回歸剛性需求 台南自住買盤成主流
文／李德芳
2022年11月六都市長大選前，台南預售市場投資客已明顯退場，在跨年交替之際，短線上的市場觀望氣氛濃厚，預計在新一輪房市政策方向明朗之後，剛性需求將接棒成為2023年購買主力，台南房市表現也擺脫前兩年大漲走勢，逐漸回歸交通建設、科園效益等基本面題材，各區域房市將有明顯差異化表現。
逐漸回歸交通建設、科園效益等基本面題材
參考業者提供資料顯示，2022年9月至11月的台南預售與新成屋市場，實價登錄熱門交易區段以安南區、東區為主，市況相對最好。
台南代銷公會理事長陳雨利指出，9月以來，透天產品的買賣比重下降，買方改以大樓華廈住宅為主要購買標的，對買不起透天別墅產品的買方來說，華廈就是首選，最受歡迎的首購型住宅總價約在800萬至1100之間，換屋型住宅總價約1500萬。
投資客退場 自住買方抬頭
對於市況轉變，他表示從10月底迄今，買方期待降價的心態濃厚，但他也發現台南房市不是沒有剛性需求，只是猶豫要不要現在購屋，許多真想買房子的家庭，都等著看政府後續相關房市政策的走向。
再以11月市況來看，本島疫情退散，對台南房市影響可忽略不計，投資客卻幾乎全面退場，回歸自住客為市場主流，而這些剛性需求買方仍在猶豫是否要現在進場買房。
除了特定團隊帶來的跨縣市投資客群外，第四季台南預售市場基本上已經看不到投資客。
對應市況的重大變化，參考台南各銷售中建案在網路上的相關活動回饋數據，顯示仍有許多人關切推案訊息，也願意預約看屋，但是面對實際價格洽談，態度就很保守。
有業者自嘲前兩年光是接待主動上門的客戶都來不及，根本沒時間舉辦促銷活動，但從2022年第四季開始，台南各銷售中的建案又開始推出眾多賞屋活動，還有業者不惜成本打出「賞屋就抽東京來回機票」的強大SP活動，以吸納看屋人氣。
台南各銷售中的建案又開始推出眾多賞屋活動
相較之下，新成屋市況走向更加微妙，受到房價大漲一波的影響，很多自住型買方手中的自備款已跟不上房價上漲後實際需要的自備款金額，即使買方有意也無法成交，迫使某些區域短線銷售成績接近掛蛋的建案，主動將價格暗降，以「開價不動、下調底價」的方式，嘗試提高成交率。
政策多空成關鍵變數
至於2023年的台南房價走勢將會如何，業者分析台南房市目前只有蛋黃區與蛋白區，包括安南區、東區、永康區等被視為蛋黃區的地段，都有個案單價站上四字頭。
但是在2022年底的六都市長大選之後，地方開始關切2024年總統大選，對房地產市場來說，關鍵問題在於總統大選對房市到底是利多還是利空？選前房市政策是否將以重手打房？
一旦政府以更強烈的政策打擊房市，就是房價利空，而持續升息的趨勢，明年不可能停止，這就是許多買方選擇觀望的關鍵變數。
即使如此，2023年台南房市的推案量也不會太少，前兩年受到工料雙漲影響，不少建案改採先建後售，2023年也將陸續登場，無論價格如何波動，台南建築業也都有心理準備，預估2023年台南預售與新成屋市場成交量將持穩，不同區塊間的價格盤整程度，會出現更大差異，值得買方密切注意。
看到心動好房子 首購、換屋不宜錯過
陳雨利表示，台灣人總覺得有房才有安全感，所以房地產市場永遠不缺買方，只要地點與價格合適，自住客還是會買單。
他建議首購型買方認真考慮自己或者家庭成員最喜愛的幾個區域，如果看到真正心動的房子，價格也滿意，隨時都可買，長期自住不必擔心短線景氣盤整波動。
以陳雨利領導的龍閣廣告，在2022年第四季完銷的一宗中西區透天別墅案為例，即使市場觀望氣氛濃厚，11月間仍然成交兩戶高總價邊間透天別墅，買方均是台南本地自營商，而且都不是南科族群，顯示在地剛性需求並未退場。
中西區透天別墅案
他強調，無論房價漲跌，包含首購與換屋的買方，都該重視是否有好的建案，只要符合預算就別錯過，以免房貸利息上揚，導致越晚買、每月負擔增加，長期變相吃掉房價盤整過程的表面價差。
城市交通建設 持續改變區位條件
至於想進行長期置產的民眾，陳雨利則強調，絕對不要被房市行情波動迷惑，因為影響台南城市發展的北外環線，已經在改變台南各區的基礎機能，等於重新塑造全新區位條件，這才是長線置產要關切的重點。
影響台南城市發展的北外環線，已經在改變台南各區的基礎機能（圖為已通車往台南科學園區的北外環道一景）
他也針對中長期需求買方，提出購買安南、永康等安全區域的建議，安南區因為基期較低，是長期置產首選，2022年第四季大樓華廈住宅單價單價約在32萬元水平，對比整個大台南都會區其實並不算高，加上交通利多，將來市區與南科園區兩大族群買方都會接受。
特別是台江區塊的未來潛力看好，總價約一千多萬的透天別墅，2022年第四季單價水準還在25萬左右，非常值得長期置產考慮。
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