場。