新聞搜尋 - 空間

新聞搜尋 - 空間

市場動態

疫情加速台商回流 「科技廠辦」成企業自用投資新寵

新冠肺炎疫情爆發以來,相較於住宅市場出現觀望,廠辦與工業用地交易卻依舊火熱。專家指出,去年因中美貿易戰,就已有不少台商、傳產業計畫回台設廠,今年疫情則成了台商加速回台的催化劑,對於大型廠辦、商辦與土地需求強勁,企業自用型交易占比回升至六成以上,剛性需求再成為市場主力。 房地產業者也看好台商回流將帶動投資升溫,紛紛將布局重點鎖定在自用需求最旺盛的高科技廠辦。以吉澤建設為例,也就是看好這波工業不動產的剛性需求,率先推出旗下位於土城工業園區的「科技廠辦」案「大業鴻圖」,不僅是土城首座廠辦都更案,也是目前土城工業區內唯一銷售中的整棟新式廠辦,瞄準的就是台商與企業主的設廠需求。 吉澤建設銷售部總經理簡宏汶表示,5G和AI技術已成為全球製造業積極追求的目標,然而,智慧製造亦須仰賴高科技廠辦設施支援,同時搭配先進的工安環控管理,才能發揮營運效率。「大業鴻圖」規劃有別於傳統廠辦,內部具備高端智慧系統,包括自動化控制通關閘門、智慧系統整合、智慧感應門禁、安全監控、物管,可符合高端廠辦的各種需求,也是傳統在透天廠房的製造業者換廠最佳選擇。提高生產效率,有利於台商與企業主實踐「工業4.0」的藍圖。 簡宏汶指出,在台商回流的大趨勢下,工業資產需求大,預計也將成為高附加價值的投資「潛力股」。目前廠辦的租金投報率已達到3~7%,增值空間可期;相較於店面租金投報率一般在3%以下,且隨著網購風潮興盛,面臨著效益逐年遞減的隱慮。因此,商辦、廠辦、工業用地的長期投報率,比店面更具優勢。未來置產投資觀念將逐漸轉型,買廠辦收租養老的形態,變得炙手可熱。 基地位於土城工業區內的主幹道中山路68號,3分鐘車程即可直上台65快速道路與北二高土城交流道,四通八達的交通可串聯新北產業園區、內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區,為當地帶來人潮與就業機會。土地面積約846坪、建坪約4,000坪,規劃每單位80~399坪,建築規劃地上11層、地下3層,總戶數為37戶,總銷約16億元,預計2022年上半年完工啟用。

