新聞搜尋 - 520

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市場動態

高雄4大豪宅聚落大車拚 中央公園特區最抗跌

受到台商回流激勵，近年高雄不讓北市專美於前，陸續冒出單宗過億元的豪宅交易案，包括美術館、農十六、亞灣區與中央公園特區4大豪宅聚落，買氣都呈現溫和順銷趨勢，尤其是唯一坐落正市區的中央公園特區豪宅，因具有媲美台北市大安森林公園的絕佳環境條件，更是受到台商與傳產業企業主的青睞。 房產業者指出，近年因首購自住需求旺盛，相較於總價逾3千萬、每坪30萬以上的高雄豪宅，過去2至3年其實鮮少新增供給，因此，現在線上銷售的豪宅，多數是之前便已存在的豪宅案，在溫和銷售的情況下，平均一年可賣掉20戶，也讓市場上能選擇的豪宅愈來愈有限。 業者指出，高雄4大豪宅聚落之中，美術館、農16屬於北高雄的豪宅聚落，前者比較像是台北市還沒有美麗華百貨時的大直生活圈，屬於單純的住宅區，不過，近期隨著商業機能各方面逐步建立，目前該豪宅聚落每坪單價站穩30萬元、未來則要挑戰每坪45萬元的天花板價位。 至於農16豪宅聚落，最大特色則是擁有面積高達10公頃的凹子底森林公園，加上商業機能成熟，比較像是北市忠孝東路兩側的豪宅氛圍，每坪均價落在每坪35萬元，但目前已傳出有豪宅想要挑戰每坪60萬元的新天價。 不過，最受到中央與地方政策激勵的，要屬於亞洲新灣區。該區是高雄重點開發區域，公部門投入大量資金與人力，希望能夠打造成台北市信義計畫區的頂級商圈氛圍，目前區域內每坪房價落在30至35萬元，已有豪宅挑戰每坪50至60萬元的高價。 相較之下，中央公園特區是高雄最早期開發的豪宅聚落，也是4大豪宅聚落之中，唯一坐落於正市中心的精華地段，由於區域內已經鮮少可開發素地，因此豪宅相當稀缺，但也因為沒有新案拉抬區域行情，目前房價為4個聚落中最親民，每坪房價約30萬左右，未來若有新案推出，有機會挑戰40萬元高價。 區域房產業者指出，中央公園特區可享大立精品商圈，交通上則有捷運橘線O4、O5站與紅線R10站，開車10分鐘上中山高速公路，去年該特區有一個豪宅案，一年便賣掉超過15戶，顯見高雄原本的豪宅聚落，仍是高雄豪宅客相當喜愛的購屋區域。 