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房市新聞

大巨蛋復工有望?遠雄：力拼3年後試營運

遠雄建設(5522)今(5)日召開股東會，會中去年公布合併營收為206.72億元，較前年衰退14.72%，稅後淨利31.39億元，則較前年成長56.64%，EPS為3.89元，每股配發現金3.5元，遠雄建設總經理湯佳峯表示，大巨蛋已跟北市府取得共識，有望今年8月復工，2021年底完工，2023年Q1試營運。

市場動態

八里市區大案熱銷9成 預推新案開價瞄準3字頭

近期在包括淡江大橋、八里輕軌與台北港產專區等重大建設話題帶動下，八里房市又再度受到建商與消費者關注，且值得注意的是，相較於建商積極卡位的台北港重劃區，生活機能成熟的八里市區，現階段似乎更受自用買盤青睞，隨著疫情趨緩，市區唯一的千坪基地指標案也傳出熱銷9成的消息。

市場動態

疫情加速台商回流 「科技廠辦」成企業自用投資新寵

新冠肺炎疫情爆發以來，相較於住宅市場出現觀望，廠辦與工業用地交易卻依舊火熱。專家指出，去年因中美貿易戰，就已有不少台商、傳產業計畫回台設廠，今年疫情則成了台商加速回台的催化劑，對於大型廠辦、商辦與土地需求強勁，企業自用型交易占比回升至六成以上，剛性需求再成為市場主力。 房地產業者也看好台商回流將帶動投資升溫，紛紛將布局重點鎖定在自用需求最旺盛的高科技廠辦。以吉澤建設為例，也就是看好這波工業不動產的剛性需求，率先推出旗下位於土城工業園區的「科技廠辦」案「大業鴻圖」，不僅是土城首座廠辦都更案，也是目前土城工業區內唯一銷售中的整棟新式廠辦，瞄準的就是台商與企業主的設廠需求。 吉澤建設銷售部總經理簡宏汶表示，5G和AI技術已成為全球製造業積極追求的目標，然而，智慧製造亦須仰賴高科技廠辦設施支援，同時搭配先進的工安環控管理，才能發揮營運效率。「大業鴻圖」規劃有別於傳統廠辦，內部具備高端智慧系統，包括自動化控制通關閘門、智慧系統整合、智慧感應門禁、安全監控、物管，可符合高端廠辦的各種需求，也是傳統在透天廠房的製造業者換廠最佳選擇。提高生產效率，有利於台商與企業主實踐「工業4.0」的藍圖。 簡宏汶指出，在台商回流的大趨勢下，工業資產需求大，預計也將成為高附加價值的投資「潛力股」。目前廠辦的租金投報率已達到3～7%，增值空間可期；相較於店面租金投報率一般在3%以下，且隨著網購風潮興盛，面臨著效益逐年遞減的隱慮。因此，商辦、廠辦、工業用地的長期投報率，比店面更具優勢。未來置產投資觀念將逐漸轉型，買廠辦收租養老的形態，變得炙手可熱。 基地位於土城工業區內的主幹道中山路68號，3分鐘車程即可直上台65快速道路與北二高土城交流道，四通八達的交通可串聯新北產業園區、內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區，為當地帶來人潮與就業機會。土地面積約846坪、建坪約4,000坪，規劃每單位80～399坪，建築規劃地上11層、地下3層，總戶數為37戶，總銷約16億元，預計2022年上半年完工啟用。