市場動態

35歲前購屋脫魯 專家:有計劃一點也不難

在高房價的年代,當多數人還在抱怨買不起房的時候,卻有一批新世代的年輕人,即便剛出社會薪水不多,仍秉持先求有再求好的精神,早早就擬定購屋計劃,在不仰賴父母金援的情況下,35歲以前就完成購屋大事,成為同儕之中最早「脫魯」的人生勝利組,讓人不禁好奇,他們是怎麼辦到的? 今年6月才要過27歲生日的咪咪,最近決定跟男友共組家庭,因2人都是從外地到台北打拚的年輕人,也開始面臨婚後到底是繼續租屋,還是該下定決心買房的關鍵時刻。在經過連番討論之後,兩人決定一起實現買房的夢想,目前已開始積極儲蓄,並落實減少不必要的開支,目標在5年內擁有自己的家。 由於咪咪與男友從事的都是財經領域的相關工作,對於台北的高房價也都了然於胸,之所以決定要買房,主要就是看準目前房價已有明顯修正,房貸利率卻是史上最低,更重要的是,兩人都受夠了這幾年房東年年漲房租,卻又不能動不動就搬家,因而下定決心靠自己終結必須看人臉色度日的租屋人生。 咪咪評估,以目前兩人月薪合計8萬元,只要平日減少與朋友聚會應酬,上下班搭大眾運輸工具,每月約可存下4萬元,加上兩人都還年輕,只要肯打拚,未來薪資也都還會有上漲的空間,也許用不到5年時間就能籌足200萬元自備款,這樣還可以多存點錢用在裝潢與添購家具上。 最近,咪咪將購屋計劃說給有買房經驗的長輩聽,長輩建議他們,買成屋的自備款門檻較高,等到籌足自備款,或許房價又已漲了一波,不妨可以考慮買預售屋,好處是可以利用建商提供的彈性付款條件,輕鬆跨越自備款門檻,因此,兩人最近也利用假日積極「逛案場」,希望能搶在房價再次上漲前先卡位。 理財專家指出,年輕人購屋其實並不難,有人天天抱怨房價高,租屋多年到頭來還是買不起,有人卻能提早實現購屋,差別就在於務實的心態。而所謂的務實心態,就是要像咪咪與男友一樣,事先擬定購屋計劃,接下來只要有紀律地實踐,就能逐步圓夢。 不過,專家也提醒,年輕人雖然只要省吃儉用一段時間,就不難籌措到購屋自備款,但擬定儲蓄計劃還是必須依據自身的能力,同時先釐清哪些支出可以省,哪些是必要支出不能省,不必過度嚴苛,如此一來,既不會打亂日常用度,動輒數年的儲蓄計劃也才能真正獲得實踐。 而除了擬定儲蓄計劃外,年輕人購屋還要秉持「先求有再求好」的原則,也就是量力而為,尤其是在經濟基礎尚不穩固的階段,舉凡靠近黃金地段的房子,或是大坪數、強調休閒公設豐富的社區,都應一律先跳過不看,從低總價小屋開始買,等經濟能力提升後,再換成大屋,或往黃金地段更近一步。 專家指出,以月薪合計8 萬元為例,按「房貸佔收入三分之一」的原則,應能負擔每月2萬6千元的房貸支出。以核貸成數7成、貸款20年,年輕首購又能享有低於2%的優惠利率條件保守估算,在不影響生活品質的狀況下,約能買到總價約800萬元的房子,而這樣的總價區間,在新北市不難買到2房住家。 房地產業者則建議,近年各都會區的交通路網愈來愈密集、多元,年輕人若購屋預算有限,除了可以考慮以通勤時間換取空間,選擇往交通便捷的市郊區購屋,一些建商大力開發的低價重劃區,若區域發展具未來性,即便現階段生活機能尚未完備,也相當值得留意。 以大台北地區為例,新北市外圍仍能找到新案成交單價2字頭、中古屋1字頭,且大眾運輸系統可及的區域,即便是如林口、五股、土城等,快速發展中的二線行政區,新案成交單價也普遍落在3字頭。若能忍受較長的通勤距離,近年生活機能與交通條件大幅改善的桃園,也是相當不錯的選擇。

