新聞搜尋 - 剛性

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市場動態

疫情加速台商回流 「科技廠辦」成企業自用投資新寵

新冠肺炎疫情爆發以來，相較於住宅市場出現觀望，廠辦與工業用地交易卻依舊火熱。專家指出，去年因中美貿易戰，就已有不少台商、傳產業計畫回台設廠，今年疫情則成了台商加速回台的催化劑，對於大型廠辦、商辦與土地需求強勁，企業自用型交易占比回升至六成以上，剛性需求再成為市場主力。 房地產業者也看好台商回流將帶動投資升溫，紛紛將布局重點鎖定在自用需求最旺盛的高科技廠辦。以吉澤建設為例，也就是看好這波工業不動產的剛性需求，率先推出旗下位於土城工業園區的「科技廠辦」案「大業鴻圖」，不僅是土城首座廠辦都更案，也是目前土城工業區內唯一銷售中的整棟新式廠辦，瞄準的就是台商與企業主的設廠需求。 吉澤建設銷售部總經理簡宏汶表示，5G和AI技術已成為全球製造業積極追求的目標，然而，智慧製造亦須仰賴高科技廠辦設施支援，同時搭配先進的工安環控管理，才能發揮營運效率。「大業鴻圖」規劃有別於傳統廠辦，內部具備高端智慧系統，包括自動化控制通關閘門、智慧系統整合、智慧感應門禁、安全監控、物管，可符合高端廠辦的各種需求，也是傳統在透天廠房的製造業者換廠最佳選擇。提高生產效率，有利於台商與企業主實踐「工業4.0」的藍圖。 簡宏汶指出，在台商回流的大趨勢下，工業資產需求大，預計也將成為高附加價值的投資「潛力股」。目前廠辦的租金投報率已達到3～7%，增值空間可期；相較於店面租金投報率一般在3%以下，且隨著網購風潮興盛，面臨著效益逐年遞減的隱慮。因此，商辦、廠辦、工業用地的長期投報率，比店面更具優勢。未來置產投資觀念將逐漸轉型，買廠辦收租養老的形態，變得炙手可熱。 基地位於土城工業區內的主幹道中山路68號，3分鐘車程即可直上台65快速道路與北二高土城交流道，四通八達的交通可串聯新北產業園區、內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區，為當地帶來人潮與就業機會。土地面積約846坪、建坪約4,000坪，規劃每單位80～399坪，建築規劃地上11層、地下3層，總戶數為37戶，總銷約16億元，預計2022年上半年完工啟用。