市場動態

房價所得比不到6倍 基隆親民房價笑傲北台灣

台商回流、熱錢湧入台灣，順勢推升政經核心的大台北房價，對於年輕人而言，價格越高不可攀，背負的房貸壓力越來越大，但距離台北市僅25分鐘車程的基隆市，有著親民房價，用不到台北市一半的價格就可以成家，其中又以愛買商圈、新豐街商圈最受歡迎。 根據內政部日前公布的去年第三季房價負擔能力指標，雙北衛星城市之一的基隆地區，房價所得比僅5.97倍，為北部地區最平易近人的都會區，不僅遠低於台北市的13.73倍，也比全國平均8.47倍更低，購屋負擔輕鬆。 房產專家指出，基隆市由於鄰近雙北地區，生活機能、就業環境脣齒相依，因此購屋需求相當穩定，然而，區內可建土地不多、新建案稀少，開價雖然從1字頭到4字頭不等，但觀察實價資料，近一年電梯大樓華廈平均成交單價約16.98萬元，親民房價讓不少大台北購屋民眾趨之若鶩。 像是位於信義區、中正區交界，愛買商場所在的深溪路商圈及新豐街商圈，生活機能自成一格，以新豐街、深溪路為主幹道，除了坐擁全基隆市唯一一間大賣場─愛買量販店，且全聯、頂好都各有2家據點，市占據率前三名的超商業者也早都進駐，若需要生鮮採買，也有新豐街傳統市場可滿足所需。 此外，新豐街上一天三餐的美食店家眾多，還有麥當勞、星巴克等連鎖餐飲，如果想要享受夜生活，北寧街也有八斗子觀光夜市，是一個小而美的夜市，吃喝玩樂都可以在夜市中找到樂趣，至於診所、郵局、幼兒園及電信業者、生活百貨也都在商圈可以找到。 在交通方面，基隆除了是國道1號高速公路的起點，深溪路商圈及新豐街雙商圈的交通動線也相當發達，鄰近台62快速道路孝東、八斗子雙交流道，可串聯至國道一號、國道三號，到內湖23分鐘、南港30分鐘、信義區34分鐘，大台北精華區盡在半小時生活圈內。若不想開車，區內也有平均每15分鐘一班的快捷公車，可至台北市政府、南京三民站、東區及圓山站， 基隆觀光資源充沛，深溪路商圈及新豐街雙商圈周邊最知名的即為八斗子海濱公園，附近還有潮境公園、望幽谷、大坪海岸，且沿著藍色公路還有海洋科學博物館、深澳鐵道自行車道，假日休憩去處選擇性不少，區內亦有多所學校，包含海洋大學、基隆海事學校、深美國小、深澳國小、信義國中，及擁有百年歷史的八斗子國小、八斗子國中。 在市長林右昌的帶領下，基隆市翻轉過去舊城風貌，建設看得見、摸得到，不管是小至地方型的下水道工程、道路改善計劃，亦是改善整體城市風貌的「市港再生標竿計劃」、「山海城串聯計劃」、「大基隆歷史場景再現整合計劃」，盤點港口重大建設、資源，以有策略性的計劃促使市港再生，並向中央爭取至「基隆輕軌」，未來將斥資逾80億元，從基隆市為起點，跨越台北市及新北市，目前已經進入綜合規劃階段，「建設讓市民很有感！」 看準房價基期低，增值空間可期，隨著聯外交通日趨便捷，快捷公車上路後，購屋族目光轉向此處，進而推升區域中古屋房價，像是24年的「海中天」去年成交價格13~18萬元；屋齡11年的知名社區「普羅旺世」近一年平均價17.8萬元，5樓戶成交價甚至達22.5萬元，屋齡較新的「玉品園」近一年成交價21.91萬元，甫完工的「力品園」則落在19.67萬元。 近年區內新建案也頗熱鬧，不少建商在此插旗，像是上市公司興富發、國揚、麗寶及遠雄，紛紛在此推案，且陸續宣告完銷，近期亦有老牌營建廠、北部20年老牌建商進場，平均單價開價18萬元起，產品規劃多元，從低總價1~4房大樓、享有個人隱私的別墅通通都有，由於地理位置佳，吸引不少雙北自住投資客，透過交通時間換取荷包喘息的空間，且周邊產業、大學城匯聚，租屋人口也不在少數。 房產專家指出，以基隆市親民的1字頭房價、半小時北北基生活圈，「大台北市唯獨只有基隆市可用千萬元購入大三房了」，對於口袋不夠深的首購、換屋等輕移民而言，房價相較北市平易近人許多，也不需遠離原本的生活環境，用時間換取寬廣的空間。

