低於行情的地上權房屋 律師跟地政士提醒要注意這5點！
地上權建案通常與周邊房價有一定的落差，在高房價時期特別吸引消費者目光。(圖／記者蘇茵慧)
富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導
在討論低於行情的地上權房屋前，必須先釐清何謂「地上權」，以及購買「地上權」與一般不動產購買又有何不同，才能推論至為何地上權產品能低於行情價購入。
第一：地上權產品的分類
簡單來說，一般房屋買賣，包括就是土地及土地上建物的買賣；而地上權則是只能買賣土地上的建案，土地仍歸原主所有保管；在這樣的基礎下，進一步區分土地上建物：分為房屋使用權及房屋所有權兩種；也正因為地上權沒有土地所有權，所以地上權房屋往往能以行情價7折左右購得。
一般房屋與地上權房屋的差異比較。(製圖／記者蘇茵慧)
第二：存續年限與回收方式
律生活法律事務所主持律師楊哲瑋指出，房屋使用權或所有權，兩者共通點都是受到政府契約中存續年限、繳交租金之規範；目前年限大多是50～70年為限，時間到後由政府回收處理，兩種產品最大差異於可否分割買賣移轉。
以「房屋使用權」來說，最著名建案有台北京站花園廣場、華固新天地、高雄美邦ONE MORE，第一手購入後，若要再轉手還需要透過原先建商同意，且貸款僅能向建商協商；至於擁有「房屋所有權」的建案，如高雄藏富市、城揚KS1、河堤世界、台南艾美新時代、清景麟夢公園等，購入後則可自主買賣建物。
第三：二手轉賣受限、過戶手續冗長
不過，當這類地上權物件進入二手市場，接手之買方貸款將是一大挑戰，不僅願意承作銀行少，利率與償還年限條件都比一般房屋買賣還要嚴苛，且過戶手續過程繁雜，需向國產署提出申請，買賣過程冗長，且付出更多成本。
宜慶地政團隊創辦人林宜慶表示，這類產品過戶前，要先向國產署申請地上權轉讓同意書，與此同時必須由建設公司製作地上權轉讓合約、向銀行申請貸款，最後買賣雙方至國產署辦理轉讓手續，等待國產署核可發出公文，才能向地政機關辦理過戶；且過程中還要取得塗銷預告登記同意書、重新設定預告登記。
因此，一般二手屋買賣過戶，大約1.5個月內即可完成，而若是地上權之房屋所有權產品，恐耗上3～4個月才能完成，正因過程繁瑣，時間與代辦手續費用除上述一般過戶代辦費以外，會增加地上權轉讓與塗銷、設定預告登記等手續費，亦須納入購屋成本。
進入二手市場時，一般房屋買賣過戶與地上權之「建物所有權」的買賣過戶比較。(製圖／記者蘇茵慧)
另林宜慶直指，地上權產品雖無須繳納土地增值稅、地價稅等問題，但買賣時土地要先注意租金問題，建物買方須繳交房屋契稅、賣方應繳納房地合一所得稅。
第四：地租有漲幅風險
除此之外，楊哲瑋與林宜慶同時指出，低於行情價的地上權產品，除了房屋價值會隨著存續年限遞減外，並得同時注意契約中載明之地租繳納的計算方式。
楊哲瑋：「從華固新天地訴訟案件借鏡，監察院曾出具地上權調查報告中，指出當時租金以公告地價3.5%繳納，但公告地價是浮動的，對消費者來說不可控風險太高，一般住宅地價稅則是依公告地價千分之二計算，二者間相差達17.5倍。」且設定地上權土地往往都在精華地段，地價漲幅更有感。
林宜慶說：「謄本上會有地上權使用規定，包括地租計算，因有台北消費糾紛案例，目前地上權地租大多為建商與國產署簽約當期土地申報地價之2.5%，再加上現今土地申報地價之1%，依照當初標案之規範，個案都不同。」
第五：契約內容需謹慎
因此，楊哲瑋建議，一般房屋買賣時都會有契約審閱期，地上權房屋亦同，雖內政部針對地上權預售案只作銷售資訊備查，而無必須送審契約之規定，但民眾同樣可利用審閱期間，檢視契約內容當中應記載及不得記載事項，並且注意地上權分類、年限、租金是否有明確述明，簽約前建議尋找相關法務人士諮詢，降低消費糾紛。
總結來說，在選擇入手地上權房屋前，律師與地政士認為必須注意這五點：
1.地上權之產品種類
2.存續年限及存續結束的處理方式
3.買賣手續的隱形成本
4.租金計算方式
5.謹慎審視契約內容，確保自身權益
低於行情的地上權房屋，初次交易時雖有建商可處理貸款相關事宜，但進入到二手屋市場後，將面臨許多嚴格限制，雖然此時這類產品正夯，但極為考驗消費者對地上權產品認知與風險，購買簽訂前功課可得做足準備。
本文邀請房地產相關業內專家分享，專家資訊如下：
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