代銷全聯會理事長謝坤成怒批：跨部會政策不同調，重擊民間危老都更！
代銷全聯會理事長謝坤成砲轟中央跨部會執行政策過程居然不一致，形同重擊民間投入都更危老案的信心。
「影響全台都市更新的重大政策，為何各部會不同調，是漠視人民對都更的需求，還是要打擊民間業者？」代銷公會全聯會理事長謝坤成大聲質問中央，不僅危老都更融資政策形同跳票，許多影響民眾權益的房市政策同樣脫離現實，根本就是在冷氣房裡開會制定政策，沒有貼近人民在烈日下生活的真實需求．
【跨部會貸款政策不同調 衝擊危老都更】
謝坤成直言，金檢單位與中央銀行對危老都更的相關貸款政策不同調，已經打擊民間投入危老都更市場的信心，原本政府為了鼓勵都更與危老，央行對危老都更相關放款融資放鬆十八個月限期動工、以及對貸款成數的嚴格限制，出發點就是鼓勵民間投入危老都更領域．
「真實的情況是金檢單位卻不容許放款銀行鬆綁十八個月限制，讓這項政策形同虛設！」謝坤成質疑，為什麼影響全民居住權益的重大政策，跨部會執行上竟然會不同步？中央政府在推動政策過程中到底出了什麼問題？
面對全台老舊住宅數量驚人的實況，他疾呼官方政策要有遠見，因為貸款政策影響可開發時間，進一步又影響可整合的基地規模，同時連帶涉及對周邊老舊區域其他民房的安全，都是決策者應該一併考慮進去的環節．
【時間是關鍵 參考日本大街廓都更經驗】
參考日本都更經驗，許多舉世聞名的大街廓更新案，投入多年時間盡力整合出最完美的基地後，提供建築與都市設計的最佳舞台，展現成果不只是創造全新居住空間，更發揮舊城區華麗再生的成效．
以完整街廓開發原本就可以藉著周邊道路與鄰路退縮空間，大量降低施工過程對周邊帶來的衝擊與風險，一舉數得．
對照台灣，卻幾乎沒民間業者肯這樣做，根本原因之一是缺乏有遠見的政策大力支持，在危老政策推出後，小規模基地更新案有如雨後春筍般出現，往往因為地點位在一整片脆弱老舊建築區中間，施工過程鄰損與各種隱藏工安風險跟著大幅提升，這些問題中央政府似乎沒有完整考量，隨著老舊建築區小型工地增多，相關問題一定會層出不窮．
【為何沒有都更領域的新青安？】
時間對都更的土地整合非常關鍵，中央政府不只要落實鬆綁十八個月限期動工的限制，還要有更多政策配套支持，謝坤成舉例：「大家都看到新青安貸款獲得熱烈回響，為何中央不能提出屬於都更領域的專屬融資政策？」
正如同青安貸這種特別針對首購族的優惠貸款政策，以優惠專案融資方案支持危老都更，才是支持更多民間業者參與危老都更的積極態度，官方不能一邊希望加速危老都更，又一邊卡住參與的建商資金調度，這根本是打擊投入危老都更業者的信心，也違背民間對盡快更新家園的廣泛期待．
【無效空屋 形同空屋率盲區】
他還舉出同樣需要檢討的官方政策觀點，包括無效的空屋率、以及落後的豪宅認定標準等問題．在空屋率盲點部分，全台有多少不堪使用或者只能勉強居住的老舊住宅，一樣被包含在空屋數量中，形同參考空屋率制定政策時的盲點.．
尤其是早期缺乏抗震與結構強度規範時期興建的數百萬戶民宅，隨著時間經過老化，面對台灣地震頻發環境，需要及早進行更新汰換，像極了不符合環保規範的二十年、三十年老車，到底還有誰要開？報廢汰換就是必然的選擇．
【脫離市場實況的豪宅標準】
至於官方制定的豪宅標準，沒有跟上市場波動後的實況，也影響不少民眾正常換屋的需求．以台中為例，總價四千萬就是豪宅貸款分水嶺，一跨過這門檻，民眾就要準備高達六成的自備款，但這個豪宅總價是在大約十年前、台中七期每坪單價僅二十萬至三十萬時制定的總價標準，完全脫離市場現況，讓許多打拼多年想換屋的民眾不敢換房子．
其他建設業者私下諷刺，這像不像數次重大交通事故之後，外界才發現國道客運乘客平均體重還是用55公斤的老舊標準，完全與衛生健保單位統計的國民體重不符．
現有豪宅標準對想正常換屋的家庭，已造成極大的負擔，對於想買好一點、大一點房子的家庭，或想讓三代同堂，以及自家住宅也涵蓋工作空間的家庭，即使看到滿意的房子，也無力承擔巨額的自備款．
這樣的豪宅標準真的合理嗎？他建議中央單位針對豪宅總價標準應該提出定期重估的修正做法，以免影響民眾的基本購屋權益．
【搞都更危老不如買美債 誰要扛風險】
謝坤成觀察到近期許多建設業者逐漸失去對投入危老都更案的熱情，因為十八個月的限制讓風險擴大，但都更案實際年度投報率甚至已不如美債，環境變換之後，誰還肯承擔危老都更期間的各種開發風險？
他表示，外界一直誤認建商有暴利，但現在經營建設與營造業的自有資金比率已拉升到推案量或接案量的五成之多，這一點與早年建設環境有極大不同．
建設業者不只要投入時間整合都更基地，還要扛下三年施工期的景氣波動風險，讓平均毛利率大幅下降．對照許多富豪僅需兩成自有資金就能大量購買美債，享受高達５%的穩定報酬率，換算下來，其實一點也不輸給建設業完成一宗都更案的平均年度報酬率．
「這樣下去誰要扛都更風險，還不如買美債安全？」他也警示當建設業者有這類想法，官方跨部會還在融資政策上不同步，更缺乏強力配套支持，未來全台高達數百萬戶老宅的都更需求就更缺乏民間力量投入，絕非人民之福．