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交通、生活機能一次到位 大台北自住客最愛這5區

近年因台北市房價高漲，自住客向外圍區域移動的外溢現象明顯，雙北購屋民眾尤其青睞與北市一橋之隔距離，且具備捷運交通便利、商圈機能純熟的地區，新北市包括土城、新店、蘆洲、林口、三重等區，因具備上述優勢條件，吸引最多大台北剛性需求買盤搶進，為近年新北最火燙的5大房市熱區。 近年房市回暖、自住客出籠看屋，建商推案信心回升，導致購地量創下近10年新高，去年全台推案量破1.5兆，而今年北台灣329檔期雖受疫情影響，推案量年縮3成，但總銷仍達1600億元，且以新北市逾600億元最多，不少大型重劃區仍如期推案，接待中心也蓄勢待發。 例如新店中央新村北側重劃區，329檔期推案量超過百億元，大品牌如潤泰、大陸、長虹等建商皆進場，就連許久未有新案推出的大坪林站也有指標大案推出，近期台信機構在大坪林站推出的指標案，就挾著捷運環狀線通車話題帶進不少買氣，2房產品開賣即宣告售罄，預約期間更創下單周70組來人的紀錄。 至於建商近年積極搶進的央北重劃區，因位處捷運小碧潭站、環狀線十四張站之間，且鄰近水源快速道路、環河快速道路、秀朗橋、安坑交流道等，通往雙北市便利，不僅享有中央路商圈現成機能，IKEA、京站等大型商場也相繼進駐，推升近3年房市交易量，成為近年新北市推案主力戰區之一。 而同樣受惠捷運通車話題的購屋熱區，還有三重、林口等區。其中，三重因具有與台北市一橋之隔，以及中山高與多條聯外快速道路等地理位置與交通優勢，加上是生活機能完整的成熟商圈，長年受到雙北自住買盤青睞，近年更有包括機場捷運與多個重劃區的建設與開發題材，將區域房市推上新高峰。 機場捷運通車也帶動林口新一波移居買氣。林口因享機捷A9站交通利多，30分鐘內可直達台北車站，加上鄰近林口行政園區、三井Outlet、華納影城、國賓影城、環球購物中心、超市，更有學區機能、雙語學校，帶動機捷A9站周邊房價上看4字頭。 此外，林口區因重劃區聚落完成，加上三井Outlet、昕境廣場、國賓影城等百貨機能，適合換屋族以及退休族群，未來林口區最夯話題則是「林口媒體園區」，該招商案由三立、東森、三井投資逾240億元得標，將打造林口成為台灣坎城，將創造1.5萬就業機會，估計將為林口生活圈帶動房市亮點。 至於土城與蘆洲等區，則是原本就有已通車的2條高運量捷運線：中和新蘆線與板南線，替當地帶來極佳的交通便利性，加上沿線房價最低的比價效應，深受重視購屋CP值的大台北首購族青睞。 以土城區為例，除了鄰近新北首善之都板橋的精華區，區內的土城暫緩重劃區快速躋身新北亮點重劃區，近年吸引茂德、宏璟、新潤興業等多家建商搶進，因擁有金城公園綠地，並享捷運海山站、土城站雙捷優勢，鄰近台65線快速道路，也具備舊市區生活機能，鄰近海山商圈、中央路商圈、頂埔科技園區，房價也趨穩4字頭，不僅重劃區熱銷，周邊舊市區新案也競爭激烈。 此外，土城區內重大建設目前也持續如火如荼地動工，包括由長庚團隊進駐的土城醫院預計今年4月試營運，將有超過1千個病床、逾4500個醫護人員進駐，一次補足醫療、休閒購物機能，未來更有捷運三鶯線加持，生活機能更趨完備，將帶入人口紅利，帶動房市持續增溫。 至於和台北市士林、大同區一橋之隔的蘆洲區，平均房價3~4字頭，相較士林區房價少1倍，親民房價吸引剛性買盤至此區購屋，也帶動蘆洲整體房價上揚。 目前又以捷運蘆洲站週邊南港子重劃區最夯，該區柳堤公園、彩虹公園環繞，街廓整齊、生活機能佳，還有明星學區、蘆洲國民運動中心，長榮路、永平街、光榮路商家林立，機能完整便利，吸引不少小家庭和換屋族，目前新案開價4~5字頭。 房產專家補充，上述5大新北房市熱區之所以交易熱絡，除了交通、生活機能一應俱全，更重要的是價格符合自住需求，多數總價1000~1500萬可在精華地段買到2~3房產品，但也不乏適合換屋的中等坪數產品，吸引雙北首購、首換族青睞，推出建案也多能順利完銷！

