Joeman 1500萬買東京透天 划算？在地專家：投資不行、當民宿聰明
Joeman掀起一波東京置產討論熱潮，在地專家認為投資不行，但做為民宿很聰明（圖／東京房仲李子瑋提供）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
百萬網紅YouTuber Joeman日前發布影片，以新台幣1500萬元在日本東京買下帶土地持份的全新透天，影片一出不少民眾驚呼這價格能買在市中心且看得到晴空塔而直呼心動，對此，在地專家即點出關鍵，一來購入的地點類似台北市中心相對於「泰山」，並且「旗桿地」一定是賣到最後的物件，將來脫手會是個大問題。
Joeman分享他以日幣6500萬元（新台幣約1500萬元），入手位於東京都墨田區押上的全新「一戶建住宅（透天厝）」，格局為3房1廳，共計有3層樓，土地面積約22坪，建物面積約25坪，為帶土地持份的全新透天，且步行4分鐘可達東武鐵道的曳舟車站、10分鐘可到達晴空塔，在家即能欣賞美景，該影片上傳後，引發熱烈討論，目前已有82萬次點閱，並登上YouTube發燒影片。
實際找到在東京深耕近10年的在地房仲李子瑋，即驚呼，台灣人對於此種物件會有興趣！他直言，在日本東京買房，只要能看到兩個標的物絕對是保值保證，就是「東京鐵塔」和「富士山」，是日本人最喜歡與執著的東西，其他就是浮雲，自己看開心就好。
Joeman開箱東京房產時，也打趣的說，真的買不起新北、可以來買東京（圖／翻攝自Joeman YT頻道）
以Joeman買的地段來看，他說就是「泰山、蘆洲」，他解釋，常以皇居為中心劃倒の字型來說明，會得出南邊比北邊好，西邊比東邊好的結論（或是都心六區），而墨田區大概就有點像蘆洲跟泰山那種綜合感覺，以網紅是買來自用兼當民宿，在墨田區申請民宿，的確相對來說較為容易。
而說到「一戶建」，李子瑋表示，確實是一個不錯的商品，但是從資產性來看，公寓反而比一戶建保值，流通性較高，銀行的估價也較為有利，因為從銀行的角度來說，一戶建的資產價值，由於現在多為木造的，第15年已經沒有任何的資產性只剩下土地價值，也貸不了款，並且因為地小、地目的關係，容積率不高，至多只能蓋三層，因此，如果一戶建要有資產性與價值，他建議是：「土地面積最好超過100平方米、離車站距離10分鐘以內、角地」。
特別提到角地的重要，他不諱言，將來脫手是否好賣這個問題也是他上個月剛勸退一位朋友購買民宿的主因。會這麼說是，旗竿地必須通過左右兩戶房子的土地，私道負擔面積太大太浪費錢，二來可能有擋住採光、陽光照射問題，第三則是對左鄰右舍的干擾，因此在一區販賣的一戶建，最裡面的旗桿地物件一定是賣到最後的物件。
馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，到日本買房除了要挑選區段條件外，也要知道強、弱勢產品。自2010年至2022年止，全國獨棟住宅（一戶建）房價平均漲幅僅約1.2倍，但集合式公寓同期漲幅卻高達1.8倍，由於集合式住宅總價相對低，且修繕費由住戶集體分攤（修繕積立金）、負擔相對小，而透天總價、修繕成本都較高，所以市場需求與房價漲幅比較小。因此，到日本買房除了考量租金收益外，也要一併思考未來的增值空間與轉售利益，集合式住宅會是較佳的選擇。
對於1500萬的價格划不划算，李子瑋說，該地段這樣的土地價格大約3000-4500萬日幣左右，一戶建造價約2000-2500萬日幣左右。以投資民宿來看，東京都投資民宿的投報率，扣掉盈利20%的管理費，平均落在8-10%左右，加上在網紅自身的頻道宣傳，其收益更加穩定，確實不錯。不過提醒，目前東京在販售的一戶建民宿，土地面積大多不大，但價格遠遠高於應有的價格，而這一點也是選擇民宿時要注意的問題。
而拿台灣房價與日本相比，他則認為，台灣房價之所以比日本高確實有諸多原因，但其中一個原因有可能會是「交通建設」與「都市腹地」問題，兩國的首都圈從google等比來看，腹地面積就有所差別，加上台灣過去的交通思維與日本不同，大眾運輸系統遠不如日本發達（首都圈通勤在90分鐘以內都算正常），因此商品的供給與需求也就形成兩邊的差異，也因此差異讓他覺得過去只拿單一原因批評兩邊房價也許有欠思考。
日本具特色的一戶建產品有許多，前年他經手此棟成交價為2300萬日幣，但地點在琦玉（圖／東京房仲李子瑋提供）