市場動態

錢放銀行不如再買一間房 換屋族這樣挑好屋

新冠肺炎疫情雖然替今年房市投下變數,但在各國量化寬鬆與央行大降息的支撐下,專家仍看好房地產的保值性能持續吸引高資產族群進場。專家指出,當房貸利率來到歷史新低,代表購屋成本進一步下降,有換屋與置產需求的民眾若能把握時機進場,應不難挑到好地段的優質標的。 房貸利率直直降,今年又遇到新冠肺炎疫情的影響,讓央行決定出手降息救市,並祭出房貸加碼降1碼(0.25%)、消費加碼降2碼(0.5%)的空前優惠。然而,即便房貸利率已降至歷史新低,國內銀行業高階主管仍預估,下半年房貸利率還會再調降,民眾的購屋成本也還會再進一步降低。 專家指出,這波銀行降息以公營行庫的房貸利率調幅最大,政府除了要求公股行庫的放款利率隨央行降低1碼,房貸餘額1千萬元以下的自用住宅貸款還會多降息1碼,民間銀行隨後也陸續跟進,已在市場形成普遍的超低利率環境,未來房貸可望進入1.3~1.5%的超低利率時代。 事實上,根據聯徵中心最新統計資料顯示,全台各都會區房貸利率早已是歷年新低,其中又以台北市的平均購屋貸款利率最低,約1.68%,大台北以外也僅有1.72~1.73%,而在此波降息過後,已經有壽險公司針對都會區的優質客戶,推出新房貸1.32%起的超低利率優惠貸款,每千萬房貸利息甚至不到2萬元。 以首購族購買總價千萬元的房子,貸款7成、房貸利率1.4%計算,1年的房貸利息約9.8萬元,以2%的租金投報回推,若是租屋,每月的租金可能接近1.5萬元、年租金約19萬元,每年付的租金不僅超過房貸利息,還可以多還9萬元的本金,降息過後的租屋成本,就明顯比購屋成本高出許多。 至於相對高總價的換屋市場,除了民眾對降息帶來的房貸壓力減輕會更有感,房市穩定也有利於刺激換屋與置產族群出籠,畢竟不論是賣舊換新、以小換大、從外圍區域「升級」到市中心,或是多買一間收租,相較於過去房貸利率動輒7、8%的時期,現階段可說是跟銀行借錢買房成本最低的時候。 專家指出,都會區房價逐漸站回近十年高點,利率卻是一再創新低,對手中以握有資產的族群相對有利,若民眾選擇在此時將市中心的老舊公寓住宅,轉換到生活機能充足,價格卻相對平實的區域,並選擇電梯大樓,不但能以相對輕鬆的條件汰舊換新,手頭上能多出一筆資金運用,或投入其他理財規劃。 不過,專家也提醒,換屋族雖然多數都是雙薪家庭,或是經濟條件相對較佳的族群,但對一般人而言,買屋畢竟總價較高,若原本的房子貸款尚未付清,則換屋除了要先籌足一筆自備款,換屋後還會面臨必須同時繳納2筆房貸的問題,即便房貸利率低,也應將資金調度列為首要考量,才能從容換屋。 至於在換屋區域與產品的選擇上,由於每個人換屋的原因不盡相同,因此很難一概而論,但專家指出,只要分配好資金調度,並依自身需求設定好坪數、價格等條件來篩選,就不難找到符合的地點。 以首次換屋族群為例,通常是因為家庭成員需要的空間增加,例如有了小孩,或是要接父母同住照顧,此時就需要增加房間數,且必須優先考量學區的選擇與設籍等安排;若是子女已經長大的二次換屋族群,則空間需求就剛好相反,坪數不用太大、房間數也不用太多,建議挑選成熟便利的生活圈。 若換屋置產考慮增值性與保值性,則除了挑選未來具有捷運、重大建設等話題性的區域,具有好口碑的優質社區或品牌建商推案,也相當值得留意,如果不想住得太過擁擠,不少新興重劃區的房價相對舊市區便宜,且保留一定面積的公園綠地,就相當符合重視居住環境、換屋是為了自用的族群需求。 對於重劃區的挑選,則除了注意建設是否確實到位,或是盡量挑選舊市區外圍的重劃區,不僅可享受到重劃區舒適的居住品質,同時也可享有舊市區便捷的機能,至於許多家庭因預算,只能換屋至蛋白區或重劃區,雖然生活機能尚未完備,但也正因如此,才有機會以相同預算找到空間夠大的新房。