市場動態

高雄4大豪宅聚落大車拚 中央公園特區最抗跌

受到台商回流激勵，近年高雄不讓北市專美於前，陸續冒出單宗過億元的豪宅交易案，包括美術館、農十六、亞灣區與中央公園特區4大豪宅聚落，買氣都呈現溫和順銷趨勢，尤其是唯一坐落正市區的中央公園特區豪宅，因具有媲美台北市大安森林公園的絕佳環境條件，更是受到台商與傳產業企業主的青睞。 房產業者指出，近年因首購自住需求旺盛，相較於總價逾3千萬、每坪30萬以上的高雄豪宅，過去2至3年其實鮮少新增供給，因此，現在線上銷售的豪宅，多數是之前便已存在的豪宅案，在溫和銷售的情況下，平均一年可賣掉20戶，也讓市場上能選擇的豪宅愈來愈有限。 業者指出，高雄4大豪宅聚落之中，美術館、農16屬於北高雄的豪宅聚落，前者比較像是台北市還沒有美麗華百貨時的大直生活圈，屬於單純的住宅區，不過，近期隨著商業機能各方面逐步建立，目前該豪宅聚落每坪單價站穩30萬元、未來則要挑戰每坪45萬元的天花板價位。 至於農16豪宅聚落，最大特色則是擁有面積高達10公頃的凹子底森林公園，加上商業機能成熟，比較像是北市忠孝東路兩側的豪宅氛圍，每坪均價落在每坪35萬元，但目前已傳出有豪宅想要挑戰每坪60萬元的新天價。 不過，最受到中央與地方政策激勵的，要屬於亞洲新灣區。該區是高雄重點開發區域，公部門投入大量資金與人力，希望能夠打造成台北市信義計畫區的頂級商圈氛圍，目前區域內每坪房價落在30至35萬元，已有豪宅挑戰每坪50至60萬元的高價。 相較之下，中央公園特區是高雄最早期開發的豪宅聚落，也是4大豪宅聚落之中，唯一坐落於正市中心的精華地段，由於區域內已經鮮少可開發素地，因此豪宅相當稀缺，但也因為沒有新案拉抬區域行情，目前房價為4個聚落中最親民，每坪房價約30萬左右，未來若有新案推出，有機會挑戰40萬元高價。 區域房產業者指出，中央公園特區可享大立精品商圈，交通上則有捷運橘線O4、O5站與紅線R10站，開車10分鐘上中山高速公路，去年該特區有一個豪宅案，一年便賣掉超過15戶，顯見高雄原本的豪宅聚落，仍是高雄豪宅客相當喜愛的購屋區域。 業者分析，近幾年高雄豪宅買家多數仍以高雄在地客為主，占比超過8成，主要是傳統、造船、鋼鐵業等殷實企業主，不過，過去一年在資金浪潮席捲下，不但出現北客南下買豪宅，甚至吸引來自新加坡、香港等地的企業主，不過購買比率相對低。 業者指出，早期高雄出現「豪宅」一詞，主要是高雄在地的企業主，想要從原本大地坪的透天厝，換至有物管與市區的大樓住宅，當時純粹是換屋需求，另一批則是原本就住大樓的企業主，隨著家族成員增加導致空間不夠用，或者屋況老舊，因此想要換到百坪以上的住宅大樓，豪宅一詞才在高雄應運而生。 不過，高雄豪宅即便比台北市、台中還要慢才出現，但其實演進也是跟著台北與台中一起，逐漸形成一些新的豪宅聚落，包括農16、美術館、亞洲新灣區等，至於傳統豪宅區中央公園特區，則因為土地開發較早導致後期推案較少，雖已進入開發成熟階段，但能見度相對不高。 業者分析，高雄的豪宅買盤，從早期在地的換屋需求，逐步演進到周邊各縣市鄉鎮的企業者置產的首選，到出現北客南下購屋，甚至近幾年也出現國際豪宅購屋客，從新加坡、香港等地來高雄，主要是看中高雄豪宅基期低，氣候環境又與兩地雷同，因此，選擇到高雄買豪宅。 不過，若以價格區分，目前高雄豪宅分為兩個價格帶，其中多數集中在每坪單價30萬元上下，但有一些超高價豪宅，每坪單價則直接跳高一倍，往60萬以上挑戰。至於目前最受歡迎的豪宅總價帶是2500萬元以上、3500萬元以內，坪數則以100至120坪為最適合空間，因此每坪單價自然落在25至35萬元。 業者指出，豪宅買家會有所謂的群聚效應，舉例來說，有一個企業主買了，便會邀請三五好友到新家聚會，也會帶進一波忘年之交買在同一個豪宅社區，此外，還有一部分是家族購屋，一次購買多戶，一戶自住、一戶給小孩，其他戶則由家族成員居住，其實就是「垂直居住」的三代同堂概念。 因此，豪宅社區的公設便顯得相當重要，目前高雄豪宅客較喜歡的公設包括游泳池、宴會廳，甚至KTV以及麻將間等，下樓便可以在社區內便能跟三五好友聚會，也是目前高雄高資產族群最能接受的生活模式。

