西區門戶計畫雷同日本丸之內發展走向 估 2030 年產業大轉移
仲量聯行分析西區門戶計畫，與日本丸之內比較，評估未來發展形成產業轉移。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
軌道經濟牽動經濟脈絡，台北東西區兩大門戶計畫到 2030 年將提供 49.9 萬坪和 23.7 萬坪的面積，仲量聯行特別將東西區門戶計畫與日本丸之內、品川相比較，以日本發展的成功案例，預估未來東西區門戶計畫發展，將帶動全台北產業的轉移。
近幾年台灣北中南 TOD 建設遍地開花，捷運鐵路高鐵等大眾運輸早已成為串聯產業鏈之重要核心，台北 A 辦市場集中在信義區及敦化南北路；未來，以南港為首的「東區門戶計畫」將於 2030 年辦公量體將達到 49.9 萬坪；以台北車站為中心的「西區門戶計畫」則將有 23.7 萬坪；形成東西雙核心，新供給辦公量體即將為高鐵台北站、南港站帶來最大效應。
仲量聯行將東京辦公市場之丸之內、品川站作為借鏡，交通運輸位置上，丸之內及品川站，就如同高鐵台北站及南港站，是東京內唯二高速鐵路新幹線之轉乘站點，兩者間連接之主要捷運網絡直達皆為 15-17 分鐘；作為主要國門之東京站及台北車站，距離國際運量最大的成田、桃園機場，亦皆為 40-50 分鐘距離。
高鐵南港站發展就如同東京品川駅，成為科技業聚落新興市場，品川做為日本微軟總部地，周遭大型開發計畫如 Takanawa Gateway Station，在南港也可見潤泰南港大樓及南港之心等大規模開發案，串連起南軟園區站之台壽 C3、以及昆陽站附近的國泰南港調車場及富邦大南港。
西區門戶計畫與日本丸之內亦有著高度相似。兩地緊鄰傳統政經文化中心，在站前廣場、大面積綠地、歷史建物活化、建築立面保留重新開發、商辦廊帶皆平行鐵道橫向發展等特色，復刻了丸之內古典與現代揉合之商業區風格；東京車站街區帶來新與舊的歷史人文對比，西區門戶街區沿著忠孝西路自北門起一連串的歷史古蹟保存再利用，商辦規劃上如皇翔北站專賣局倉庫重建、北門郵局證券金融大樓，具有如丸之內 JP Tower 日本郵政大樓立面保存之城市風趣。
仲量聯行商用不動產部副總游淑芬表示，未來西區門戶計畫金融及行政重鎮集結，北門郵局證券金融大樓的證交所、櫃買中心，期交所、集保結算所，以及冠德行二行三公辦都更的國家及行政園區，預計將進一步帶動西區門戶計畫金融業之入駐；將可發展為似丸之內區內三菱日聯銀行總部及金融集團、三井住友信託總行、野村證券總部、郵政銀行總部及日本摩根史坦利總部林立之金融業聚集地。
同為舊市區更新的西區門戶計畫地區，至 2030 年，將提供 23.7 萬坪 A 辦面積，成長至與丸之內第三次開發第一階段相似之市場規模。屆時新完工商辦將佔 87%，高於丸之內第一階段之新供給的 61%，並集中在五年內完工之大樓，預計西區門戶計畫新供給租金將帶動該區域行情。
回顧丸之內，在第三次開發第一階段中，區內多為超過 30 年屋齡之大樓，對新供給的強烈需求，使區內商辦接近滿租，在第一階段完成的 2007 年，仍保持驚人的 10% 租金年漲幅；西區門戶計畫主要完工期設定在 2026-2027 年，將迎來台北市新商辦完工潮，各商業區強烈競爭底下，空置率升高，租金漲幅雖有新供給帶動，對比丸之內之租金漲幅可有期待，但仍待屆時市場供需平衡的狀況而定。
仲量聯行董事總經理侯文信表示，傳統車站商圈在永續議題 TOD 開發模式主導下，舊城復興將成為城市發展核心；而台北西區除傳統政經中心外更有國門交通樞紐加持，未來大範圍都市更新後及相關金融機關進駐後，更增加對跨國企業金融集團選址之吸引力。新辦公聚落成型，西區風華可望再現，台北A辦市場將迎來東西雙核心之新面貌。