市場動態

房價所得比不到6倍 基隆親民房價笑傲北台灣

台商回流、熱錢湧入台灣,順勢推升政經核心的大台北房價,對於年輕人而言,價格越高不可攀,背負的房貸壓力越來越大,但距離台北市僅25分鐘車程的基隆市,有著親民房價,用不到台北市一半的價格就可以成家,其中又以愛買商圈、新豐街商圈最受歡迎。 根據內政部日前公布的去年第三季房價負擔能力指標,雙北衛星城市之一的基隆地區,房價所得比僅5.97倍,為北部地區最平易近人的都會區,不僅遠低於台北市的13.73倍,也比全國平均8.47倍更低,購屋負擔輕鬆。 房產專家指出,基隆市由於鄰近雙北地區,生活機能、就業環境脣齒相依,因此購屋需求相當穩定,然而,區內可建土地不多、新建案稀少,開價雖然從1字頭到4字頭不等,但觀察實價資料,近一年電梯大樓華廈平均成交單價約16.98萬元,親民房價讓不少大台北購屋民眾趨之若鶩。 像是位於信義區、中正區交界,愛買商場所在的深溪路商圈及新豐街商圈,生活機能自成一格,以新豐街、深溪路為主幹道,除了坐擁全基隆市唯一一間大賣場─愛買量販店,且全聯、頂好都各有2家據點,市占據率前三名的超商業者也早都進駐,若需要生鮮採買,也有新豐街傳統市場可滿足所需。 此外,新豐街上一天三餐的美食店家眾多,還有麥當勞、星巴克等連鎖餐飲,如果想要享受夜生活,北寧街也有八斗子觀光夜市,是一個小而美的夜市,吃喝玩樂都可以在夜市中找到樂趣,至於診所、郵局、幼兒園及電信業者、生活百貨也都在商圈可以找到。 在交通方面,基隆除了是國道1號高速公路的起點,深溪路商圈及新豐街雙商圈的交通動線也相當發達,鄰近台62快速道路孝東、八斗子雙交流道,可串聯至國道一號、國道三號,到內湖23分鐘、南港30分鐘、信義區34分鐘,大台北精華區盡在半小時生活圈內。若不想開車,區內也有平均每15分鐘一班的快捷公車,可至台北市政府、南京三民站、東區及圓山站, 基隆觀光資源充沛,深溪路商圈及新豐街雙商圈周邊最知名的即為八斗子海濱公園,附近還有潮境公園、望幽谷、大坪海岸,且沿著藍色公路還有海洋科學博物館、深澳鐵道自行車道,假日休憩去處選擇性不少,區內亦有多所學校,包含海洋大學、基隆海事學校、深美國小、深澳國小、信義國中,及擁有百年歷史的八斗子國小、八斗子國中。 在市長林右昌的帶領下,基隆市翻轉過去舊城風貌,建設看得見、摸得到,不管是小至地方型的下水道工程、道路改善計劃,亦是改善整體城市風貌的「市港再生標竿計劃」、「山海城串聯計劃」、「大基隆歷史場景再現整合計劃」,盤點港口重大建設、資源,以有策略性的計劃促使市港再生,並向中央爭取至「基隆輕軌」,未來將斥資逾80億元,從基隆市為起點,跨越台北市及新北市,目前已經進入綜合規劃階段,「建設讓市民很有感!」 看準房價基期低,增值空間可期,隨著聯外交通日趨便捷,快捷公車上路後,購屋族目光轉向此處,進而推升區域中古屋房價,像是24年的「海中天」去年成交價格13~18萬元;屋齡11年的知名社區「普羅旺世」近一年平均價17.8萬元,5樓戶成交價甚至達22.5萬元,屋齡較新的「玉品園」近一年成交價21.91萬元,甫完工的「力品園」則落在19.67萬元。 近年區內新建案也頗熱鬧,不少建商在此插旗,像是上市公司興富發、國揚、麗寶及遠雄,紛紛在此推案,且陸續宣告完銷,近期亦有老牌營建廠、北部20年老牌建商進場,平均單價開價18萬元起,產品規劃多元,從低總價1~4房大樓、享有個人隱私的別墅通通都有,由於地理位置佳,吸引不少雙北自住投資客,透過交通時間換取荷包喘息的空間,且周邊產業、大學城匯聚,租屋人口也不在少數。 房產專家指出,以基隆市親民的1字頭房價、半小時北北基生活圈,「大台北市唯獨只有基隆市可用千萬元購入大三房了」,對於口袋不夠深的首購、換屋等輕移民而言,房價相較北市平易近人許多,也不需遠離原本的生活環境,用時間換取寬廣的空間。