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新北房價買進台北市 北投高綠覆環境吸引自住客

台北居大不易，想在台北市找到喜歡又能力可及的地段置產，北投是公認CP值最高的選項。專家指出，北投環境鬧中取靜又不失便利性，住宅均價更幾乎只有大安區的一半，加上相較於同屬郊區且價位相近的文山區，北投的資源更豐富，發展題材也更多元，確實是換屋、置產，或首次買進台北市的首選。 根據實價登錄資料統計，近一年台北市的整體住宅均價已來到每坪59.4萬元，房價最高的前三名依序為大安、中正與信義區，其中又以大安區均價最高，單價達85.3萬元，反觀位處郊區的北投與文山區，住宅均價大多落在每坪45萬元左右，不僅房價只有大安區的一半左右，也比全市住宅均價每坪便宜近15萬元。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，台北市中心房價居高不下，讓許多想入住台北市的購屋民眾，只能往門檻相對低的郊區找尋，進一步帶動區域房市買氣升溫，去年一整年乃至今年第1季台北市的前五大房市交易熱區之中，位處市郊的北投、文山、內湖3區也全部都榜上有名，顯示郊區購屋已成趨勢。 除了價格優勢，郊區因其先天的高綠覆率環境，尤其受到退休與北市蛋黃區換屋族青睞，但以北投、文山、內湖等北市三大郊區來說，內湖雖然位置條件、交通便利性與生活機能都最佳，但房價也最高，而軍公教最愛的文山區，房價雖然與北投差不多，發展性相對不足，若論發展潛力與購屋CP值，則仍以北投最佳。 以整個北投房價最低的新北投溫泉路為例，最新住宅均價僅每坪39.5萬元。該路段鄰近捷運新北投站，附近公園多、綠覆率高，還有以綠建築聞名的北投圖書館，以及北投市場、薇閣中學與三軍總醫院北投分院等設施，生活與交通機能都非常便捷，3字頭的房價就吸引不少想用親民價入手北市門牌的民眾。 陳傑鳴表示，想在北市購屋置產，北投是可以多留意的區塊。除了價位，以及北投離塵不離城的區位條件、保值性強的區域特性等因素，相較於內湖與文山區，北投的氣候更穩定，是雙北地區相對空氣品質較佳的行政區，在目前空氣品質日益低落，而民眾對居住品質要求愈來愈高的時代，優勢更容易被凸顯。 此外，隨著社會邁向老齡化與少子化，對於年齡漸長的退休族而言，北投也是退休置產的絕佳地點。專家指出，民眾購買退休宅的考量首推醫療，但能滿足自住剛性需求的購屋條件也不可或缺，像是住宅周邊的散步空間、採買日用品等生活機能等，交通便利性也相當重要，而上述條件，北投一樣也不缺。 值得一提的是，高綠覆率與環境清幽雖然是北市三大郊區的共通條件，但北投區境內有陽明山國家公園坐落，豐沛的自然與休閒資源卻非其他兩區所能比擬，加上北投的醫療資源完整，包括台北榮民總醫院，以及許多醫療中心、醫護院校均位於北投，就連未來的士林北投科技園區，也將以生技醫藥產業為主軸。 業者指出，北投擁有「北巿最後重劃區」之稱的北投士林科技園區開發題材加持，有機會仿照內科經驗，帶動周邊的商辦與居住需求。尤其淡北道路開發案環評已在今年元月通過，交通利多增添北投新動能，近年已可見到包括華固、國泰、長虹、潤泰創新，乃至於高雄的巴巴事業等大型建商卡位，長線受到市場看好。 而根據台北市2月份的實價登錄資料，擁有眾多發展優勢但房價相對親民的北投區，近期正默默展開補漲行情，且漲幅高居北市12個行政區之冠。與去年同期交易價格比較，北投區今年房價漲幅高達16.1%，不僅大幅領先第二名中山區的8%，以及南港區的7%，就連高度發展的新北市各區也望塵莫及。 業者指出，北投的綠覆率高、人口密度相對較低，因目前正值新冠肺炎防疫期而成為民眾安心居住的首選，並磁吸不少跨區客源，加上目前北投仍有不少平價路段可以買房，即便是高級住宅群聚的奇岩重劃區，房價也比市中心便宜許多，除了首購、換屋、退休等自用需求民眾，也吸引不少高資產族群進場。

