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市場動態

高雄4大豪宅聚落大車拚 中央公園特區最抗跌

受到台商回流激勵,近年高雄不讓北市專美於前,陸續冒出單宗過億元的豪宅交易案,包括美術館、農十六、亞灣區與中央公園特區4大豪宅聚落,買氣都呈現溫和順銷趨勢,尤其是唯一坐落正市區的中央公園特區豪宅,因具有媲美台北市大安森林公園的絕佳環境條件,更是受到台商與傳產業企業主的青睞。 房產業者指出,近年因首購自住需求旺盛,相較於總價逾3千萬、每坪30萬以上的高雄豪宅,過去2至3年其實鮮少新增供給,因此,現在線上銷售的豪宅,多數是之前便已存在的豪宅案,在溫和銷售的情況下,平均一年可賣掉20戶,也讓市場上能選擇的豪宅愈來愈有限。 業者指出,高雄4大豪宅聚落之中,美術館、農16屬於北高雄的豪宅聚落,前者比較像是台北市還沒有美麗華百貨時的大直生活圈,屬於單純的住宅區,不過,近期隨著商業機能各方面逐步建立,目前該豪宅聚落每坪單價站穩30萬元、未來則要挑戰每坪45萬元的天花板價位。 至於農16豪宅聚落,最大特色則是擁有面積高達10公頃的凹子底森林公園,加上商業機能成熟,比較像是北市忠孝東路兩側的豪宅氛圍,每坪均價落在每坪35萬元,但目前已傳出有豪宅想要挑戰每坪60萬元的新天價。 不過,最受到中央與地方政策激勵的,要屬於亞洲新灣區。該區是高雄重點開發區域,公部門投入大量資金與人力,希望能夠打造成台北市信義計畫區的頂級商圈氛圍,目前區域內每坪房價落在30至35萬元,已有豪宅挑戰每坪50至60萬元的高價。 相較之下,中央公園特區是高雄最早期開發的豪宅聚落,也是4大豪宅聚落之中,唯一坐落於正市中心的精華地段,由於區域內已經鮮少可開發素地,因此豪宅相當稀缺,但也因為沒有新案拉抬區域行情,目前房價為4個聚落中最親民,每坪房價約30萬左右,未來若有新案推出,有機會挑戰40萬元高價。 區域房產業者指出,中央公園特區可享大立精品商圈,交通上則有捷運橘線O4、O5站與紅線R10站,開車10分鐘上中山高速公路,去年該特區有一個豪宅案,一年便賣掉超過15戶,顯見高雄原本的豪宅聚落,仍是高雄豪宅客相當喜愛的購屋區域。 業者分析,近幾年高雄豪宅買家多數仍以高雄在地客為主,占比超過8成,主要是傳統、造船、鋼鐵業等殷實企業主,不過,過去一年在資金浪潮席捲下,不但出現北客南下買豪宅,甚至吸引來自新加坡、香港等地的企業主,不過購買比率相對低。 業者指出,早期高雄出現「豪宅」一詞,主要是高雄在地的企業主,想要從原本大地坪的透天厝,換至有物管與市區的大樓住宅,當時純粹是換屋需求,另一批則是原本就住大樓的企業主,隨著家族成員增加導致空間不夠用,或者屋況老舊,因此想要換到百坪以上的住宅大樓,豪宅一詞才在高雄應運而生。 不過,高雄豪宅即便比台北市、台中還要慢才出現,但其實演進也是跟著台北與台中一起,逐漸形成一些新的豪宅聚落,包括農16、美術館、亞洲新灣區等,至於傳統豪宅區中央公園特區,則因為土地開發較早導致後期推案較少,雖已進入開發成熟階段,但能見度相對不高。 業者分析,高雄的豪宅買盤,從早期在地的換屋需求,逐步演進到周邊各縣市鄉鎮的企業者置產的首選,到出現北客南下購屋,甚至近幾年也出現國際豪宅購屋客,從新加坡、香港等地來高雄,主要是看中高雄豪宅基期低,氣候環境又與兩地雷同,因此,選擇到高雄買豪宅。 不過,若以價格區分,目前高雄豪宅分為兩個價格帶,其中多數集中在每坪單價30萬元上下,但有一些超高價豪宅,每坪單價則直接跳高一倍,往60萬以上挑戰。至於目前最受歡迎的豪宅總價帶是2500萬元以上、3500萬元以內,坪數則以100至120坪為最適合空間,因此每坪單價自然落在25至35萬元。 業者指出,豪宅買家會有所謂的群聚效應,舉例來說,有一個企業主買了,便會邀請三五好友到新家聚會,也會帶進一波忘年之交買在同一個豪宅社區,此外,還有一部分是家族購屋,一次購買多戶,一戶自住、一戶給小孩,其他戶則由家族成員居住,其實就是「垂直居住」的三代同堂概念。 因此,豪宅社區的公設便顯得相當重要,目前高雄豪宅客較喜歡的公設包括游泳池、宴會廳,甚至KTV以及麻將間等,下樓便可以在社區內便能跟三五好友聚會,也是目前高雄高資產族群最能接受的生活模式。