市場動態

高雄4大豪宅聚落大車拚 中央公園特區最抗跌

受到台商回流激勵,近年高雄不讓北市專美於前,陸續冒出單宗過億元的豪宅交易案,包括美術館、農十六、亞灣區與中央公園特區4大豪宅聚落,買氣都呈現溫和順銷趨勢,尤其是唯一坐落正市區的中央公園特區豪宅,因具有媲美台北市大安森林公園的絕佳環境條件,更是受到台商與傳產業企業主的青睞。 房產業者指出,近年因首購自住需求旺盛,相較於總價逾3千萬、每坪30萬以上的高雄豪宅,過去2至3年其實鮮少新增供給,因此,現在線上銷售的豪宅,多數是之前便已存在的豪宅案,在溫和銷售的情況下,平均一年可賣掉20戶,也讓市場上能選擇的豪宅愈來愈有限。 業者指出,高雄4大豪宅聚落之中,美術館、農16屬於北高雄的豪宅聚落,前者比較像是台北市還沒有美麗華百貨時的大直生活圈,屬於單純的住宅區,不過,近期隨著商業機能各方面逐步建立,目前該豪宅聚落每坪單價站穩30萬元、未來則要挑戰每坪45萬元的天花板價位。 至於農16豪宅聚落,最大特色則是擁有面積高達10公頃的凹子底森林公園,加上商業機能成熟,比較像是北市忠孝東路兩側的豪宅氛圍,每坪均價落在每坪35萬元,但目前已傳出有豪宅想要挑戰每坪60萬元的新天價。 不過,最受到中央與地方政策激勵的,要屬於亞洲新灣區。該區是高雄重點開發區域,公部門投入大量資金與人力,希望能夠打造成台北市信義計畫區的頂級商圈氛圍,目前區域內每坪房價落在30至35萬元,已有豪宅挑戰每坪50至60萬元的高價。 相較之下,中央公園特區是高雄最早期開發的豪宅聚落,也是4大豪宅聚落之中,唯一坐落於正市中心的精華地段,由於區域內已經鮮少可開發素地,因此豪宅相當稀缺,但也因為沒有新案拉抬區域行情,目前房價為4個聚落中最親民,每坪房價約30萬左右,未來若有新案推出,有機會挑戰40萬元高價。 區域房產業者指出,中央公園特區可享大立精品商圈,交通上則有捷運橘線O4、O5站與紅線R10站,開車10分鐘上中山高速公路,去年該特區有一個豪宅案,一年便賣掉超過15戶,顯見高雄原本的豪宅聚落,仍是高雄豪宅客相當喜愛的購屋區域。 業者分析,近幾年高雄豪宅買家多數仍以高雄在地客為主,占比超過8成,主要是傳統、造船、鋼鐵業等殷實企業主,不過,過去一年在資金浪潮席捲下,不但出現北客南下買豪宅,甚至吸引來自新加坡、香港等地的企業主,不過購買比率相對低。 業者指出,早期高雄出現「豪宅」一詞,主要是高雄在地的企業主,想要從原本大地坪的透天厝,換至有物管與市區的大樓住宅,當時純粹是換屋需求,另一批則是原本就住大樓的企業主,隨著家族成員增加導致空間不夠用,或者屋況老舊,因此想要換到百坪以上的住宅大樓,豪宅一詞才在高雄應運而生。 不過,高雄豪宅即便比台北市、台中還要慢才出現,但其實演進也是跟著台北與台中一起,逐漸形成一些新的豪宅聚落,包括農16、美術館、亞洲新灣區等,至於傳統豪宅區中央公園特區,則因為土地開發較早導致後期推案較少,雖已進入開發成熟階段,但能見度相對不高。 業者分析,高雄的豪宅買盤,從早期在地的換屋需求,逐步演進到周邊各縣市鄉鎮的企業者置產的首選,到出現北客南下購屋,甚至近幾年也出現國際豪宅購屋客,從新加坡、香港等地來高雄,主要是看中高雄豪宅基期低,氣候環境又與兩地雷同,因此,選擇到高雄買豪宅。 不過,若以價格區分,目前高雄豪宅分為兩個價格帶,其中多數集中在每坪單價30萬元上下,但有一些超高價豪宅,每坪單價則直接跳高一倍,往60萬以上挑戰。至於目前最受歡迎的豪宅總價帶是2500萬元以上、3500萬元以內,坪數則以100至120坪為最適合空間,因此每坪單價自然落在25至35萬元。 業者指出,豪宅買家會有所謂的群聚效應,舉例來說,有一個企業主買了,便會邀請三五好友到新家聚會,也會帶進一波忘年之交買在同一個豪宅社區,此外,還有一部分是家族購屋,一次購買多戶,一戶自住、一戶給小孩,其他戶則由家族成員居住,其實就是「垂直居住」的三代同堂概念。 因此,豪宅社區的公設便顯得相當重要,目前高雄豪宅客較喜歡的公設包括游泳池、宴會廳,甚至KTV以及麻將間等,下樓便可以在社區內便能跟三五好友聚會,也是目前高雄高資產族群最能接受的生活模式。