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買點浮現 新莊、五股、汐止房市回春

房市買氣回溫讓新北不少潛力區再度受到買盤青睞，以新莊、五股、汐止等區為例，因原本就擁有良好的區位條件與建設題材加持，發展備受看好，但過去受到整體房市下修影響，房價幾近跌回起漲點，如今隨著開發與建設相繼到位，合理價位反倒成為這些潛力區吸引自住客的一大亮點。 新北市房市買氣升溫，重劃區的開發與交通建設加持功不可沒，尤其機捷、環狀線開通，大幅推升新北房市交易量，同時受惠於2條捷運線的新莊，更成為大台北建商買地插旗與推案的一線戰區，房市交易也在機捷與環狀線相繼通車後，吸引新一輪自住買盤進駐。 房地產業者指出，新莊區因受惠環狀線開通，串聯桃園機捷、捷運新蘆線，形成「三捷優勢」，不僅串聯起雙北、桃園市891萬人一日生活圈，又搭上台商回流趨勢而成為置產熱區，在商圈純熟與交通建設議題下，也讓新莊成為大台北自住買盤的購屋熱區，去年人口更突破42萬人，成為新北第二大城。 根據實價登錄數據，環狀線開通後，沿線房價連3年回升，與2017年大樓、華廈平均房價相比，14站有11站房價上漲，各站均站上4~5字頭，又以行經新莊區3站包括新北產業園區站、幸福站、頭前庄站最具房價潛力，其中，「頭前庄站」去年平均每坪43.3萬元，相較2017年每坪38.1萬元，上漲13.6%最多。 當地專家指出，去年因中美貿易戰，已有不少台商、傳產業選擇陸續遷回台灣，推升當地土地、商廠辦及住宅交易大增，今年則受疫情影響，過往在大陸工作台商農曆年期間返台停留約1~2週，更讓台商、民眾目前滯留台灣時間拉長至1~2個月，近期有效帶動台商出籠看屋、購屋。 此外，百貨商城儼然也成為新莊房市助攻，包括副都心「宏匯廣場」將在今年Q3開幕，將是新莊唯一大型百貨、影城，並規劃國際級「宏匯凱悅嘉軒酒店」、頂級商辦「i-Tower雲端科技大樓」，吸引紡織股王儒鴻、中悅等各大企業總部紛紛雲聚副都心，也推升近年新莊土地、住宅、商廠辦交易量。 專家也表示，未來規劃回台發展、投資的台商及民眾將陸續增多，境外資金回流台灣，帶來人口紅利與就業機會，勢必產生大量剛性需求，台灣醫療先進、疫情相對穩定控制，剛性買盤也支撐新莊房市，近期就有不少台商鎖定上新莊80~100坪、總價2500~5000萬的產品，台商、換屋族佔整體交易7成。 而近期新北市政府已宣布推動環狀線第二階段計畫，未來通車將從新北產業園區為起點，行經五股、蘆洲、社子、士林至大直地區，將串聯松山新店線、中和新蘆線、淡水信義線、文湖線、桃園機捷，以及規劃中之五股泰山輕軌。 受惠軌道經濟，五股洲子洋重劃區也是近年新北房市大熱門，除了鄰近捷運蘆洲站，未來更有五泰輕軌規劃，區內「五股國民運動中心」也將在今年上半年完工啟用，重大建設議題帶動重劃區房價重新站穩3~4字頭。 專家分析，五股區的親民房價是吸引自住買氣最大主因，其中，洲子洋重劃區鄰近成泰舊市區機能，因區內新成屋約3字頭房價，周邊成泰舊商圈房價也落在約2字頭房價，相對鄰區的三重、蘆洲4、5字頭房價親民，平均每坪便宜10萬元以上，因此吸引三重、蘆洲民眾外移此區購屋。 該區規劃有五股輕軌捷運F8洲子洋站，也有公車站可直達捷運蘆洲站，車程僅約5分鐘，區域內有國道一號及台64、台65快速道路，交通方便，並擁424公頃新北大運動公園、洲子洋公園、即將啟用的五股運動中心，具備綠地、休憩等機能，加上交通話題不斷，近期房市交易強勁爆量。 至於過去同樣也有捷運題材的汐止區，仰賴鄰近內湖南港的良好區位條件，房價也曾一路狂飆。根據依據新北市地政局統計的房價指數，2014年12月汐止房價指數來到108.24，為波段相對高點，但受到捷運汐止民生線遲遲未定案的影響，房價自高點反轉後就一路衰退。 依據內政部不動產資訊平台揭露的汐止買賣契約價格，汐止住宅大樓單價在2018年第2季跌破每坪30萬元，但在大南港開發計劃與自用買盤進場下，平均房價在隔年第2季就回升到3字頭。 專家看好，汐止房價從波段起漲點再出發，假若未來南港重大建設形成就業人口外溢，將助攻汐止房市，現在的房價對於自住客來說，反而是可以便宜成家的好時機。