業者分析，近幾年高雄豪宅買家多數仍以高雄在地客為主，占比超過8成，主要是傳統、造船、鋼鐵業等殷實企業主，不過，過去一年在資金浪潮席捲下，不但出現北客南下買豪宅，甚至吸引來自新加坡、香港等地的企業主，不過購買比率相對低。 業者指出，早期高雄出現「豪宅」一詞，主要是高雄在地的企業主，想要從原本大地坪的透天厝，換至有物管與市區的大樓住宅，當時純粹是換屋需求，另一批則是原本就住大樓的企業主，隨著家族成員增加導致空間不夠用，或者屋況老舊，因此想要換到百坪以上的住宅大樓，豪宅一詞才在高雄應運而生。 不過，高雄豪宅即便比台北市、台中還要慢才出現，但其實演進也是跟著台北與台中一起，逐漸形成一些新的豪宅聚落，包括農16、美術館、亞洲新灣區等，至於傳統豪宅區中央公園特區，則因為土地開發較早導致後期推案較少，雖已進入開發成熟階段，但能見度相對不高。 業者分析，高雄的豪宅買盤，從早期在地的換屋需求，逐步演進到周邊各縣市鄉鎮的企業者置產的首選，到出現北客南下購屋，甚至近幾年也出現國際豪宅購屋客，從新加坡、香港等地來高雄，主要是看中高雄豪宅基期低，氣候環境又與兩地雷同，因此，選擇到高雄買豪宅。 不過，若以價格區分，目前高雄豪宅分為兩個價格帶，其中多數集中在每坪單價30萬元上下，但有一些超高價豪宅，每坪單價則直接跳高一倍，往60萬以上挑戰。至於目前最受歡迎的豪宅總價帶是2500萬元以上、3500萬元以內，坪數則以100至120坪為最適合空間，因此每坪單價自然落在25至35萬元。 業者指出，豪宅買家會有所謂的群聚效應，舉例來說，有一個企業主買了，便會邀請三五好友到新家聚會，也會帶進一波忘年之交買在同一個豪宅社區，此外，還有一部分是家族購屋，一次購買多戶，一戶自住、一戶給小孩，其他戶則由家族成員居住，其實就是「垂直居住」的三代同堂概念。 因此，豪宅社區的公設便顯得相當重要，目前高雄豪宅客較喜歡的公設包括游泳池、宴會廳，甚至KTV以及麻將間等，下樓便可以在社區內便能跟三五好友聚會，也是目前高雄高資產族群最能接受的生活模式。