市場動態

買點浮現 新莊、五股、汐止房市回春

房市買氣回溫讓新北不少潛力區再度受到買盤青睞，以新莊、五股、汐止等區為例，因原本就擁有良好的區位條件與建設題材加持，發展備受看好，但過去受到整體房市下修影響，房價幾近跌回起漲點，如今隨著開發與建設相繼到位，合理價位反倒成為這些潛力區吸引自住客的一大亮點。 新北市房市買氣升溫，重劃區的開發與交通建設加持功不可沒，尤其機捷、環狀線開通，大幅推升新北房市交易量，同時受惠於2條捷運線的新莊，更成為大台北建商買地插旗與推案的一線戰區，房市交易也在機捷與環狀線相繼通車後，吸引新一輪自住買盤進駐。 房地產業者指出，新莊區因受惠環狀線開通，串聯桃園機捷、捷運新蘆線，形成「三捷優勢」，不僅串聯起雙北、桃園市891萬人一日生活圈，又搭上台商回流趨勢而成為置產熱區，在商圈純熟與交通建設議題下，也讓新莊成為大台北自住買盤的購屋熱區，去年人口更突破42萬人，成為新北第二大城。 根據實價登錄數據，環狀線開通後，沿線房價連3年回升，與2017年大樓、華廈平均房價相比，14站有11站房價上漲，各站均站上4~5字頭，又以行經新莊區3站包括新北產業園區站、幸福站、頭前庄站最具房價潛力，其中，「頭前庄站」去年平均每坪43.3萬元，相較2017年每坪38.1萬元，上漲13.6%最多。 當地專家指出，去年因中美貿易戰，已有不少台商、傳產業選擇陸續遷回台灣，推升當地土地、商廠辦及住宅交易大增，今年則受疫情影響，過往在大陸工作台商農曆年期間返台停留約1~2週，更讓台商、民眾目前滯留台灣時間拉長至1~2個月，近期有效帶動台商出籠看屋、購屋。 此外，百貨商城儼然也成為新莊房市助攻，包括副都心「宏匯廣場」將在今年Q3開幕，將是新莊唯一大型百貨、影城，並規劃國際級「宏匯凱悅嘉軒酒店」、頂級商辦「i-Tower雲端科技大樓」，吸引紡織股王儒鴻、中悅等各大企業總部紛紛雲聚副都心，也推升近年新莊土地、住宅、商廠辦交易量。 專家也表示，未來規劃回台發展、投資的台商及民眾將陸續增多，境外資金回流台灣，帶來人口紅利與就業機會，勢必產生大量剛性需求，台灣醫療先進、疫情相對穩定控制，剛性買盤也支撐新莊房市，近期就有不少台商鎖定上新莊80~100坪、總價2500~5000萬的產品，台商、換屋族佔整體交易7成。 而近期新北市政府已宣布推動環狀線第二階段計畫，未來通車將從新北產業園區為起點，行經五股、蘆洲、社子、士林至大直地區，將串聯松山新店線、中和新蘆線、淡水信義線、文湖線、桃園機捷，以及規劃中之五股泰山輕軌。 受惠軌道經濟，五股洲子洋重劃區也是近年新北房市大熱門，除了鄰近捷運蘆洲站，未來更有五泰輕軌規劃，區內「五股國民運動中心」也將在今年上半年完工啟用，重大建設議題帶動重劃區房價重新站穩3~4字頭。 專家分析，五股區的親民房價是吸引自住買氣最大主因，其中，洲子洋重劃區鄰近成泰舊市區機能，因區內新成屋約3字頭房價，周邊成泰舊商圈房價也落在約2字頭房價，相對鄰區的三重、蘆洲4、5字頭房價親民，平均每坪便宜10萬元以上，因此吸引三重、蘆洲民眾外移此區購屋。 該區規劃有五股輕軌捷運F8洲子洋站，也有公車站可直達捷運蘆洲站，車程僅約5分鐘，區域內有國道一號及台64、台65快速道路，交通方便，並擁424公頃新北大運動公園、洲子洋公園、即將啟用的五股運動中心，具備綠地、休憩等機能，加上交通話題不斷，近期房市交易強勁爆量。 至於過去同樣也有捷運題材的汐止區，仰賴鄰近內湖南港的良好區位條件，房價也曾一路狂飆。根據依據新北市地政局統計的房價指數，2014年12月汐止房價指數來到108.24，為波段相對高點，但受到捷運汐止民生線遲遲未定案的影響，房價自高點反轉後就一路衰退。 依據內政部不動產資訊平台揭露的汐止買賣契約價格，汐止住宅大樓單價在2018年第2季跌破每坪30萬元，但在大南港開發計劃與自用買盤進場下，平均房價在隔年第2季就回升到3字頭。 專家看好，汐止房價從波段起漲點再出發，假若未來南港重大建設形成就業人口外溢，將助攻汐止房市，現在的房價對於自住客來說，反而是可以便宜成家的好時機。