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建商購地狂潮席捲竹北 高鐵特區推案夯

去年土地標售熱絡的竹北高鐵特區，包括在土地標售市場大有嶄獲的寶佳機構旗下合陽、鴻築，以及惠宇、豐邑等建商，今年開始大舉推案，上半年新案供應量達1500戶，為近3年來最大推案量，形成在地建商大戰外來建商的局面。 竹北高鐵特區的推案轉熱，可以從建商布局土地市場的脈絡觀察起，自2015年至2018年間，竹北房市盤整，每年土地市場總交易量約在60～70億元左右，不過2018年快閃記憶體晶片大廠慧榮科技以18億元、每坪逼近百萬的高單價，標下高鐵站前1,846坪商業區土地，即受到市場的矚目，去年7月間的鐵道局高鐵土地標售，更是大舉出脫95億元土地，並帶動一波建商購地熱潮，去年竹北土地交易規模逾210億元，即超過往年水準二倍之多。 去年寶佳機構少東林家宏砸近47億元，標下之前被聯發科棄標的世興段5,867坪土地，是近年新竹最大規模的購地手筆；台中建商惠宇建設以25億元打敗寶佳、新業等多達六家建商，拿下近3,000坪商業區土地，豐邑機構也以7億多元取得住宅區土地，這些土地經過壽備規劃，陸續在今年上半年起推出公開銷售，形成竹北高鐵新一波推案潮。 據市調業者統計，包括寶佳旗下各子公司、惠宇、豐邑、坤山等建商在內，在竹北高鐵特區上半年合計至少有七案、總戶數約1,500戶新案釋出，加上過去推出的在銷建案尚有300多戶待售，過去幾年推案低迷的竹北高鐵特區，一躍成為今年大新竹地區推案最熱絡的區域。 在「小宅化」的趨勢，與自住剛性需求支撐下，竹北房市多以二房及小三房為主流產品型態，不過隨著過去供給量較大的換屋型產品逐漸去化，近年來大三房、小四房格局比例漸提高，甚至也有曾是票房毒藥的60～70坪大四房推出，反應換屋客層需求漸提升。這一波竹北高鐵特區的推案潮，主力產品大致可以分別二大類，一為訴求首購或首換客層的二至四房的標準住宅產品，另一類則以訴求建商品牌、規劃坪數較大的坪換屋型產品，如惠宇新案、「坤山安境」等，也吸引不少品牌粉絲。 房地產業者指出，高鐵發展出軌道經濟學，延著高鐵發展而產生的經濟價值，帶動地方發展，竹北高鐵已經成為北台灣與中台灣之間最重要的交通樞鈕，去年竹北六家站每月平均進出站人次已達51萬人次，比起2017年平均不到45萬人次，成長了14%，運量成長顯示通勤、商務量能的提升，與居住品質的日趨成熟，也帶來新的人流與消費，甚至有不少仰賴高鐵的台北、桃園通勤族，願意選擇定居環境優質的竹北，來自外地的建商、在地建商、科技業、零售連鎖業、企業財團大舉在竹北高鐵周邊插旗，均是看好竹北高鐵周邊房地產穩定增值的潛力。 竹北市也成為大新竹地區人口成長最快速的區域，自2004年竹北市人口突破10萬人以來，每年以5,000～7,000人的速度增加，如今已逾19萬人，今年更可望突破20萬人大關，十多年來高遷入率及高出生率帶動人口數量倍增，人口成長速度在全台面臨人口紅利消失之際，仍名列前茅，人口結構更是以年輕、所得高、消費力強的均質族群為主。 竹北房市發展從過去發展較早的縣治一期重劃區，向東延伸至縣治二、三期及高鐵特定區，東竹北地區也是人口快速成長的主要區域。隨著近年華邦電總部大樓完工進駐，暐順經貿大樓及其6＋PLAZA商場、安杰國際酒店等營運，帶動生活機能與商業氣息，台大醫院生醫園區分院開幕，加上竹科生醫園區生技大樓廠房預租及進駐熱絡，使竹北高鐵周邊，已漸成為大新竹地區新興的商業發展中樞，也帶動房價上揚。 根據實價登錄統計，近五年竹北住宅平均房價，2019年為每坪22.1萬元，五年來約上漲10.5%，相對於北台灣其他都會區，更顯抗跌，而新推個案房價，具建商品牌、基地條件優質、規劃有特色的個案，不少多以站上每坪30萬元。