房市新聞

桃園第2座社宅將完工 套房租金最低僅4600元

桃園市第2座社會住宅「八德一號」社會住宅進入完工階段，1~3房型共有418戶，市府住宅發展處最新公布招租申請規定，租金依據房型坪數大小、申請者平均每人每月平均所得不同，採取5級收租方式，租金從最低4600元至1萬8700元不等，預定於7月1日至7月21日開放申請。

市場動態

利率探底租金飆高！專家：該告別「租」隊友了

租屋或買房向來是個爭論不休，卻始終難有定論的話題，尤其是在高房價時代，不少人乾脆直接「跳過」購屋這個選項，一輩子當個租屋族。然而，租屋雖然看似負擔比較輕鬆，但長久下來，租屋真的比購屋划算？如果告訴你，租屋40年等於幫房東賺進1千萬，那麼，你還願意當房東的「租」隊友？ 事實上，租屋或買房哪個有利，說到底只是每個人的選擇問題。不少選擇租屋的人，往往著眼於當下，將「薪水太低買不起」、「房子太貴不合理」等理由，當作逃避購屋的藉口，不過，一旦將時間拉長來看，租屋族若無妥善的理財規劃，很可能最後落得兩頭空，與購屋族的人生結局大不同。 近日就有房產業者根據實價登錄數據，針對租屋或買房問題進行財務試算。由於得出的結論實在太驚人，在各大網路論壇引起熱烈討論。 該調查指出，台北市2018年整層住家的租金約2.7萬元、新北市約1.9萬元，換言之，要在雙北市租房子，2萬元租金可說是基本門檻，1年至少花費24萬元在租屋上，在租金不變的情況下，從出社會工作到退休約莫40年的時間，光是付給房東的租金就高達960萬元，說是幫房東揹房貸，一點也不為過。 但若是在新北市購屋，以主力3房總價1250萬元、貸款8成1000萬元、利率1.625%為例，每年的房貸利息支出約16萬2500元，20年下來的利息總支出也僅要325萬元，遠低於付租金，且20年後房貸繳清，償還的本金仍是自己的，等於是幫自己存下了1000萬元，而這還不包括房價增值的好處。 更殘酷的事實是，租金不可能永遠凍結，正如同物價一般，只會愈來愈高。內政部發布的最新調查報告就指出，全台租金指數已連續54個月上漲，且自2011年3月以來就沒有出現過下跌的紀錄，在這長達將近10年的期間，租金指數只有1個月持平，證實了租金不斷上漲的趨勢。 專家分析，在高房價影響下，選擇租屋的人比10年前多出2倍，而選擇租屋的原因，有高達6成5表示是因為買不起，但也正是因為愈來愈多人為了躲避高房價，選擇以租代買，才會導致租金一年比一年高，若不趁早擬定購屋計劃，租屋族不但只能繼續看房東臉色過日子，最後恐怕連租也租不起。 反觀全各都會區的房價，雖然都較過去10年上漲不少，但在前幾年房市下修的過程中，價格已出現適度的修正，而房貸利率則在全球低利率環境下持續探底，五大行庫新增貸款利率則是不斷創下歷史新低，顯示現階段的購屋壓力與貸款成本，比房市高點時期降低不少。 根據內政部發布的最新數據，全國2019年第3季的房價所得比為8.47倍，較上季、去年同季均下降，且已連續4季下降，住宅價格指數僅房價基期較低的南二都呈現上升趨勢，其餘四都則持續平穩，而房價最高的台北市，房價所得比則從前一季的14.4倍降至13.7倍，單季下降0.7倍，為六都最多。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，房價在2016年以後普遍下修，房市盤整的修正幅度約10%，與2014年以前市場多頭時期相比，處於相對低點，且自從房市開始修正後，因主力買盤轉以自用為主，建商端在推案多以低單價、低總價為訴求，也是購買力相對提升、購屋壓力相對減輕的原因。 此外，理財專家也指出，以往房價高、利率高，租金便宜，基於每月能用在居住上的支出有限，選擇租屋自然有其道理，但隨著房價下修、利率探底，租金卻不斷創新高的情況下，主要都會區的租金報酬率都已回升到2%以上，部分中南部區域甚至可達3~4%，高出房貸利率整整1倍，此時自然買房較有利。 簡單來說就是：當租金報酬率高於房貸利率時，租屋族每月支付給房東的租金，被房東拿來繳利息都還有剩。因此，在租金不斷走揚、利率持續走低的大趨勢下，將租金轉換為房貸已逐漸變成可能，當租屋與買屋出現黃金交叉，就證明「租不如買」的時代已經來臨。