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買點浮現 新莊、五股、汐止房市回春

房市買氣回溫讓新北不少潛力區再度受到買盤青睞,以新莊、五股、汐止等區為例,因原本就擁有良好的區位條件與建設題材加持,發展備受看好,但過去受到整體房市下修影響,房價幾近跌回起漲點,如今隨著開發與建設相繼到位,合理價位反倒成為這些潛力區吸引自住客的一大亮點。 新北市房市買氣升溫,重劃區的開發與交通建設加持功不可沒,尤其機捷、環狀線開通,大幅推升新北房市交易量,同時受惠於2條捷運線的新莊,更成為大台北建商買地插旗與推案的一線戰區,房市交易也在機捷與環狀線相繼通車後,吸引新一輪自住買盤進駐。 房地產業者指出,新莊區因受惠環狀線開通,串聯桃園機捷、捷運新蘆線,形成「三捷優勢」,不僅串聯起雙北、桃園市891萬人一日生活圈,又搭上台商回流趨勢而成為置產熱區,在商圈純熟與交通建設議題下,也讓新莊成為大台北自住買盤的購屋熱區,去年人口更突破42萬人,成為新北第二大城。 根據實價登錄數據,環狀線開通後,沿線房價連3年回升,與2017年大樓、華廈平均房價相比,14站有11站房價上漲,各站均站上4~5字頭,又以行經新莊區3站包括新北產業園區站、幸福站、頭前庄站最具房價潛力,其中,「頭前庄站」去年平均每坪43.3萬元,相較2017年每坪38.1萬元,上漲13.6%最多。 當地專家指出,去年因中美貿易戰,已有不少台商、傳產業選擇陸續遷回台灣,推升當地土地、商廠辦及住宅交易大增,今年則受疫情影響,過往在大陸工作台商農曆年期間返台停留約1~2週,更讓台商、民眾目前滯留台灣時間拉長至1~2個月,近期有效帶動台商出籠看屋、購屋。 此外,百貨商城儼然也成為新莊房市助攻,包括副都心「宏匯廣場」將在今年Q3開幕,將是新莊唯一大型百貨、影城,並規劃國際級「宏匯凱悅嘉軒酒店」、頂級商辦「i-Tower雲端科技大樓」,吸引紡織股王儒鴻、中悅等各大企業總部紛紛雲聚副都心,也推升近年新莊土地、住宅、商廠辦交易量。 專家也表示,未來規劃回台發展、投資的台商及民眾將陸續增多,境外資金回流台灣,帶來人口紅利與就業機會,勢必產生大量剛性需求,台灣醫療先進、疫情相對穩定控制,剛性買盤也支撐新莊房市,近期就有不少台商鎖定上新莊80~100坪、總價2500~5000萬的產品,台商、換屋族佔整體交易7成。 而近期新北市政府已宣布推動環狀線第二階段計畫,未來通車將從新北產業園區為起點,行經五股、蘆洲、社子、士林至大直地區,將串聯松山新店線、中和新蘆線、淡水信義線、文湖線、桃園機捷,以及規劃中之五股泰山輕軌。 受惠軌道經濟,五股洲子洋重劃區也是近年新北房市大熱門,除了鄰近捷運蘆洲站,未來更有五泰輕軌規劃,區內「五股國民運動中心」也將在今年上半年完工啟用,重大建設議題帶動重劃區房價重新站穩3~4字頭。 專家分析,五股區的親民房價是吸引自住買氣最大主因,其中,洲子洋重劃區鄰近成泰舊市區機能,因區內新成屋約3字頭房價,周邊成泰舊商圈房價也落在約2字頭房價,相對鄰區的三重、蘆洲4、5字頭房價親民,平均每坪便宜10萬元以上,因此吸引三重、蘆洲民眾外移此區購屋。 該區規劃有五股輕軌捷運F8洲子洋站,也有公車站可直達捷運蘆洲站,車程僅約5分鐘,區域內有國道一號及台64、台65快速道路,交通方便,並擁424公頃新北大運動公園、洲子洋公園、即將啟用的五股運動中心,具備綠地、休憩等機能,加上交通話題不斷,近期房市交易強勁爆量。 至於過去同樣也有捷運題材的汐止區,仰賴鄰近內湖南港的良好區位條件,房價也曾一路狂飆。根據依據新北市地政局統計的房價指數,2014年12月汐止房價指數來到108.24,為波段相對高點,但受到捷運汐止民生線遲遲未定案的影響,房價自高點反轉後就一路衰退。 依據內政部不動產資訊平台揭露的汐止買賣契約價格,汐止住宅大樓單價在2018年第2季跌破每坪30萬元,但在大南港開發計劃與自用買盤進場下,平均房價在隔年第2季就回升到3字頭。 專家看好,汐止房價從波段起漲點再出發,假若未來南港重大建設形成就業人口外溢,將助攻汐止房市,現在的房價對於自住客來說,反而是可以便宜成家的好時機。

