北市今年 7 棟新商辦完工 預測房東壓力大租客笑呵呵
2025 年台北市商辦市場將面臨轉折，專家預測空置率將攀升至 10%，但租金可能再創新高，這是一場房東與房客的供需拉鋸戰。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
台北市商辦市場恐將迎來重大轉折點！根據多家國際知名不動產顧問公司的最新報告，2025 年北市將有 7 棟新商辦完工，總面積約 6.3 萬坪，其中釋出招租面積高達 4.5 萬坪，將推升空置率至 10%，商辦市場格局恐將從「房東市場」翻轉為「房客市場」。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶直言，台北市平均商辦空置率預測將於 2026 年升至逾 10%，並正式轉為房客市場。在此之前，無論新舊的高價大樓可能於 2025 下半年進入壓力測試階段。
這波商辦供給潮主要來自台北市老舊大樓重建與南港地區的開發高峰。高力國際統計，2025 年至 2026 年間，台北市辦公室新增供給量估計將超過 20 萬坪，其中 2025 年約 3.8 萬坪，2026 年更高達 10.1 萬坪，「2025 年將是辦公室租賃市場出現轉折的一年」。
雖然面臨巨大供給壓力，但三大國際商仲公司均看好 2025 年商辦租金將持續上漲。分析指出，這波漲勢主要源於兩大因素：一是科技業對新商辦需求持續增溫；二是企業汰舊換新需求強勁。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，由於 2026 年北市商辦大樓將現龐大的完工量，2025 年將刺激房東把握最後一波漲租機會，再加上部分新大樓以高規格條件登場、高科技投資利多發酵，北市商辦租金漲勢可能再創歷史新高。
同時，保險業不動產投資限制的調整也為市場注入新活水。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠透露，目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案已進入預告階段，預計 2025 年 1 月底前正式上路，將不動產最低投報率門檻從原本的 2.97% 調降到 2.545%，有望刺激投資熱度。
另一方面，世邦魏理仕估算出 2024 年全台大型土地及商用不動產成交金額達 4,027 億元，年增幅高達 53%，其中工業型不動產表現最為亮眼，2024 年十大商用不動產交易全數與工業地產相關，這在過去極為少見。
戴德梁行統計顯示，2024 年全年商用不動產市場交易總額近 1,480 億元，企業自用型交易占比高達 75%，尤其半導體產業受 AI 應用浪潮帶動，推動全年廠房交易金額達 742 億元，創下歷史新高。
目前，台北市 A 辦平均空置率已達 8% 以上，對房東而言是不小的警訊。住展雜誌分析，2024 年台北市中心優質辦公室全年淨去化量達 13,131 坪，雖創下近三年最高水平，但仍遠低於長期平均值，租賃市場復甦力道有限。
宏大國際資產總經理陳益盛表示，2025 年商用不動產市場走勢將持續由三大因素主導：台商回流投資、科技業獲利擴大；電商物流業持續拓點；以及建商等投資人持續布局商辦及工業不動產，無論是房東還是投資者，都必須密切關注 2025 年商辦市場的供需變化。特別是高價大樓的房東，如何在租金水準與去化速度中取得平衡，將成為決定勝負的關鍵因素。