市場動態

桃園3大重劃區激戰 北客助攻房價奔3

去年桃園市建物買賣移轉棟數高達4萬棟，不管是交易量年增率、或是家戶購屋比皆位居六都之冠，而這波購屋潮也推升房價行情，2019年以前，桃園市平均房價落在1字頭，但2019年全年新成屋均價達到21.02萬元、中古屋也躍升16.8萬元，雙雙創下近5年新高紀錄。 桃園交易量、房價有撐，有八成交易來自重劃區，主因為重劃區多與重大建設緊緊相扣，並規劃棋盤式道路、公園綠地豐富，話題十足，因此即便近期疫情發燒，品牌建商推案力道不減，又以小檜溪重劃區、中路特區以及經國特區為重點區域，從首購到豪宅產品一應俱全。 而今年開春第一筆大型土地交易，就落在桃園市小檜溪重劃區，買家為國泰人壽，大手筆斥資逾4.7億元購入小檜溪重劃區商業土地，每坪高達110萬元，仔細觀察小檜溪土地交易價格趨勢，2018年年底配地完成後，土地單價從70萬元一路往上陡升，短短數年光陰已經站上百萬大關，且插旗本區的建商個個大有來頭，包含國泰建設、遠雄建設、寶佳機構、昭揚、定泰、竹城、亞昕等大型建商積極搶進卡位，目前預估總推案量上看400億元。 完成配地不到２年，小檜溪重劃區為何脫穎而出？專家指出，關鍵在於重劃區商業機能多為人所詬病，但本區被大業大有商圈、中正商圈、站前商圈及藝文商圈４大成熟商圈包圍，百貨、賣場、傳統市場、運動中心等咫尺可得，亦無嫌惡設施。 且精華區罕見的公園綠地，小檜溪內也規劃約4.69公頃的公園用地、約1.01公頃的綠地用地，整個重劃區綠覆率逼近15%，區內亦有東門溪、南崁溪2條溪流流過，5座親水公園是房市最大賣點，另重劃區外圍即是三民運動公園，又緊鄰南崁溪河濱綠地，商業、休憩機能兼具， 此外，小檜溪交通區位得天獨厚，除了可藉由中山高南崁交流道、國道2號南桃園交流道快速串連雙北市、桃園機場，桃園捷運綠綠也在中正路、民光東路口設置G09民光站，基於利多話題，去年底首案開價即站上3字頭，今年上半年新案齊發，多為二~四房規劃，價格一案疊一案，部分位水岸第一排之新案開價已直逼4字頭。 緊鄰小檜溪的經國特區則是北客南移重點區域，沉潛多時的經國特區位於交通咽喉要地，去年豪宅建商中悦機構在有恆街、經國路口以每坪102萬元、10.39億元高價標下3筆商業區土地震撼業界，預估未來新案開價站穩3字頭。 房產人士分析，經國特區為雙北市進入桃園區的第一站，且地理位置緊鄰新北市，相較周遭的新興重劃區，不需轉換國道，可直通雙北市、新竹科學園區，因通勤時間、合理房價，更是各大科技工業廠區、經貿核心，吸引不少雙北購屋族目光，而位於中正路、同安街口即是捷運線線G12站，完工啟用後，住戶可經由幸福路連通橋抵達捷運站。 不過經國特區僅至一期開發，總面積不大，約29.39公頃，區內素地不多，多為立即能入住的成屋建案，主力房型為三~四房、平均開價28~29萬元，若是臨南崁溪水岸宅則達31~33萬元，多規劃中大坪數，若想找二房小宅可考慮水岸周邊的預售案。 而桃園市近三年崛起的重劃區，以中路特區最受矚目，重大建設發展迅速，被視為桃園副都心，因緊臨藝文特區、市政商圈，5分鐘上國道二南桃園交流道，15分鐘內到高鐵桃園站、20分鐘到桃園機場，配地後地政局連續8次標售都開出紅盤，甚至創下每坪95萬元高價，去年中路二段地號9也標出次高單價81.6萬元，顯示建商對於中路特區推案信心度大爆棚。 有別於線上推案重劃區，中路特區為少見純住宅區，且擁有風禾、向陽及水秀三大千坪公園，另有六處兒童公園，環境單純、生活品質優質，具豪宅區特色，桃園市市長鄭文燦就曾指名本區為藝文特區接班人，而區內60米大興西路、30米正光路兩側綠意，媲美天龍國敦化南路，目前線上銷售建案以二~三房首購產品為主力，開價落差大，部分開價25萬起，亦有30~35萬元不等，另有雙主臥換屋產品，正光路、大興西路、風禾公園周邊則有豪宅規劃之建案，開價38萬元起。