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台南房市獨走 3大重點重劃區掀建商卡位戰

近年台灣房市北溫南熱明顯,南二都因房價基期低,交易更是熱絡。其中,台南因有眾多重大建設加持,不僅持續吸引外地買盤進駐,也進一步掀起建商的購地卡位熱潮,外地建商積極搶進的台南3大重點重劃區,近2年更是陸續傳出土地高價標脫的消息,推升新案均價正式站穩2字頭。 根據統計,2019年是台南房市大幅成長的一年,交易價量表現在6都「一枝獨秀」,不僅買賣移轉棟數連續3年正成長,2.3萬棟的交易量為近5年新高,新案均價更在第4季正式突破2字頭,來到每坪21.7萬元,相較於2015年每坪不到16萬元的價位,5年漲幅高達近4成,也同樣創下新高紀錄。 房產專家分析,台南房市過去因以區域型買盤為主,缺乏外來投資客,也常常被忽略,但在這波台商回流投資潮帶動下,台南因有包括南科大廠進駐、鐵路地下化、沙崙綠能科學城等多元建設題材,房市開始吸引市場目光,不僅外來客與投資買盤增多,外地建商也看準台南房市潛力積極購地推案。 專家指出,依目前的發展態勢觀察,台南房市仍處於上升階段,即便今年受到疫情影響,買盤短暫觀望,但在建設利多與穩定剛需買盤支撐下,未來性仍相當看好,區域發展上則會隨著市區地價上漲,以及外地建商進駐而向外圍擴張,緊鄰市區的新興重劃區將會是下一波房市重點。 以外地建商最看好的3大重點重劃區:北區鄭仔寮、東區平實營區、安南區九份子重劃區為例,近2年都陸續有土地高價標脫消息傳出。其中,平實營區因位處台南市區精華地段,去年更有建商以每坪近百萬元得標,加上鄰近的南紡購物中心二期及轉運站進度不斷推動,話題性十足。 安南區的九份子重劃區也同樣備受關注,除了來自高雄的大型建商持續購地深耕,就連中鋼集團的子公司中鴻也在當地擁有上萬坪土地。專家分析,九份子重劃區之所以能成為外地建商的兵家之地,除了是台南最後的1字頭房價區域,還是政府認證的國家級低碳家園社區,帶動區內地價與房價持續走揚。 專家指出,九份子重劃區雖然並非台南正市區,但過了鹽水溪即是台南熱鬧的中西區、北區,隨著近年台南房市快速升溫,市區房價不斷飆高,九份子以其鄰近市區的地理位置、低碳家園的親水重劃區定位,以及1字頭的相對低廉房價優勢,將有機會快速發展成形,吸納更多外移人口。 不過,相較於上述2大重劃區,發展超過10年的鄭仔寮重劃區,因生活機能完整、發展到位,加上已被成功形塑成為台南市知名的高級住宅區,即便台南近年開出的新興重劃區眾多,仍最被房產專家與業者所看好,而從近期的建商購地動作與個案銷售表現來看,也確實是如此。 根據統計,今年第一季雖然壟罩在疫情陰霾之下,但各路建商仍持續在台南市區大手筆購地,幾家高雄大型建設集團總共就砸下逾40億元,購入面積超過萬坪的土地,其中又以巴巴事業動作最積極,光是旗下江城建設3月初購入的北區花園夜市旁土地,總金額就高達19.03億元。 據了解,巴巴事業此次購入的土地面積高達3805坪,為位於和緯路二段、育德二路口的住四土地,單坪價格約50萬元,巴巴事業董事長黃烱輝也透過媒體證實,最快將於今年底、明年初,分二期進場推出總銷逾70億元、約千戶的首換宅,業界估算該案售價將挑戰北區3字頭新高紀錄。 黃炯輝指出,會持續購入台南市區精華土地,除了看好台南房市的發展,也受到巴巴事業在鄭仔寮重劃區推出的大樓案「文元及第」熱銷所激勵,顯示台南房市剛性需求買盤強勁,即便近年台南房價成長不少,但高質感的產品、成熟的商圈或地段,同樣會受到消費者的青睞。 業者分析,鄭仔寮是台南市中心稀有的重劃區,擁有文元國小等明星學區,附近還有好市多、花園夜市等,生活機能完整,加上對外交通便利,開車20分鐘就能抵達台南科學園區,成為不少講究居住品質的園區客購屋首選,房價也由每坪16萬元一路上漲至20萬元以上,堪稱台南市發展最成功的重劃區典範。