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台南房市獨走 3大重點重劃區掀建商卡位戰

近年台灣房市北溫南熱明顯，南二都因房價基期低，交易更是熱絡。其中，台南因有眾多重大建設加持，不僅持續吸引外地買盤進駐，也進一步掀起建商的購地卡位熱潮，外地建商積極搶進的台南3大重點重劃區，近2年更是陸續傳出土地高價標脫的消息，推升新案均價正式站穩2字頭。 根據統計，2019年是台南房市大幅成長的一年，交易價量表現在6都「一枝獨秀」，不僅買賣移轉棟數連續3年正成長，2.3萬棟的交易量為近5年新高，新案均價更在第4季正式突破2字頭，來到每坪21.7萬元，相較於2015年每坪不到16萬元的價位，5年漲幅高達近4成，也同樣創下新高紀錄。 房產專家分析，台南房市過去因以區域型買盤為主，缺乏外來投資客，也常常被忽略，但在這波台商回流投資潮帶動下，台南因有包括南科大廠進駐、鐵路地下化、沙崙綠能科學城等多元建設題材，房市開始吸引市場目光，不僅外來客與投資買盤增多，外地建商也看準台南房市潛力積極購地推案。 專家指出，依目前的發展態勢觀察，台南房市仍處於上升階段，即便今年受到疫情影響，買盤短暫觀望，但在建設利多與穩定剛需買盤支撐下，未來性仍相當看好，區域發展上則會隨著市區地價上漲，以及外地建商進駐而向外圍擴張，緊鄰市區的新興重劃區將會是下一波房市重點。 以外地建商最看好的3大重點重劃區：北區鄭仔寮、東區平實營區、安南區九份子重劃區為例，近2年都陸續有土地高價標脫消息傳出。其中，平實營區因位處台南市區精華地段，去年更有建商以每坪近百萬元得標，加上鄰近的南紡購物中心二期及轉運站進度不斷推動，話題性十足。 安南區的九份子重劃區也同樣備受關注，除了來自高雄的大型建商持續購地深耕，就連中鋼集團的子公司中鴻也在當地擁有上萬坪土地。專家分析，九份子重劃區之所以能成為外地建商的兵家之地，除了是台南最後的1字頭房價區域，還是政府認證的國家級低碳家園社區，帶動區內地價與房價持續走揚。 專家指出，九份子重劃區雖然並非台南正市區，但過了鹽水溪即是台南熱鬧的中西區、北區，隨著近年台南房市快速升溫，市區房價不斷飆高，九份子以其鄰近市區的地理位置、低碳家園的親水重劃區定位，以及1字頭的相對低廉房價優勢，將有機會快速發展成形，吸納更多外移人口。 不過，相較於上述2大重劃區，發展超過10年的鄭仔寮重劃區，因生活機能完整、發展到位，加上已被成功形塑成為台南市知名的高級住宅區，即便台南近年開出的新興重劃區眾多，仍最被房產專家與業者所看好，而從近期的建商購地動作與個案銷售表現來看，也確實是如此。 根據統計，今年第一季雖然壟罩在疫情陰霾之下，但各路建商仍持續在台南市區大手筆購地，幾家高雄大型建設集團總共就砸下逾40億元，購入面積超過萬坪的土地，其中又以巴巴事業動作最積極，光是旗下江城建設3月初購入的北區花園夜市旁土地，總金額就高達19.03億元。 據了解，巴巴事業此次購入的土地面積高達3805坪，為位於和緯路二段、育德二路口的住四土地，單坪價格約50萬元，巴巴事業董事長黃烱輝也透過媒體證實，最快將於今年底、明年初，分二期進場推出總銷逾70億元、約千戶的首換宅，業界估算該案售價將挑戰北區3字頭新高紀錄。 黃炯輝指出，會持續購入台南市區精華土地，除了看好台南房市的發展，也受到巴巴事業在鄭仔寮重劃區推出的大樓案「文元及第」熱銷所激勵，顯示台南房市剛性需求買盤強勁，即便近年台南房價成長不少，但高質感的產品、成熟的商圈或地段，同樣會受到消費者的青睞。 業者分析，鄭仔寮是台南市中心稀有的重劃區，擁有文元國小等明星學區，附近還有好市多、花園夜市等，生活機能完整，加上對外交通便利，開車20分鐘就能抵達台南科學園區，成為不少講究居住品質的園區客購屋首選，房價也由每坪16萬元一路上漲至20萬元以上，堪稱台南市發展最成功的重劃區典範。