市場動態

新北房價買進台北市 北投高綠覆環境吸引自住客

台北居大不易，想在台北市找到喜歡又能力可及的地段置產，北投是公認CP值最高的選項。專家指出，北投環境鬧中取靜又不失便利性，住宅均價更幾乎只有大安區的一半，加上相較於同屬郊區且價位相近的文山區，北投的資源更豐富，發展題材也更多元，確實是換屋、置產，或首次買進台北市的首選。 根據實價登錄資料統計，近一年台北市的整體住宅均價已來到每坪59.4萬元，房價最高的前三名依序為大安、中正與信義區，其中又以大安區均價最高，單價達85.3萬元，反觀位處郊區的北投與文山區，住宅均價大多落在每坪45萬元左右，不僅房價只有大安區的一半左右，也比全市住宅均價每坪便宜近15萬元。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，台北市中心房價居高不下，讓許多想入住台北市的購屋民眾，只能往門檻相對低的郊區找尋，進一步帶動區域房市買氣升溫，去年一整年乃至今年第1季台北市的前五大房市交易熱區之中，位處市郊的北投、文山、內湖3區也全部都榜上有名，顯示郊區購屋已成趨勢。 除了價格優勢，郊區因其先天的高綠覆率環境，尤其受到退休與北市蛋黃區換屋族青睞，但以北投、文山、內湖等北市三大郊區來說，內湖雖然位置條件、交通便利性與生活機能都最佳，但房價也最高，而軍公教最愛的文山區，房價雖然與北投差不多，發展性相對不足，若論發展潛力與購屋CP值，則仍以北投最佳。 以整個北投房價最低的新北投溫泉路為例，最新住宅均價僅每坪39.5萬元。該路段鄰近捷運新北投站，附近公園多、綠覆率高，還有以綠建築聞名的北投圖書館，以及北投市場、薇閣中學與三軍總醫院北投分院等設施，生活與交通機能都非常便捷，3字頭的房價就吸引不少想用親民價入手北市門牌的民眾。 陳傑鳴表示，想在北市購屋置產，北投是可以多留意的區塊。除了價位，以及北投離塵不離城的區位條件、保值性強的區域特性等因素，相較於內湖與文山區，北投的氣候更穩定，是雙北地區相對空氣品質較佳的行政區，在目前空氣品質日益低落，而民眾對居住品質要求愈來愈高的時代，優勢更容易被凸顯。 此外，隨著社會邁向老齡化與少子化，對於年齡漸長的退休族而言，北投也是退休置產的絕佳地點。專家指出，民眾購買退休宅的考量首推醫療，但能滿足自住剛性需求的購屋條件也不可或缺，像是住宅周邊的散步空間、採買日用品等生活機能等，交通便利性也相當重要，而上述條件，北投一樣也不缺。 值得一提的是，高綠覆率與環境清幽雖然是北市三大郊區的共通條件，但北投區境內有陽明山國家公園坐落，豐沛的自然與休閒資源卻非其他兩區所能比擬，加上北投的醫療資源完整，包括台北榮民總醫院，以及許多醫療中心、醫護院校均位於北投，就連未來的士林北投科技園區，也將以生技醫藥產業為主軸。 業者指出，北投擁有「北巿最後重劃區」之稱的北投士林科技園區開發題材加持，有機會仿照內科經驗，帶動周邊的商辦與居住需求。尤其淡北道路開發案環評已在今年元月通過，交通利多增添北投新動能，近年已可見到包括華固、國泰、長虹、潤泰創新，乃至於高雄的巴巴事業等大型建商卡位，長線受到市場看好。 而根據台北市2月份的實價登錄資料，擁有眾多發展優勢但房價相對親民的北投區，近期正默默展開補漲行情，且漲幅高居北市12個行政區之冠。與去年同期交易價格比較，北投區今年房價漲幅高達16.1%，不僅大幅領先第二名中山區的8%，以及南港區的7%，就連高度發展的新北市各區也望塵莫及。 業者指出，北投的綠覆率高、人口密度相對較低，因目前正值新冠肺炎防疫期而成為民眾安心居住的首選，並磁吸不少跨區客源，加上目前北投仍有不少平價路段可以買房，即便是高級住宅群聚的奇岩重劃區，房價也比市中心便宜許多，除了首購、換屋、退休等自用需求民眾，也吸引不少高資產族群進場。