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A7重劃區2字頭魅力無法擋 業者:買氣從年頭旺到年尾

桃園機場捷運通車帶動沿線各站潛力區房市爆紅,尤其桃園A7重劃區,是近年房市矚目新焦點,不僅有軌道經濟、產業園區話題崛起,推升當地房市、重劃區推案熱,其交通生活圈位置優越,因位於雙北市、桃園市交會點,2字頭捷運宅的訴求吸引不少雙北首購族跨區買房。 A7重劃區為行政區劃在桃園市,生活圈卻與新北市緊密相連,到達台北市、桃園機場僅需20分鐘,串聯起大台北一日共同生活圈,加上該區主打2字頭捷運宅房價,新建案產品多元,並緊鄰A8站長庚機能商圈、A9林口娛樂生活圈,房價每坪卻有10萬元以上差距,除了雙北首購族,也受到當地醫護與科技業剛性買盤青睞。 業者分析,桃園A7重劃區因有便捷機場捷運線通過,猶如林口新市鎮的翻版,但該區卻是「先通車、後開發」的新興重劃區,減少多年的開發期優勢,A7重劃區條件優異,雖然是新興重劃區,但相較於林口新市鎮,交通上距離北市較近,且新推案房價只要2字頭。 在交通方面,包括已通車的機場捷運線A7站,開車也距離林口交流道也僅需約7分鐘的車程,抵達台北市則僅約30分鐘,更能串連環狀線A3站新北產業園區站,往新莊、板橋等新北市蛋黃區也僅需10~20分鐘,串聯起雙北、桃園891萬人的大台北共同生活圈。 A7重劃區也兼顧商圈機能,因鄰近重劃區A8長庚醫院站、A9林口站生活圈,開車5~10分鐘可達長庚醫院,以及環球購物中心、三井OUTLET等商圈採買,滿足生活所需,周邊市場、頂好超市、便利商店、YouBike站皆步行可達,也可仰賴A8站環球購物中心、福容大飯店等,周邊各式商家、連鎖餐飲、金融銀行林立,讓A7重劃區同時具備大規模重劃區發展最缺乏的交通利多與生活機能! 此外,該區採開闢的美式棋盤街廓規劃,創造井然有序的街道氛圍,在就業機會層面,重劃區有中華郵政投資 220 億元打造的物流園區動工中,規劃大型商場、旅宿、商辦與4千坪公園綠地,加上周邊華亞科技園區、中華郵政物流園區、A7產專區區、A7中心商業區圍繞,將創造近萬的人口紅利與就業就會。 業者指,A7重劃區在超過6100億量能挹注下,已形塑成四大金磚新核心,立於保值不敗之地,被譽為下一個內湖科技園區,近年爆發台商回流潮,預估未來將帶動當地上萬就業人口,該區也因此吸引大批雙北首購族、醫護及科技業剛性買盤,多數銷售個案皆順利熱銷。 據市調統計,2019年桃園龜山區以793億元的推案量奪得北台灣行政區推案量亞軍,桃園A7重劃區多數建商近2年開始進場推案,整個A7重劃區線上銷售約有約25個案,不僅推案多,平均房價則落至2字頭,總價600~800萬元可買2~3房,吸引自住、置產客入手。 該區買氣更是一路從年頭旺到年尾,可說是北台灣今年最熱重劃區,不少新案規模造鎮,近期有建案祭出低自備、輕鬆付款、早鳥方案,如39萬元起買2+1房,並更主打制震技術、安全結構,總價帶親民對首購族而言更容易入手。 當地專家分析,該區擁有機捷前段班沿線唯一2字頭房價的價格魅力,今年也吸引不少雙北的通勤族、首購及小家庭賞屋,對比周邊林口A8、A9站3~4字頭房價更顯親民,也更接近台北市。 相較之下,機捷A2三重站至A4新莊副都心站,周邊房價4~5字頭,A5、A6站周邊泰山新案大多也落在3字頭,但跨一站至A7體育大學站,平均房價僅2字頭,也是該區交易熱門的主因。 A7重劃區新案主攻首購商品,開價多在每坪24~28萬元不等,該區置產以新莊、三重、五股、板橋等首購、換屋族,以及當地科技新貴、醫護人員為主力,即使年輕首購族也能一次買房到位,該區因鄰近樂善國小、附設文德幼兒園,步行 3 分鐘即可到達,在住家周邊即可完善獲得自幼兒學園到國小學齡教育,學區機能成為吸引雙北小家庭來此區購屋的一大誘因。 有鑒於此,不少建案緊扣親子公設話題,防疫當前,也有新案標榜當層排氣等防疫建材話題,為自住客設想周全,且未來當地就業機會、住宅需求將大增,增值潛力佳。