市場動態

建設機能快速到位 青埔房市再升空

位於桃園市中壢區、大園區交界的青埔高鐵特區，自從機場捷運通車之後，房市快速從谷底翻身，不僅一棟棟高樓大廈平地而起，商業設施也如雨後春筍般增加，重大建設看得到、摸得到，讓各地購屋族隨著高鐵、機場捷運而來，去年桃園各大重劃區的新成屋移轉量，光是青埔就佔了1737件，位居全市之首，區域買氣強強滾。 青埔特區堪稱新竹以北最大面積之重劃區，面積廣達490公頃，可開發住宅、商業設施空間廣大，機能與建設以A18站為中心，呈輻射狀展開，地方政府也傾注全力打造國際商務城，包含：亞洲矽谷創新研發中心、美術館及會展中心等均座落在此。 近年青埔房市之所以能從谷底翻身，關鍵就在於當地的建設利多不再只是「空口說白話」，尤其是今、明2年，為青埔地區重大建設完工年，加上區域房價修正至甜蜜點，使得買氣隨房市景氣攀溫，並帶動商業機能成形，國內外知名業者也紛紛搶進本區開出旗艦店，且規模一間比一間大，商圈規模逐漸擴大。 像是連鎖咖啡業者星巴克，近期就在此開出「青埔高鐵南門市」，若含高鐵站、華泰名品城內的星巴克，就有4家據點，此外，全聯福利中心也將在高鐵站附近開出占地千坪的旗艦店，全台最大的IKEA宜家宜居旗艦店外觀成型，目前也已落架。 至於今年夏天最大亮點，當屬「國泰置地廣場•桃園」，新光影城、橫濱八景島水族館、COZZI 和逸飯店等商業建設將接力開幕，預估可再帶進8500個就業機會，創造人口紅利、增加居住需求。 除此之外，青埔特區休閒綠地也相當充足，有青塘園、橫山書法藝術公園等大型綠地，一家人可以散步、野餐，至於學區，原有的青埔國小因入學學童激增，已分兩期擴建，另在A17領航站規劃興建青園國小，預估完工後可招生60班普通班、3班特教班、3班資源班以及10班非營利幼兒園，且規劃英語、本國語及程式語等3語教育，朝國際級學校邁進。 交通方面，青埔特區坐擁高鐵、機場捷運、國際機場以及國道等陸海空交通優勢，特定區內更有3個捷運站點，透過機捷4站可至桃園機場，搭乘高鐵2站、20分鐘就到台北車站，至高雄也只需1.5小時，不少機師、空姐就近購屋。 此外，雙北市自住買盤也看準青埔2字頭房價，總價親民、居住空間增加，人口年年正成長，且睽違數年、去年首度出現完銷建案，建商推案信心大增，頻頻掃地、補庫存。 而根據實價資料，去年桃園市土地交易總件數達7973筆，其中大園地區以959筆、成長62.8％，年增幅為全市之冠，其次為中壢區年成長46.7％。 包括獵地王興富發建設、潤隆建設，去年12月砸下77.25億元，用每坪131.8萬元買下高鐵站前5,820坪帶建照之商業區土地，未來將開發為總銷逾170億元的造鎮案，皇普建設(2528)也以6.7億、10.4億元買下商業區約1800餘坪土地，預估第3季將在青平段推新案，總銷規模達40億元，光是上述3家建設就在區內灌注上百億元資金。 除了購地熱絡，一案接一案完銷，也加快建商推案腳步，根據住展雜誌統計，青埔歷經2014年~2017年餘屋出清、房價修正，2018年起青埔地區買氣轉熱，新推案戶數超過2,000戶，去年更達3,500戶，回溫速度相當驚人。 今年也有多個指標案現身，包含：上市櫃建商宏普建設(2536) 今年將推出總銷30億元、基地達千坪的青埔案，日勝生則將公開總銷18億元桃園青埔成屋案，在地品牌建商「桃大機構」則首度揮軍本區，預估將有3個新案，區位坐落在機場捷運A18站、A19 站周邊，規劃中小坪數產品，開價上看3字頭。 根據房產業者指出，青埔特區平均房價2字頭，但通勤至台北車站不需半小時，以千萬元左右之預算，可買到3房含車位產品，加上建設、機能逐步到位，價量從谷底回升。 以近期推案單價而言，建案差異相當大，大致上以捷運、高鐵為核心高房價區，向外遞減，每坪約32~40萬元不等，產品以2~3房為主力，部分品牌建商因長年耕耘、優質建築口碑，雖然距捷運較遠，新案房價仍然有撐。